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上海公房承租人变更条件

上海公房承租人变更条件

 

2013-12-04

 

 

公房变更租赁户名应当符合下列条件:

 

(一)承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的;

 

(二)承租人户口迁离本市,本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的;

 

(三)承租人死亡,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的;

 

(四)承租人死亡,其生前在本处无共同居住人的,其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的。

 

按照前款第(一)项变更租赁户名后,在五年内不得再依该规定变更租赁户名。按照前款第(一)项、第(二)项变更租赁户名的,共同居住人的实际居住生活的时间以提出申请时间为节点;按照前款第(三)项、第(四)项变更租赁户名的,共同居住人的实际居住生活的时间以承租人死亡时间为节点。

 

本规定所称的“共同居住人”,是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女,且在本处实际居住的,可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。

 

本规定所称的“其他住房”,是指福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房,用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。“居住困难”,是指以本市当年度公布的申请廉租住房面积标准核定,低于该标准的为居住困难。

 

公房承租人有以下情形之一的,不得变更租赁户名:

 

(一)欠租未缴清的;

(二)违法搭建建筑物、构筑物未拆除并恢复原状的;

(三)擅自改变房屋结构或房屋用途未恢复的;

(四)因违法使用公房已进入行政处罚程序,或者因纠纷进入诉讼、仲裁程序的;

(五)按照本条第一款第(一)项变更租赁户名,承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的;

(六)法律、法规和规范性文件规定的其他情形。

承租人户口迁离本市,其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中,按照下列顺序书面确定承租人:

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他处住房情况,本处居住长短);

(三)原承租人的父母;

(四)其他人(按他处住房情况,本处居住时间长短)。

 

承租人死亡的,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求变更承租户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照上款规定书面确定承租人。 承租人死亡,其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致,要求变更租赁户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照下列顺序书面确定承租人:

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他处住房情况);

(三)原承租人的父母;

(四)原承租人的其他直系亲属(按他处住房情况)。承租人全家户口迁离本市、全家出国(境)定居,要求继续履行的,承租人应当向出租人提出,出租人应当同意。承租人全家出国(境)定居的,应当同时按规定调整租金标准。

 

案例:

 

原告A共同诉称,系争房屋上海市某某村78号公有住房原承租人为原告的母亲。2001年2月7日,原承租人报死亡后,原告与被告B为系争房屋的使用发生争议,现原告知晓系争房屋承租人已变更为B,由于被告的违法变更行为违反相关法律规定,侵害了原告的合法权益。

 

原告请求法院判令:

 

1、依法撤销被告上海某某企业(集团)有限公司将上海市某某村78号公有住房原承租人户名施某某变更为被告B的行为;

 

2、本案受理费由被告承担。

 

被告B辩称,原告提起的撤销权不符法律规定,本案中行使撤销权不适格,不同意原告的诉讼请求。

 

被告上海某某企业(集团)有限公司、上海某某物业有限公司共同辩称,变更的审核审批手续由上海某某物业有限公司办理实施。根据户籍资料记载,B在系争房屋内居住满一年以上,具有同住人资格。由于原告居住五个月,不满一年,根据相关规定,原告不作为系争房屋同住人。现经B申请,根据公有住房租赁条例的相关规定核定B为系争房屋的承租人,故不同意原告的诉讼请求。

 

本院认为,系争房屋原承租人生存期间,房屋内在册户口有A和B之事实,当事人均不持异议,本院应予确认。原承租人死亡后,上海某某物业有限公司根据B提出房屋变更租赁户之申请,核实户籍资料,认定A不是该系争房屋的同住人,以不符合公房变更租赁户名条件,核定B为系争房屋承租人,经本院审查,形式、内容均无违规之处,本院予以确认。故对上海某某物业有限公司确定B为承租人核定,本院应予维持。原告以被告的行为侵犯其合法权益为由,要求撤销上海某某物业有限公司核定,缺乏证据,亦不符相关法律法规,故原告诉请理由不能成立,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定,判决如下:

 

对原告A诉讼请求不予支持。

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