上海市居住房屋租赁管理办法

上海市人民政府令

第68号
《上海市居住房屋租赁管理办法》已经2011年6月20日市政府第111次常务会议通过，现予公布，自2011年10月1日起施行。

市长 韩　正
二○一一年七月七日

上海市居住房屋租赁管理办法

（2011年7月7日上海市人民政府令第68号公布）

第一条（目的和依据）
为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
（操作原则：1、以保护出租人和承租人合法权益为原则；2、与合同法、城市房地产管理法、房屋租赁条例相比，为下位法。执行时，不得与上位法相违背。）

第二条（适用范围）
本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其相关监督管理活动。
（调整房屋承租人、出租人、所有权人、其他使用权人、相关利害关系人租赁房屋的活动）

第三条（定　义）
本办法所称的居住房屋租赁，是指出租人将居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照双方协商确定的租金标准支付租金的行为。

（租赁：以支付租金为对价，取得房屋的一定期限的使用权；公租房、廉租房不适用本法）

第四条（原　则）

居住房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。
（本条款是订立一切合同的基本准则。在本办法中特别明确，决定租赁合同效力与过错的基本原则）
本市鼓励和支持居住房屋租赁当事人建立长期、稳定的房屋租赁关系。
（对司法实践有一个明确的指导：以稳定租赁关系为解决纠纷的前提。不应轻意否定租赁合同的效力，阻却租赁合同的履行，在可解除与可履行之间支持履行。）

第五条（管理部门）
市房屋行政管理部门是本市居住房屋租赁的行政主管部门。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内居住房屋租赁的具体监督管理工作，业务上受市房屋行政管理部门领导。

公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记。

工商行政、卫生、质量技监、食品药品监督、文广影视等行政管理部门负责查处利用租赁居住房屋进行无证无照经营的行为。

本市税务、民政、人口计生、建设、规划等行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
（租赁不只是合同的私行为，同时纳入政府机关的管理范畴。
具有法定管理租房职能机关：房地局：租赁合同的管理；公安局：居住管理；工商、卫生等部门租赁经营的证照管理；税务、民政、人口计生部门对居住人社区、社保的管理；建设规划部门对租赁房屋的管理。
注意：违法行政、越权行政管的侵权，所引发的行政诉讼）

第六条（属地管理）
区、县人民政府应当将居住房屋租赁管理纳入社区综合管理的范围。乡、镇人民政府或者街道办事处应当负责协调和处理辖区内居住房屋租赁事务和纠纷，承担居住房屋租赁合同（以下简称租赁合同）登记备案工作。
居民委员会或者村民委员会应当协助做好居住房屋租赁管理工作，督促居住房屋租赁当事人遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定。
（本条款明确行政机关新的职能：对租赁纠纷的调解与处理。本律师经常接到因租赁产生的纠纷咨询，这类案件，纠纷当事人无法协商，启动司法程序又浪费了国家司法资源。增大当事人解决争议成本负担。本条款又给出了解决纠纷的路径。
纠纷当事人可提请政府机关进行调解。）

第七条（租赁当事人）
居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，以及法律、法规规定的其他权利人。
（出租人概念，统一于其他法）
居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律、法规另有规定的，从其规定。
（承租人在这里应该是广义的概念：对转租合同，当事人应该是出租、承租人、次承租人）
出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他批准文件的法人和其他组织出租居住房屋。
（对承租主体的限制：承租人在承租房屋时必须提供身份证、经营性出租，提供营业执照。
该条款应该是管理性禁止，违反管理性规范，不会导致合同无效）

第八条（禁止出租房屋的情形）
出租的居住房屋的结构及其附属设施应当安全、牢固，并具备供水、供电等必要的生活条件。有下列情形之一的居住房屋，不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）被鉴定为危险房屋的；
（三）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（四）违反规定，改变房屋使用性质的；
（五）法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。
（出租人物的瑕疵担保条款：出租人出现物的瑕疵属于以上情形的，承租人可以解除租赁合同，减少租金、并要求赔偿。

