商品房买卖合同违约责任之一

 一、商品房买卖合同的解除

1．商品房买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。但如果因不可抗力、情事变更等原因，致使合同在法律上或事实上履行不能，合同目的无法实现的，合同双方均可以要求解除合同，但不影响违约责任的承担。守约方有数人的，应共同行使合同解除权。

2．当事人请求解除商品房买卖合同的，适用最高人民法院<商品房买卖合同解释》第15条关于合同解除权行使期限的规定。但合同属于履行不能的不受该解除权行使期限的限制。合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在中止、中断和延长的情形。

3．当事人收到合同解除的通知后，对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向法院起诉的，不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起3个月以后才向法院起诉的，不予支持。

二、消费者权益保护法的适用

商品房买卖合同纠纷中，出卖人有欺诈行为的，买受人依据我国《消费者权益保护法）第49条的规定要求双倍惩罚性赔偿，不予支持。但符合最高人民法院<商品房买卖合同解释》第8条和第9条规定情形的，买受人请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，应予支持。惩罚性赔偿具体数额的确定属于法官行使自由裁量权的范畴，如果一审判决认定的数额没有重大利益失衡、显示公平的，二审法院一般不宜改判。

三、合同无效、被撤销或解除时的房屋涨价损失

因出卖人原因导致商品房买卖合同无效、被撤销或解除，买受人请求出卖人赔偿房屋涨价的可得利益损失，如何处理？

因出卖人违约导致合同无法继续履行，买受人解除合同的，买受人请求出卖人赔偿其房屋涨价等预期可得利益损失的，应予支持。在认定买受人所受损失时应综合考虑买受人的履约情况、出卖人的过错程度、出卖人签订合同时能够预见或应当预见到其违约可能给买受人造成的因房屋价值上涨而产生的损失以及买受人是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

2．商品房买卖合同无效或被撤销的，一般以赔偿当事人的信赖利益损失为限。当事人一方主张赔偿合同履行的可得利益，即房屋差价损失的，不予支持。如果合同无效或被撤销完全是由于出卖人的过错造成的，在计算买受人的损失时可以适当参照上述第1项合同解除时的损失计算方法，由法院结合案件具体情况，根据房屋买卖合同是否实际履行、买受人支付购房款的数额、出卖人是否已将房屋交付使用等因素，综合判断予以确定，但以合同履行时的可得利益额为限。

3．买受人同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍已付购房款的惩罚性赔偿责任的，应当支持两者中赔偿数额高的诉讼请求。