房屋类型和建设用地使用权的关系

房屋类型和建设用地使用权的关系

从法律特征上分析，判断现行市场中存在的不同房屋类型在法律上的性质，在很大程度上要依赖于对房屋所涉及的建设用地使用权性质的判断。一般而言，分析建设用地使用权是属于划拨取得还是出让取得，其所有权类型是属于国家所有还是集体经济组织所有，再结合投资主体和投资资金的性质进行综合判断，即可从法律层面判断相关房屋是属于经济适用房、公有住房（含央产房〉、还是商品住房；也决定了其是“小产权房”还是依法可以领取房屋所有权证的住房。

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2007年10月1日开始施行。该法第135条规定，建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照《物权法》的规定，建设用地使用权是用益物权的一种类型。而所谓用益物权，是指非所有权人对他人之物享有的占有、使用和收益的排他性权利。从这个角度讲，建设用地使

从我国相关法律规定来看，“建设用地使用权”的概念并非是《物权法》首创。我国现行的《上地管理法》第11条第2款规定:农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”这是在《土地管理法》中首次提出“建设用地使用权”的概念。此外，《土地管理法》在“建设用地”一章中，详细规定了建设用地的申请、农用地转用、集体土地征收等问题。关于建设用地，《土地管理法》第43条明确规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

除上述法律规定外，1999年1月1日起施行的《土地管理法实施条例》第22条第2款规定：“通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法中请土地登记。”显而易见，《土地管理法实施条例》中规定的“建设用地使用权”与《土地管理法》中规定的“建设用地使用权”对象和内容均不相同。《土地管理法》规定的建设用地使用权的权利载体是农民集体所有的土地，《土地管理法实施条例》规定的建设用地使用权的载体则是国有土地。而最新出台的《物权法》的规定，没有突破现有法律框架。

将建设用地使用权的客体限定在国有土地范围之内，比较符合我国国情，也与现行《土地管理法》等法律规定一致。

通过比较，可见不论《土地管理法》还是《土地管理法实施条例》，都没有明确对“建设用地使用权”的具体内容和对象作出进一步规定。所以，《物权法》施行前，“建设用地使用权”的概念在法律上并不具体。

因此，从广义上理解，在《物权法》施行前，我国法律所规定的建设用地使用权，不仅仅包括利用国家所有的土地设立的建设用地使用权，也包括利用集体所有的土地设立的建设用地使用权。究其原因，是由于当时的法律规定缺乏完善的物权法律制度，因此对于建设用地使用权这一类典型的用益物权，没有从物权的角度进行规定。