出租人承担物的瑕疵担保责任的条件：

第一，租赁物瑕疵存在；第二，承租人于合同订立时不明知瑕疵存在，第三，不存在可免除出租人担保责任的情形：如出租人未对租赁物的品质作特别保证，双方没有关于瑕疵担保责任的特约，出租人非故意或重大过失不知告瑕疵的出租人免责。
出租人即使免责，也要给予承租人解决权。合同法第233条规定：租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍可随时解除合同“
据此，如出现该条款中的不符合安全防灾等工程建设强制性标准，违法建筑，承租人可解除合同。
同时该条款兼有管理性规范。从管理的角度禁止出租。
特别注意的是：对违法建筑出租产生的租赁合同为无效合同）

第九条（最小出租单位）
出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。
原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。

第十条（最低人均承租面积）
出租居住房屋，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。
前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。
（合租：限制租赁面积不得少于5平米的意义在于，承租方可以随时解除合同，解除的依据：出租人违反管理性规范，构成违法。
条款设置的目的，保障承租人基本的居住质量。）

第十一条（集中出租管理）
在同一居住物业管理区域内，同一出租人出租的居住房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当明确管理人员，并将管理人员联系方式报房屋所在地乡、镇人民政府或者街道办事处设置的社区事务受理服务中心。
居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。
（租赁居住条件的要求：第一，合租的每人不少于5平米；第二，公寓出租达15人以上的，确定管理人员。第三，房间为最小出租单位）

第十二条（租赁合同）

居住房屋租赁，租赁当事人应当依法订立书面租赁合同。租赁合同包括下列主要内容：
（一）租赁当事人（包括居住使用人）的姓名、住所、有效身份证件的种类及号码；
（二）房屋坐落、面积、结构、附属设施和设备状况；
（三）租赁用途；
（四）房屋交付日期；
（五）租赁期限和续租；
（六）租金标准、支付方式和期限；
（七）物业服务费及水、电、煤、通讯等公用事业费的承担；
（八）房屋使用要求和维修责任；
（九）房屋返还时的状态；
（十）违约责任和争议解决方式；
（十一）租赁当事人约定的其他内容。
（法定租赁应具备的条款。）
市房屋行政管理部门和市工商行政管理部门应当制定租赁合同示范文本，并在政府网站上公开。
（订立租赁合同，在网站上下载格式条款，这样可从源头上避免约定产生的风险）

第十三条（登记备案）
租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，但通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。
租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，租赁当事人应当在30日内，到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续。
（该条款，也只是行政管理性规范。大多的租赁合同不进行登记。但该条款的现实意义在于对租赁一行为的法制引导。登记后租赁行为纳入行政管理，对保障租赁当事人是有益。同时登记具有公示性，保障优先购买权有一定的法律意义，如果未登记，租赁行为不能对抗第三人，将产生一定的法律风险。）

第十四条（租赁信息系统）
市房屋行政管理部门应当推进建设租赁合同登记备案信息系统，实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

第十五条（租　金）
居住房屋租赁的租金标准，由租赁当事人在租赁合同中约定。承租人应当根据租赁合同约定，按时支付租金。
居住房屋租赁期限为1年或者1年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性约定租金标准；租赁期限为1年以上的，每年只能调整一次租金标准。但租赁合同中对租金标准调整另有约定的，从其约定。
租赁合同期间，出租人不得单方面提高租金标准。
出租人根据承租人的要求装修房屋或者增设附属设施、设备的，双方可以协商调整租金标准。
（租金作为租赁合同主要内容，约定后不能单方调整的，无论租期几年。本条款约定租赁当事人可以调整租金，在租赁期内，达不成合意，调整不了；在租凭结束后，达不成合意的，不能形成新的租赁关系。该条款的规定本律师认为没有现实操作性。）

第十六条（租赁保证金）
出租人可以按照租赁合同约定的数额，向承租人收取租赁保证金；未约定数额的，租赁保证金不得超过2个月的租金。
（强制租赁保证金不得超过二个月的租金，填补保证金无法定的空白）

