使用被查封的房屋，是否应当交租金？

使用被查封的房屋，是否应当交租金？

(2015-06-02)

这是一个现实的案例，在承租人已经实际使用承租房屋的事实情况下，一审法院以房屋被查封为由，判决出租人退还承租人交付的租金。二审期间，上诉人和被上诉人在法官的协调下最后达成和解。从社会效益而言，双方在自愿的基础上达成和解，从而消除隔阂，化解矛盾，是成功的。

但是，作为一名法律工作人员，无论是基于实践的角度还是基于教学的角度，我更倾向于从法律的角度去思考这个问题。我个人认为，房屋被查封，不应当成为返还使用期间租金的理由。理由如下，仅供抛砖引玉，望同仁不吝赐教。

一、出租被查封的房租，并不违反立法精神与原理

第一，查封，是为了维持债务人的财产现状，保障经过审判程序或其它程序确认的债权尽可能得到清偿。因此，查封只是一种具有手段上的防范性的行为，它的法律效力只是及于对债务人对执行标的物的处分权能的“限制”，而不是剥夺所有权。

从法律内容的构建上也充分体现了这一目的性要求。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条第2款规定，“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续……”。从这一规定我们可以看出，查封行为的法律效力，只是从物权角度要求债务人不能转移被查封财产，债务人仍然拥有被查封财产的所有权，仍然可以行使债的行为。

租赁关系属于债的关系，出租行为不会产生物权变动的效果。因此，出租被查封房屋的行为不会影响查封目的的实现，没有违反有关查封的法律规定。

第二，从物权法的基本原理与精神来看，作为解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段，物权法以充分发挥资源的经济社会效益作为其追求的目标。

出租被查封房屋，有利于实现房屋的经济社会效益，符合物权法追求的目标及其基本原理与精神。

二、法律并没有对出租被查封房屋的行为作出否定性评价

根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，债务人对已经查封的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗债权人。

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，如果房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

从上述相关规定可以看出，查封行为只是赋予债权人、受让人对抗性权利，而不是实体性权利。法律没有对“债务人对已经查封的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为”作出否定性的评价，只是要求该行为不能对抗债权人；没有认定“出租已经被查封的房屋的行为”是无效的行为，只是要求承租人不能以“买卖不破租赁”的法定原则要求受让人继续履行原租赁合同；没有禁止出租被查封房屋，只是在因此而无法使用的情况下，可以解除合同。

由此可见，出租查封房屋的行为不是无效行为，法律没有作出禁止性规定。同时，承租的房屋被查封也不是解除租赁合同的必然条件，只有房屋被查封导致无法租赁房屋无法使用的时候，租赁合同才可以被解除。

由此可见，出租查封房屋，没有违反法律、行政法规的明确规定，只有在无法使用被查封房屋的情况下，承租人才拥有法定的解除租赁合同的权利。

三、司法实践经验中，也确认了出租被查封房屋的法律效力

在现行司法实践的具体操作中，多采用“活封”的形式进行查封，也就是在不影响被查封物价值的情况下法院允许被执行人使用被查封财产；审判中，也多会维持出租被查封房屋行为的效力。

例如海南省中院（2007）海南民二终字第213号民事判决，椰亨公司将已被海南中院查封的商城出租给椰亨公司，椰亨公司知道该查封事项后，拒付之后房租。凯立公司起诉，要求支付租金并解除合同，椰亨公司反诉，认为凯立公司欺诈，要求撤销合同。二审法院认为，法院查封出租房产并未限制出租人出租经营，因此，凯立公司的行为不构成欺诈，椰亨公司要求撤销合同的请求不予支持，其应当支付相应租金。

四、即使出租被查封房屋时无效的，那么实际使用人应当支付实际使用期间的费用。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”

终上所述，出租人出租被查封的房屋，法律上并未确定无效，更不应当确认返还实际使用期间的租金。