小产权房的法律特征

特殊房屋买卖之小产权房（1）什么是小产权房

一、小产权房的概念

所谓小产权房，是指在农民集体所有的土地上建设的，面向本集体组织之外的不特定人员进行销售的房屋。

该类房屋由于没有依法办理城市房地产开发建设用地手续，未缴纳土地出让金等税费，无法取得城市房产管理部门颁发的《房屋所有权证》，而是由乡政府或者村委会发给一纸证明文件的形式证明买受人的房屋“产权”，甚至根本没有权属证明，俗称“小产权房”或“乡产权房”。所谓小产权，是将国家颁发的城市房屋所有权视为“大产权”并与之相对应的。

从法律层面看，“小产权房”并不是一个规范的法律概念，在我国现行法律规定中并没有所谓“小产权”的概念。根据《城市房地产管理法》规定，依法具有房屋产权登记行政职权的法定机关，是县级以上地方人民政府的房产管理部门。而合法的房屋权属证明，是县级以上人民政府的房产管理部门核实颁发的房屋所有权证书。乡政府或者村委会，并不具备颁发房屋所有权证书的相应行政职权，其所颁发的“乡产权证”或“小产权证”实际上不具备法律效力。不过，由于实践中“小产权”已经成为一种约定俗成的称呼，因此，本书也沿用这一概念进行表述。

客观上，小产权房的建设由于利用了农民集体所有的土地，因此土地成本低廉，房屋的销售价格也比商品房等房屋低廉，满足了相当一部分人的居住需求。但是，该类房屋由于无法取得合法的房屋所有权证，并不能像普通商品住宅一样上市交易，而在实践中引发了较大的争论和较多的问题。

二、小产权房的类型

—般而言，小产权房可以分为两种类型：

一种是农村集体组织经过履行一定的批准手续后，在自有的农民集体土地上修建的村民住宅用房。农村集体组织在房屋建设完成分配给村民后，将剩余部分的房屋卖给本集体组织之外的个人。

2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发了《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，《通知》要求成渝两市从实际出发，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用。

以此为背景，成都和重庆开展了旨在集约用地的“金土地整理工程”，将原先分散居住的村民通过集中建设农村新居集中起来，向中心村落和集镇集中。在此过程中，政府组织开发了大量的农民新居。新居建设完成并分配完毕后，农村集体组织一般均会将剩余部分向本集体组织之外的不特定对象以出售或出租的方式进行处置。在这种情况下，出售或出租的房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能上市流转，不能出租、出售给本集体组织以外的人，类似情况中，对于非本集体组织的非法买受人的权益，是不予保护的。但是对于农村集体组织，其对房屋所享有的权益是应当依法保护的。

另一种情况，是农村集体组织未取得任何批准手续，以赢利为目的，擅自在自有的集体土地上修建的房屋，该类房屋往往也冠以“农民新居”或“新农村建设工程”等名义，但是建设的目的主要是向本集体组织之外的不特定人员进行销售，因此该类房屋的实质是违法建筑。对于这种情况，由于房屋本身不合法，法律是不保护因此类房屋产生的法律关系的。

三、小产权房的法律特征

实践中，相当多的小产权房买受人充满疑惑，作为在农民集体所有的土地上建盖的房屋，买受人购买小产权房后是否能进行房屋权属登记，如何判断市场中销售的房屋是否属于小产权房?从法律角度讲，判断在农村集体土地上建盖的房屋是否属于小产权房，应注意如下几个法律特征：

(1)小产权房是利用农村集体所有的土地建设的住宅

国家法律明确规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。

《城市房地产管理法》规定，房地产开发是指在依据房地产管理法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。据此，合法的房地产开发行为，应当依法以出让或划拨的方式取得国有建设用地使用权，并办理《国有土地使用证》。然后凭取得的《国有土地使用证》办理后续开发建设所需的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等等（俗称“五证”）。在房屋建设完毕竣工验收后，方可交付买受人，而买受人则凭权属登记申请和开发商提供的建设过程中的各项合法手续办理房屋权属登记。

小产权房的开发建设，则是利用农村集体所有的土地进行房屋和附属设施的建造，其用地类型可能是宅基地、也可能是集体建设用地甚至是农用地。但是，不论何种类型的集体土地，相同点是小产权房的开发建设用地是属于农村集体经济组织所有的土地，相关土地没有依法办理国有建设用地的征收手续，没有向国家缴纳各项税费。

(2)小产权房的买受人是非本集体经济组织的成员

如前所述，城市居民在我国现行法律制度下不得购买农村住宅。而目前在农村宅基地或集体经济组织所有的其它土地上开发的小产权房屋，具有面向不特定人群开发的特点，具有商品房的性质。从实践中的情况看，购买小产权房的买受人，也大多数属于城市的中低收人人群。可见，暂且不论小产权房属于哪种类型，只要向城市居民进行销售的，就要受相关法律法规的禁止。

那么，如果买方是农村居民，只是不属于同一集体经济组织，买卖行为是否成立呢？答案是否定的，由于买受人不具备同一农村集体组织的成员资格，这样的买卖行为现行法律不予支持。总之，从法律角度讲，只要小产权房的交易一方不属于本集体经济组织成员，则买受人在法律上就属主体不适格，相应的买受行为依法不能成立，属无效民事法律行为。

(3)小产权房不能办理房屋权属登记

房屋所有权，一般称为“产权”或者“房屋产权”，属于所有权的一种类型。《民法通则》第71条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。据此，房屋所有权是指房屋所有权人依法对自己的房屋，享有占有、使用、收益和处分的权利。完整的房屋所有权，应当包括上述四项权能。

在2008年7月1日《房屋登记办法》施行前，在购置手续合法的房屋后，买受人可以按照《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》（已废止）等法律法规的规定申请房屋所有权登记并取得《房屋所有权证》。对于已经完成权属登记的房屋，房屋所有权人能够通过对自己房屋的占有、使用、收益和处分的方法行使和实现对于房屋的独占利益，他人不能干涉。在2008年7月1日《房屋登记办法》施行后，由于实现了城市房屋和农村房屋权属登记的统一管理，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，也可以依照《房屋登记办法》的规定申请房屋登记。

前文介绍了小产权房的两种类型，在此我们分别进行分析:

一类是违法利用农村集体经济组织所有的土地建盖房屋，属于违法用地，小产权房的建设行为一般都无法取得办理房屋权属登记所需的各项法律文件。包括无法提供用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等资料。因此，小产权房在房屋建设完成出卖给买受人后，根据现行法律规定是不能进行房屋权属登记的。

还有一类是履行了一定审批手续的农民新居房屋，该类房屋本身是属于合法的，但是由于出卖给了本集体经济组织之外的买受人，根据《房屋登记办法》第87条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”可见，虽然在此情况下房屋是属于合法建筑，但是由于买受人主体资格不符合法律规定，不具备集体经济组织的成员权，依法将仍然不能进行房屋权属登记。

可见，小产权房不能办理房屋权属登记，购买小产权房的买受人也无法享有一般房屋所有权的占有、使用、收益和处分的权利。

上述三项法律特征，是小产权房交易行为最为典型的三项法律特征。实践中界定相关房屋是否属于小产权房，在房屋买卖行为发生后是否能得到法律保护，均依赖于对上述法律特征的判断。当然，如果确有必要，还可以结合房屋建设是否办理了立项规划手续、开发商是否具有房地产开发资质等情况对相关纠纷进行判断和处理。