第十七条（转　租）
承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。
（请注意，转租要求是出租人的书面同意。避免了现实中，次承租人因出租人不同意承租人转移引发的纠纷；
提醒次承租人发生转租行为的，一定要承租人或自行承得出租人的书面同意文件。）
对没有出租人书面同意的转租合同，司法实践中的处理原则：六个月的异议期，出租人从知道或应当知道转租事实起六个月内不提出异议的，保护转租行为。）
居住房屋转租应当符合本办法第八条、第九条、第十条的规定。
转租人违反本条第一款、第二款规定的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。
（出租人对无效的转租合同引发的法律后果，承担责任的种类：解除租赁合同、收回房屋、要求承租人与次承租人承担连带赔偿责任）
居住房屋转租的，应当按照本办法第十二条、第十三条的规定订立租赁合同，并办理登记备案。
居住房屋转租后，承租人不再居住使用的，可以与出租人协商解除租赁合同，由出租人与次承租人直接订立租赁合同。
（实现转租两种方式：其一，次承租人与承租人订立租赁合同，取得出租人的书面同意；其二，承租人退出租赁，出租人与次承租人订立租赁合同）

第十八条（续　租）
居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
（保证了承租人的优先承租权；但这一权利设置的前提应该是租赁合同登记。）
租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定。未约定的，出租人不再继续出租的，应当在租赁期间届满前1个月通知承租人；未提前1个月通知的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
出租人提出解除前款规定的不定期租赁合同的，应当至少提前1个月书面通知承租人。
（通知义务。这是新规定。同时对租期不确定的合同，任何一方可随时解除合同，但给予对方必在的准备时间，按本条款应该是一个月。）

第十九条（买卖不破租赁）
房屋租赁期间，因买卖、交换、赠与、继承等发生房屋所有权转移的，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，不得以房屋所有权已转移为由要求终止租赁合同。

第二十条（优先购买权）
房屋租赁期间，出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人；未约定的，应当至少提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买权。
出租人出售房屋的，应当就出售房屋需要实地看房的时间等内容与承租人进行协商，并不得妨碍承租人对房屋的正常使用。
（优先购买权的限制：对未登记的租赁合同，出租人未执行本条款的行为，侵犯了承租人的优先购买权，不得对抗善意购买第三人。
（出租人必须在三个月加十五天之后出售房屋，体现履行通知出售的义务。）

第二十一条（继续租赁）
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。
（保证承租人租赁的权利。同时，如果租赁人放弃这一权利，承租人当允许，不得以该条款为由限制同住人解除租赁合同）

第二十二条（合同解除）
居住房屋租赁期间，任何一方当事人不得擅自解除租赁合同，但租赁合同约定的解除条件成就、租赁当事人协商一致或者存在法律规定合同解除情形的除外。
承租人未按照居住房屋使用性质使用房屋的，出租人可以解除合同。
（解除合同的条件：法定解除情形：1，无效合同；2，禁止租赁的行为发生；3，租赁物瑕疵可能造成居住危险；4，承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的；3，承租人未经出租人同意转租的；4，出租人可以解除合同；5，逾期交付租金，出租人通知合理期限内支付，未支付的；6，租赁房屋灭失；7，不定期租赁，履行一个月通知义务的；8，承租人死亡，同住人同意解除的。
本条款与合同法表述不部分：合同法第218条：承租人未按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，出租人可以解除合同并赔偿损失。
本条款，解除合同只设定，未按照居住房屋使用性质使用房屋的，出租人便可解除合同，不要求一定给租赁物造成损耗。
在司法实践中如何适用两条款，当承租人出现解除的法定违约事由时，要不要出租人举证证明损耗事实？本律师认为可适用本款。）

第二十三条（出租人的义务）
居住房屋的出租人应当履行下列义务：
（一）查验承租人及居住使用人的身份证件，并按照公安部门的要求，登记承租人的姓名、身份证件的种类和号码；
（二）督促、配合居住使用人按照国家和本市的有关规定，及时办理居住登记；
（三）向业主委员会或者物业服务企业提供承租人的联系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守小区业主管理规约；
（四）发现承租人及居住使用人利用承租的居住房屋从事无证无照经营的，及时报告工商行政等有关部门；
（五）负责出租房屋及其提供的设施、设备的安全，告知安全使用事项，并定期进行安全检查和维护，及时发现和排除安全隐患；
（六）配合有关部门开展对承租人及居住使用人违法违规行为的调查、制止及处罚等工作。
（管理性条款）

