“小产权房”产生的原因分析

“小产权房”产生的原因分析

小产权房的出现，最为重要的原因是由于我国的快速城市化。我国的城市化率和城市化水平在改革开放后出现了高速发展，根据《中国城市发展报告》（2006年卷）“至2006年末，全国城镇人口57706万，城镇化水平43.9%，比2005年提高。2006年全国城镇全社会固定资产投资93472亿元，占全社会固定资产投资的85%；城镇人均全社会固定资产投资16198元，是改革开放初期〈1980年）的40倍。”据称，发达国家城市化率一般达到70%左右。而随着我国经济的持续发展，据估计，2030年中国城市化率将达到65%以上，城市人口达10亿人左右。

在快速城市化的背景下，大量的农村剩余劳动力从农村向城市进行流动，小城市人口向中心城市流动，加之原先已经解决住房的城市人口住宅升级的客观需要，需要解决住房问题的各类人群推动城市房地产市场的繁荣。在此背景下，小产权房的产生有如下几个主要原因：

1.城市商品房价格持续高涨

自2000年以来，我国的城市房地产市场逐渐开始进人繁荣周期，城市房地产市场供销两旺。究其原因，一方面是由于自八十年代开始的住房制度改革已经基本告一段落，原先享受福利分房的部分城市居民在房改结束后出现了居住升级的愿望；另一方面是国家整个经济形势也处于上升周期，客观上促进了房地产市场的商品化向深度发展，无论是新建商品房还是二手房的价格都在逐年走高。

由于房地产市场的快速发展，在房地产开发领域产生了大量的腐败行为。为了规范国有建设用地的出让行为，规范房地产市场的健康有序发展。2002年7月1日起施行的国土资源部11号令即《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（于2007年9月21日修订，更名为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》〉明确规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，以及有两个以上意向用地者时，必须通过招标、拍卖、挂牌的方式出让土地。为贯彻11号令的执行，国土资源部、监察部在2004年3月31日发布71号令即《关于继续幵展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，进一步强调土地供应必须严格执行招、拍、挂方式。在《规定》和《通知》施行后，客观上起到了规范了土地出让行为的效果，但是也掀起了一轮开发商高价获取和储备国有建设用地的高潮。而建设用地成本的高涨，反过来又促使已经处于上升通道的房地产市场中的商品房价格迅速走髙。部分中心城市的商品房价格，已经涨到了大多数城市居民都难以承担的程度。在此背景下，相当一部分城市中低收入群体为解决居住问题，将目光转向了城郊结合部或者更远的城市郊区中价格低廉的小产权房。促使了“小产权房”在我国许多大、中城市城郊结合部和郊区大量出现。

2.价格低廉的小产权房市场需求巨大

事实上，价格低廉的小产权房和城市商品房价格高涨是同一个问题的两个方面。商品房价格的高涨导致对低价住房的客观需求大量增加，一旦低价住房供应在现有制度下无法得到有效解决，寻找利益结合部就成为了小产权房买受人、小产权房建设者、农村集体经济组织的共同追求。

据统计，土地价格一般占到商品房价格楼面地价的50%,由于小产权房利用农村集体所有的土地进行建设，没有向农村集体组织支付征用土地的征地费用、青苗补偿费、拆迁安置补偿费等费用，而且也不需要向国家支付土地出让金和各项交易税费，土地成本从而大幅降低。因此，小产权房价格一般仅为当地城市商品房平均售价的25%〜30%左右，极大吸引了买家。人们在比较周边二、三倍城乡之间的房屋价差后，冒法律与政策风险也不惜!

2.农村集体经济组织和村民的利益冲动根据现行法律规定，我国的土地所有权类型只能以征收的方式从农村集体所有的形式向国家所有的形式转变。并且按照现行法律规定，这样的转变是单向的。我国现行的土地征收制度，是以《土地管理法》的规定为依据的，《土地管理法》第43条第2款规定“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”以此为基础，《土地管理法》还规定了农用地转用审批、土地征收补偿等内容。另外，2007年10月1日起施行的《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《物权法》同时强调，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

根据《土地管理法》和《城镇国有土地出让和转让暂行条例》的规定，目前只允许依法对国有土地使用权进行转让，农村集体所有的土地使用权是不能自由转让的。这样，虽然法律规定农村土地所有权属于集体，但是实际上农村集体组织对于土地的所有权和使用权的处分都是受到限制的。

客观上，随着城市化发展、“城中村”改造、城乡统筹改革等，城市规划区范围和建成区范围不断扩大，城市周边及城中村的农民集体所有的土地最终被征收为国有是必然的。由于现行征收制度在客观上将土地市场分为了土地一级市场和二级市场，农村集体经济组织在土地征收过程中（一级市场）很难实实在在享受到土地的实际价值和实际利益。因此农村集体经济组织和村民在利益驱使下，进行小产权建设并获得收益就成为一种必然选择。有学者指出：如果不开发房屋，土地一旦被政府征收，那么上地的大部分利润将被政府拿走。事实上，在大城市郊边，已很难维持单纯的农业生产，建房出售、出租在经济利益上更为合算。