公有租房居住使用权具有用益物权性质，原承租人死亡后确认居住使用权的归属应综合多种因素考量

公有租房居住使用权具有用益物权性质，原承租人死亡后确认居住使用权的归属应综合多种因素考量

——胡大一诉米某等用益物权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号：

辽宁省本溪市平山区人民法院（2019）辽0502民初1180号民事判决书

2.案由：用益物权确认纠纷

3.当事人

原告：胡大一

被告：米某、胡小一、胡小二

【基本案情】

胡大一与米某系夫妻关系，胡小一系二人之子。胡大一与胡小二的父亲胡大二系兄弟关系，其父胡某于1997年5月28日承租了坐落于本溪市平山区向前街×栋5单元4层×号的公产房屋一处，并取得房屋产权管理部门颁发的《本溪市公有住宅房屋租赁证》（以下简称《租赁证》），该租赁证记载：“承租人姓名：胡某；家庭人口：4；人口辈数：3；建筑面积：33.57平方米；承租人家庭成员情况：次子胡大一，儿媳米某，孙子胡小一。”胡某于2004年去世，胡大二于2014年去世。

【案件焦点】

如何确定公有租房的居住使用权。

【法院裁判要旨】

辽宁省本溪市平山区人民法院经审理认为：公民个人对其承租的公产房屋虽然不享有房屋所有权，但依据合同约定及法律规定，对其承租的公产房屋享有居住使用权，该居住使用权受法律保护。胡某生前承租了诉争公产房屋，产权管理部门向胡某颁发的《租赁证》是胡某享有承租权和居住使用权的有效凭证，又是与胡某共同居住的人即胡大一、米某、胡小一共同享有居住使用权的证明，且共同居住人胡大一及米某、胡小一对该房屋享有的居住使用权并不因胡某的去世而消灭，现三人一致同意确认共同享有居住使用权并由胡大一作为该房屋的承租人亦不违反法律规定，故对胡大一的诉讼请求予以确认。从《租赁证》来看，胡小二并不属于共同居住使用权人，故其不享有该房屋的居住使用权。

辽宁省本溪市平山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：

胡某名下的坐落于本溪市平山区向前街×栋5单元4层×号公产房屋的居住使用权归胡大一、米某、胡小一共同享有（其中胡大一为承租人）。

【法官后语】

公有租房在我国住房史上由来已久，其产生有历史的必然性。在计划经济年代，很多生产资料都由国家享有所有权及管理权，因此作为影响社会民生的房屋居住情况及其产权属性，也在一定程度上反映了时代的发展及社会的变迁。公有租房的性质及原承租人去世后如何确定该公房的承租使用权的归属问题，一直是困扰司法工作的难题，也亟须对相关问题进行研讨。笔者所在法院对于生前承租公房被继承人去世后，因其继承人之间发生争议而提起诉讼的，曾作为继承纠纷处理。2013年，辽宁省高级人民法院民一庭发布的100题中第81题提出以下参考意见：“公有租房承租使用人的继承人之间就公有租房承租使用权继承问题产生的纠纷，法院不应予以受理。但就公有租房共同居住人的居住使用权问题产生的纠纷，法院应当立案受理。”这一意见对于司法审判中处理公房使用权问题具有很强的指导作用，也为法院系统重新审视公有租房使用权的性质及归属的确定带来了思考的空间。笔者所在法院经过召开审疑小组会议，就公有租房案件在今后的司法实践中如何处理进行了深入的探讨，本案的处理结果也参照了审疑小组讨论意见的成果，具有一定的借鉴意义。

1.公房承租使用权的权利属性及相关纠纷的案由确定

公房承租使用权具有双重性质，是一种混合权利，是债权与物权的混合体，即对于产权单位，承租人享有的是承租使用权（债权），承租人取得承租使用权后，在行使占有、使用权能时，其权利属性又具有物权的性质，这种物权类似于用益物权。那么，作为非公有租房承租人的其他共同居住人所享有的居住权利是否也属于混合型权利？

一般认为，其他共同居住人只享有物权属性的权利，而不是承租权的主体，不享有基于承租人地位的债权。因此在原承租人去世后，该类诉讼审理的内容，一是确认当事人是否享有居住使用权，而非承租权；

二是共同居住人中谁有与产权单位签订租赁合同的资格。根据居住使用权的权利属性，对应寻找案由，应是用益物权确认纠纷，该案由能较为准确地反映和体现诉争法律关系。关于共同居住人之间的权利关系，不能按共有处理，虽然共同居住人享有使用房屋的权利具有物权的性质，但这种物权是准物权，不是法定物权，不是标准和完整的物权，其权利取得、行使和丧失根据公房承租相关规定认定，不适用法律关于共有关系份额确认和分割的规定。

2.公有租房居住使用权人的认定标准

公有租房居住使用权人是一个动态的、变化的范畴，就像宾馆的房客，住店期间是房客，离店后就失去了住店的权利，所以首先应确认认定居住使用权人的时点。本案经过讨论，把原公有租房承租人的死亡时间作为判断居住使用权人的时点，这个认定居住使用权人的基本标准确定后，再考量其他条件。关于其他条件，可以参考建设部1994年3月23日颁布的《城市公有房屋管理规定》（已于2001年10月26日废止）第二十八条“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续”的规定和所在地的相关管理规定（如《本溪市房产管理条例》）等，并结合户籍和实际共同居住情况、居住时间、他处有无住房、离开公有租房的原因等综合考量，不能简单地以公有租房分配时的居住人数来确定共同居住使用权人。在共同居住人的认定标准方面，有的高院出台了审判指导意见，如《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》第二条规定就界定了公房原承租人死亡后何人具备继续履行租赁合同的资格问题，事实上也就是确定谁能继续享有公房居住使用权的问题。该规定以公房原承租人死亡为时点，然后从是否有亲属关系、共同居住的事实、有无常住户口、户口迁出与否及原因、住房困难与否等多方面来确定公房居住使用权人的资格问题，具有很强的操作性，值得参考借鉴。

3.本案的审理思路

本案是一起典型的公房租赁使用权纠纷案件，涉案公房原承租人去世后，其继承人曾经因"房屋继承分割"产生争议，后经咨询得知该房屋并不属于遗产，不能用遗产分割的方式解决双方的争议，原告因此提起本案诉讼。本案受理后，将案由确定为用益物权确认纠纷，为下一步具体审理指明了方向。案件审理过程中，法庭紧紧围绕公有租房居住使用权的属性及归属这条主线开展法庭调查、询问，结合司法实践的指导意见及相关规定，确认胡大一、米某、胡小一是与该公有租房原承租人胡某共同享有该房屋居住使用权的人，其对该房屋享有的居住使用权并不因胡某的去世而消灭，同时指出胡小二并不属于共同居住使用权人，其不享有该房屋的居住使用权，最终判决支持了胡大一的诉讼请求。

编写人：辽宁省本溪市平山区人民法院 梁大鹏