小产权房的概念及类型

小产权房的概念及类型

所谓小产权房，是指在农民集体所有的土地上建设的，面向本集体组织之外的不特定人员进行销售的房屋。该类房屋由于没有依法办理城市房地产开发建设用地手续，未缴纳土地出让金等税费，无法取得城市房产管理部门颁发的《房屋所有权证》，而是由乡政府或者村委会发给一纸证明文件的形式证明买受人的房屋“产权”，甚至有的情况下根本没有权属证明，因此俗称“小产权房”或“乡产权房”。所谓小产权，是将国家颁发的城市房屋所有权视为“大产权”并与之相对应的。

从法律层面看，“小产权房”并不是一个规范的法律概念，在我国现行法律规定中并没有所谓“小产权”的概念。根据《城市房地产管理法》规定，依法具有房屋产权登记行政职权的法定机关，是县级以上地方人民政府的房产管理部门。而合法的房屋权属证明，是县级以上人民政府的房产管理部门核实颁发的房屋所有权证书。乡政府或者村委会，并不具备颁发房屋所有权证书的相应行政职权，其所颁发的“乡产权证”或“小产权证”实际上是不具备法律效力的。不过，由于实践中“小产权”已经成为一种约定俗成的称呼，因此，本书也沿用这一概念进行表述。

客观上，小产权房的建设由于利用了农民集体所有的土地，因此土地成本低廉，房屋的销售价格也比商品房等房屋低廉，满足了相当一部分人的居住需求。但是，该类房屋由于无法取得合法的房屋所有权证，并不能像普通商品住宅一样上市交易，而在实践中引发了较大的争论和较多的问题。

小产权房的类型

—般而言，小产权房可以分为两种类型：

一种是农村集体组织经过履行一定的批准手续后，在自有的农民集体土地上修建的村民住宅用房。农村集体组织在房屋建设完成分配给村民后，将剩余部分的房屋卖给本集体组织之外的个人。

2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发了《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，《通知》要求成渝两市从实际出发，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用。以此为背景，成都和重庆开展了旨在集约用地的“金土地整理工程”，将原先分散居住的村民通过集中建设农村新居集中起来，向中心村落和集镇集中。在此过程中，政府组织开发了大量的农民新居。新居建设完成并分配完毕后，农村集体组织一般均会将剩余部分向本集体组织之外的特定对象以出售或出租的方式进行处置。在这种情况下，出售或出租的房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能上市流转，不能出租、出售给本集体组织以外的人，类似情况中，对于非本集体组织的非法买受人的权益，是不予保护的。但是对于农村集体组织，其对房屋所享有的权益是应当依法保护的。

另一种情况，是农村集体组织未取得任何批准手续，以贏利为目的，擅自在自有的集体土地上修建的房屋，该类房屋往往也冠以“农民新居”或“新农村建设工程”等名义，但是建设的目的主要是向本集体组织之外的不特定人员进行销售，因此该类房屋的实质是违法建筑。对于这种情况，由于房屋本身不合法，法律是不保护因此类房屋产生的法律关系的。