已签订征收补偿安置协议，房屋未拆完后被征收人又将房屋买卖过户的，过户登记无效

已签订征收补偿安置协议，房屋未拆完后被征收人又将房屋买卖过户的，过户登记无效

【裁判引言】

实践中，有些被征收人签订征收补偿安置协议，而后其可能听说后签订协议的补偿多，也可能另有原因，先行签订征收补偿安置协议的被征收人又将房屋买卖过户，这种房屋买卖及过户行为是否应得到支持？

【裁判主旨】

房屋征收范围确定后，已经签订房屋征收补偿安置协议的，被征收人又将房屋买卖并过户的，房屋买卖合同及过户行为均为无效。

【裁判内容】

在《丁三保与赣州市房地产管理局房屋行政登记纠纷上诉案》中，案件事实上诉人丁三保与第三人丁花系父女关系，原赣州市东郊路118号房屋系上诉人丁三保的私有房产，产权证号为赣房权证字第00026121号，该房屋建筑面积102.59平方米,2001年该房屋列入城市规划拆迁范围。2002年3月13日，上诉人丁三保与赣州市房地产经营公司签订了拆迁补偿安置协议，事后已拆除该房屋建筑面积65.18平方米，剩余面积未拆除。2003年10月8日，上诉人丁三保与第三人丁花签订了该房屋买卖合同，成交价为4万元。此后，上诉人丁三保与第三人丁花向被上诉人赣州市房地产管理局申请办理产权交易过户手续，并向被上诉人提交了上述房屋所有权证、交易双方的身份证以及房屋买卖合同，被上诉人经审查于2003年10月10日核准交易，第三人丁花于10月13日依法完税，被上诉人于同年10月17日正式核准双方办理产权转移登记，注销了上诉人持有的赣房权证字第00026121号房屋所有权证，给第三人丁花颁发了赣房权证字第00073757号房屋所有权证。2004年9月22日，上诉人丁三保以第三人丁花隐瞒真实情况，骗取办理产权过户手续为由要求被上诉人撤销该房屋产权转移登记手续，被上诉人于同年10月13日书面答复上诉人丁三保称：不可撤销。由此上诉人丁三保提起行政诉讼。此外，被上诉人向原审法院提交了建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》和国务院《城市房屋拆迁管理条例》作为具体行政行为的法规、规章依据

赣州市章贡区人民法院一审审理认为：“对房屋买卖办理产权交易过户手续，办理转移登记是被告依法履行职责的行为。1.关于已列入城市改造规划实施范围内的房屋能否办理转移登记。原告主张其房屋已列入城市改造规划实施范围，被告办理转移登记违反法律法规的规定。本院认为，1991年1月1日实施的《城市房屋权属登记暂行办法》规定在城市改造规划实施范围内的房屋禁止产权转移，但该《暂行办法》现已废止。1998年1月1日实施的《城市房屋权属登记管理办法》并无城市改造规划实施范围内的房屋不得办理转移登记的禁止性规定。此外，《城市房屋拆迁管理条例》规定：‘拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（1)新建、扩建、改建房屋；（2)改变房屋和土地用途；（3)租赁房屋。’并无禁止买卖办理转移登记的规定。因此，原告主张被告违反规定办理转移规定的主张不能成立，本院不予采信。2.关于办理转移登记的程序。原告主张被告办理转移登记违反了办证程序。本院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定：‘因房屋买卖等原因致使其权属发生转移的，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。’‘登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚，产权来源资料齐全的，转移登记应当在受理后30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。’原告和第三人办理转移登记，向被告提交了双方签字、捺印的申请书，原赣州市东郊路118号房屋所有权证，双方签订的房屋买卖合同，以及证明双方身份的身份证复印件等文件，被告在对以上文件进行审查时，被告工作人员还亲自到原告住处，对原告进行询问并说明相关事宜，在确认原赣州市东郊路118号房屋权属清楚、产权来源合法后，核准了原告和第三人的转移登记。被告在办理转移登记时，完全依照《城市房屋权属登记管理办法》的规定办理，程序上并无不当，因此，原告认为被告违反程序办理转移登记的主张不能成立，本院不予采信。3.关于房屋被部分拆除后，该房屋是否允许买卖。原告主张与第三人进行房屋买卖时，该房屋已部分拆除，被告在办理转移登记时审查不严，违规办理。本院认为，对部分拆除的房屋进行买卖，并没有违反法律、法规禁止性规定，应视为合法，而且房屋买卖合同是否有效并不属于被告的审查范围，因此，原告认为被告审查不严，违规办理的主张不能成立，本院不予采信。综上所述，被告在办理原告和第三人申请的房屋转移登记时，审查权属清楚，资料齐全，程序合法，适用法律、法规正确，办理转移登记并无不当，依法应予维持，原告诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第1项之规定，判决：一、维持被告赣州市房地产管理局作出的核准原告丁三保与第三人丁花对原赣州市东郊路118号房屋交易的转移登记；二、驳回原告其他诉讼请求。”

在该案中，赣州市中级人民法院二审认为：“根据《中华人民共和国房地产管理法》、建设部令57号《域市房屋权属登记办法》的有关规定，被上诉人赣州市房地产管理局具有房屋权属登记及核发房屋所有权证的法定职权，但已列入城市改造规划实施范围内拆建的房屋能否办理产权转移登记，虽然法律法规没有禁止性规定，可是作为国家行政管理机关实施行政管理行为必须要有法律、法规的明确规定为依据，对以法律、法规没有规定不能为即可为的理解，显然是错误的。而事实上赣州市房地产管理局所办理产权转移的房屋不但属于拆迁范围，而且已经实施了拆迁，在上诉人丁三保与第三人丁花（丁三保之女）于2003年10月8日签订该房买卖合同之前，2002年3月13日上诉人丁三保与赣州市房地产经营公司签订了拆迁补偿安置协议，且拆迁补偿安置协议签订后已拆除了该房屋建筑面积65.18平方米（该房屋登记建筑面积为102.59平方米）。

按照拆迁补偿安置协议，依据《合同法》的原理，双方必须严格履行协议，原产权人须把原产权证交拆迁人，原产权人只能按协议规定，享受补偿安置的权利和承担违约的拆迁房屋的义务，而没有将原产权房屋再行转给第三人的权利。因此，上诉人丁三保与第三人丁花所签订的产权转让协议，即使是双方的真实意思表示，也是无效的，更何况一方当事人又否认系自己的真实意思。据此，被上诉人赣州市房地产管理局作出的房屋登记行为，既没有明确的法律依据，又无证据证实际上诉人丁三保将原产权转移给第三人丁花是自己的真实意思表示，因此所作的登记行为，属于事实不清，证据不足，适用法律、法规错误，应予撤销；原审章贡区法院判决维持不当。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。据此撤销一审判决，撤销被上诉人赣州市房地产管理局作出的核准上诉人丁三保与第三人丁花对涉案房屋交易的转移登记。”

【裁判提示】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于本案的问题仍然没有作出明确规定，只是在第16条规定了不当增加补偿费用的行为及书面通知有关部门暂停办理相关手续的规定。基于前面的分析，我们认为，房屋征收范围确定后，已经签订房屋征收补偿安置协议的，被征收人乂将房屋买卖并过户的，房屋买卖合同及过户行为均为无效。

【裁判链接】

1.      参考赣州市中级人民法院《丁三保与赣州市房地产管理局房屋行政登记纠纷上诉案》（2005)赣中行终字第1号行政判决书；

2.      《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第16条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。