已付清房款实际占用但未过户的房屋被法院查封,执行异议能否成立

发表时间:2011年08月11日 关键词:执行异议,查封房屋

北京-朝阳区
麻增伟

摘要
即便在《物权法》已经明确了该原则的情况下，仍有很多法院，基于利益平衡的考虑，在适用最高法院的司法解释，可能这种处理方法，更能达到实体上的公平，更能合理的保护第三人的利益， 但在适用最高法院司法解释的时候，可能就存在一个与《物权法》冲突的问题，就存在法律上的障碍。
已付清房款实际占用但未过户的房屋被法院查封，执行异议能否成立
作者：麻增伟
案例：
2010年9月6日，胡某与张某签订房屋买卖合同，胡某购买张某位于北京市昌平区鼓楼北街三号院某号房屋，约定购房款95万元，胡某一次性付清购房款后，双方到房管部门办理房屋过户手续。2010年9月28日，胡某一次性付清了购房款，当日张某与胡某即进行了房屋交接手续，将房屋交付给胡某。在双方前往房管部门办理登记手续时，因张某未带齐过户所需的全部证件，当天未能成功办理过户手续。2010年9月30日，当双方再次去办理过户登记手续时，因房屋登记管理部门内部安排，当天不办理过户登记手续，而未能办理过户 。2010年10月9日，胡某得知其购买的北京市昌平区鼓楼北街三号院某号房屋，已在10月8日被法院查封，因为案外第三人王某持法院生效判决，申请强制执行张某拖欠的50万元，根据王某的申请，法院查封了该房屋。
评析：
在本案中，胡某付清了购房款，并实际占有房屋，也缴纳了房屋占有使用期间的物业费用，但由于未办理过户登记，胡某仍不是房屋的所有权人，在案外第三人申请对该房屋进行查封时，胡某能否成功申请执行异议呢，这个问题在《物权法》颁布实施后，司法实践中的处理，是比较混乱的。
根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，在胡某没有过错的情况下，人民法院是不得查封、冻结该房屋的，胡某的执行异议申请是可以成立的。
但根据《物权法》第十五条的规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条的规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条的规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。若严格按照不动产登记生效原则，本案中，由于房屋并未办理登记手续，胡某并不是房屋的所有权人，房屋的所有权人仍是张某，因张某拖欠案外第三人欠款，法院查封张某名下的房屋，也是合法的。至于胡某的损失，可以根据房屋买卖合同，要求张某承担违约责任，赔偿损失。
目前，在司法实践中，有法院根据最高法院司法解释认为执行异议成立的，也有法院根据《物权法》的规定，认为执行异议不成立，驳回异议申请的。这里存在一个最高院的司法解释与《物权法》的冲突问题，根据效力，《物权法》作为人大通过的法律，其效力肯定是高于最高院的司法解释的，若根据《物权法》来执行，是不存在法律上的问题的。但由于在《物权法》颁布实施前，我们就一直在实际执行着物权登记生效的原则，《物权法》只是确认了该原则，而并非物权法首创。最高法院的司法解释，实际上也是在考虑物权登记生效原则的前提下，作出的变通性规定，是为了平衡第三人与强制执行申请人之间的利益。
所以，即便在《物权法》已经明确了该原则的情况下，仍有很多法院，基于利益平衡的考虑，在适用最高法院的司法解释，可能这种处理方法，更能达到实体上的公平，更能合理的保护第三人的利益， 但在适用最高法院司法解释的时候，可能就存在一个与《物权法》冲突的问题，就存在法律上的障碍。
因此，希望最高法院能够及时对该司法解释作出废止或变更性的规定，或作出新的司法解释，以更好地解决此类执行问题，统一司法尺度。