避税之延迟交付

很多人在购买二手房时，因为想避免一些税款而在合同中约定暂不过户，殊不知会因小失大，给自己带来很多潜在的危险。当事人之间约定暂缓过户主要是在以下两种情况下发生，第一，房龄未满5年，约定再满5年之后再过户，意图省下大笔营业税。第二，现行税费较高，当事人想规避高额税费而约定暂不过户。无论是以何目的进行的暂缓过户的约定，都会给当事人带来一定的潜在危险。

现实中有很多避小税引来大麻烦的例子。廖女士与杨先生签订了二手房买卖合同，双方都觉得现行税费太高，而且房子再过一年才满购房5年期限，如果当时立即办理过户，双方都要缴纳高额的税费，因此约定一年后再办理过户。签约后，廖女士按照合同约定支付了购房款，杨先生也交付了房屋于廖女士使用。接到房屋后，廖女士将房屋出租于他人，并收取租金。廖女士以为有合同约定，房屋又在自己手上使用，这样就万事大吉，但是她万万没有想到四个月后竟有一位张先生找上门来，要求廖女士的承租人搬出去，理由是这套房子巳经被他买下并办理了过户。廖女士听到这，慌了，马上向律师求助，在我的建议下，我们立即向法院起诉卖方，廖女士得到了房款并获得了一定的违约金。虽然最后廖女士得到了一定的补偿，但是买房子本来是一件值得高兴的事，最终却引来了一场官司，可以说这都是因为贪小便宜而惹的祸，得不偿失。

这种为了避税而约定暂不过户的合同，主要会给买方造成以下隐患。

第一，根据我国《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此对于房屋买卖当事人，仅签订房屋买卖合同而未办理过户登记不可对抗善意第三人。所以当房屋价格上升以后，卖方很有可能存在“一房二卖”的现象，等到这时买方不但得不到房子，还要通过法律途径才能获得自己的购房款和一定的损失补偿。但是如果卖方下落不明或没有吋供强制执行的财产，则买方即使通过法律途径也可能无法向卖方追回已付的房款，而不得不承担经济损失。

第二，有些当事人想出办理房屋买卖公证对卖方进行约束，认为只要办理了公证就万事大吉。这种想法是错误的，公证并不是万能的，它同样也可以被撤销，因此公证后风险依然存在。

第三，即使卖方很诚信地决心要履行合同，但是如果在此期间卖方的债权人申请对房屋查封，这样也会给买方带来很大的不便和风险。

笔者认为二手房交易中走正常交易途径才是王道。从签约到过户，这个期间越长，买受人不可预知的风险就越大。因此，在二手房交易中，双方最好还是按照正规途径购买二手房，千万不要因为贪图一时的便宜而因小失大。而且根据《合同法》第52条第2款之规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的条款无效。”因此，在购房合同中，双方企图避税的条款因为损害到了国家的利益，在法律上应当是无效条款。所以为了确保自己的利益和维护正常的房屋交易秩序，律师建议，购房者应当按照正常的程序购买二手房。