第二十四条（承租人的义务）
居住房屋的承租人应当履行以下义务：
（一）如实向出租人告知居住使用人的姓名、身份证件的种类和号码，并按照规定办理居住登记；增加居住使用人的，还应当征得出租人的同意，并不得违反本办法第十条第一款的规定；
（二）遵守业主管理规约，不得损害相邻业主的合法权益；
（三）不得利用承租的居住房屋从事经营活动；
（四）合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋使用性质、结构或者实施其他违法搭建行为。

第二十五条（对房地产经纪人的要求）
房地产经纪机构和房地产经纪人员应当遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定，向租赁当事人宣传房屋租赁、实有人口服务和管理等政策，并引导租赁当事人使用租赁合同示范文本。
房地产经纪机构和房地产经纪人员不得居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务，不得对租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息以赚取差价。
房地产经纪机构或者房地产经纪人员承租其居间、代理的居住房屋的，不得收取佣金。
（经纪人，禁止收取租金差价。对经纪人的报酬明确只收佣金；对即是经纪人双是租赁当事人的，不得行使经纪人权利收取佣金）

第二十六条（代理经租）
本市鼓励专业代理经租机构接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，以自己的名义按照委托合同的约定，出租居住房屋，获取收益。具体管理规定由市房屋行政管理部门会同相关部门另行制定。
（规定了行纪合同，注意区别于经纪人的居间合同）

第二十七条（业主自我管理)
业主委员会经业主大会同意后，可以根据本居住物业管理区域内的房屋租赁情况，制定相应的管理措施纳入管理规约，并可以委托物业服务企业具体实施。
居住房屋租赁当事人违反业主管理规约、损害他人合法权益的，业主委员会有权要求当事人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
（管理公约，对承租人与出租人具有合同效力）

第二十八条（对物业服务企业的要求）
物业服务企业应当按照乡、镇人民政府或者街道办事处的要求，将居住物业管理区域内的房屋租赁情况，报送房屋所在地社区事务受理服务中心。
物业服务企业发现租赁当事人、房地产经纪机构或者房地产经纪人员有违法违规行为的，应当及时予以劝阻、制止，并报告业主委员会或者有关部门。

第二十九条（纠纷解决）
出租人、承租人、相邻业主在房屋租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决；协商不成的，可以向人民调解委员会申请调解，也可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。符合规定条件的，可以依法向法律援助机构申请法律援助。

第三十条（已有处罚规定的处理）
违反本办法规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，依照有关规定处理。
（他法的优先适用）
第三十一条（对违反最小出租单位和最低承租面积的处理）
违反本办法第九条、第十条第一款规定，不符合最小出租单位和最低人均承租面积规定的，由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。
第三十二条（对租赁当事人未按规定登记备案的处理）
违反本办法第十三条规定，租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。
第三十三条（对房地产经纪机构未按规定登记备案的处理）
违反本办法第十三条第一款规定，房地产经纪机构未办理登记备案的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款。
（经纪机构有代为登记的义务，不履行违法，纳入行政处罚。）
第三十四条（对房地产经纪人违反经纪管理规定的处理）
违反本办法第二十五条第二款规定,房地产经纪机构和经纪人员居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，并暂停房地产经纪机构的网上备案资格；逾期不改正的，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构取消网上备案资格，并处以3000元以上3万元以下罚款。
（条款31-34，行政违法行为的认定：1、未登记；2、未执行房屋最小单位出租、最低面积出租；3，经纪行纪代为登记；4，代理、居间经营性违法
行政处罚种类：责令改正、罚款。行政处罚机关：房产行政管与部门）
第三十五条（公安部门的处罚职责）
租赁当事人、居住使用人违反治安管理、居住登记管理等规定的，由公安部门按照有关规定处理。
第三十六条（参照适用）
公有居住房屋转租及其监督管理，参照适用本办法。
（对公居住转租适用此规定）
第三十七条（施行日期）
本办法自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市人民政府发布的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》同时废止。