在房屋买卖合同履行的各阶段如何办理退房手续

二手房屋买卖过程中可能出现退房的情况，导致退房归集起来主要有四种原因：一是买方违约，二是卖方违约，三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见，四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面简单介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。

订金（定金或认购金）阶段：这个阶段双方的买卖合同还没有成立，严格来说不存在退房的问题，实际上是退定金的问题。

已签合同但未实际履行。这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式解除合同协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担等问题。双方达成协议后任何一方不履行协议的内容对方都有权要求其履行，也可以通过讼诉或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么根据《合同法》第96条的规定：“主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成解除合同协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。”

已签订合同且巳部分履行。买卖双方签订合同后，买方已付房款，办理了入住，但房产证还没有办理下来。这个阶段解除合同既有买方的原因，也有卖方的原因，比如卖方觉得房子涨价了，不想卖了，想反悔。这个阶段除与上述〈2〉要求一致外，还涉及到物业、装修损失、搬离时间等问题。如卖方违约,装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同。如达不成协议买方可向法院起诉或仲裁机构申请仲裁。

房产证办理完毕阶段。房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同有约定，否则一般情况下买方是不能退房的。如果卖方巳为买方办理完毕房产证，但是卖方垫资，或者中介公司垫资，且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求买方退房并承担相应的损失。另外，在房产证办理完毕后房屋出现严重质量问题也是可以退房的。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

总之，为了避免出现退房的情况出现，还是希望买卖双方都谨慎从事，买方将房屋了解清楚之后再做决定，卖方应展行法律法规的规定及自己的承诺。