2005年7月18日,原告北京天一房地产开发有限公司,经有关部门批准在北京朝阳区立水桥附近进行商品房开发建设,需要拆迁该地区的房屋及其附属物。原告天一公司经与北京市建设拆迁服务中心协商,双方订立了拆迁合同,合同约定,原告天一公司委托服务中心对立水桥一带的居民房屋实施拆迁工作,被告拆迁服务中心应当按照拆迁主管部门批注的拆迁方案实施拆迁工作,其他被拆迁人订立的拆迁协议应当经原告天一公司加盖公章后生效,被拆迁人如果不同意房屋拆迁主管部门批准的拆迁方案,由被告拆迁服务中心报经原告天一公司同意后,由原告天一公司向拆迁主管部门申请处理,被告不能擅自增加对被拆迁人的安置标准,拆迁合同在原告取得房屋拆迁许可证后生效。委托合同签订后,报主管部门备案,主管部门在核发房屋拆迁许可证时表明的拆迁实施单位是被告拆迁服务中心。
2005年9月24日,被告拆迁服务中心在未取得原告天一公司同意的情况下,将原房屋拆迁主管部门批准的对被拆迁人李明安置的两居室房屋一套,调整为两居室、一居室各一套,并以原告天一公司名义签订了拆迁安置协议。被拆迁人遂以协议要求原告为其安排用房。法院最后认定拆迁服务中心的行为无效。
法院认为被告服务中心与原告天一公司签订的拆迁委托合同符合法律的规定,属于双方真实的意思表示,应当认定为合法有效的合同。因此原被告之间形成了受法律约束和保护的委托与被委托关系,被告只能在原告授权的范围内为民事行为。在未经原告同意的情况下,被告就以原告的名义与李明签订超越授权范围的安置协议,应当属于无效的民事行为。
本案中,原告天一公司与被告拆迁服务中心签订的委托代理拆迁合同符合上述的有关规定,属于合法有效的合同。因此,本案中原告天一公司在合同中约定了代理权限,而被告服务中心却在未经原告同意的情况下超越授权范围擅自提高了安置标准,与第三人李明签订了拆迁安置协议,而且该协议在签订后没有获得原告天一公司的追认,因此该拆迁安置协议应当属于无效协议。因此法院依法判决被告服务中心与第三人签订的拆迁安置协议无效是正确的。
本案是由于在委托拆迁中,受委托人超越授权范围而导致的其与被拆迁人订立的拆迁协议无效的诉讼纠纷。根据《城市房屋拆迁管理条例》第10条的规定,拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋的拆迁主管部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。在拆迁实践中,委托拆迁根据地域不同可以分为同地委托和异地委托。
同地委托是拆迁人委托同一城市的房屋拆迁单位对房屋进行拆迁,对被拆迁人进行补偿与安置。拆迁人办理同地委托须符合以下条件:
1.委托人取得房屋拆迁许可证,被委托人拥有房屋拆迁资格证书。委托人取得房屋拆迁许可证才能成为拆迁人,才具有委托他人拆迁的主体资格,被委托人取得房屋拆迁资格证书才能成为房屋拆迁单位,才能具备接受他人委托进行拆迁的主体资格。《城市房屋拆迁管理条例》第36条规定:“拆迁人违反本条例的规定,有下列行为之一的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,可以并处拆迁补偿安置资金3倍以下的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证:未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;擅自延长拆迁期限的。”
2,委托人和被委托人签订委托合同。《城市房屋拆迁管理条例》第”条规定拆迁人委托拆迁的,应当向被委托的拆迁单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。”委托合同是双方权利义务的书面凭证,委托合同应当载明委托人和被委托人的姓名、名称、委托期限和委托期间,并由双方当事人签字或者盖章。委托合同应当以房屋拆迁许可证为依据,不得超越房屋拆迁许可证的批准事项,否则构成无效的行为。
3.委托合同应当办理登记。《城市房屋拆迁管理条例》第11条规定拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内,将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。”房屋拆迁委托合同的登记是由房屋拆迁主管部门对委托合同的真实性、合法性予以审查证明的过程,目的是维护委托合同的真实性、合法性,防止不合法、不合理情况的出现。委托人和被委托人应当遵守法律法规的规定,在委托合同签订后的合理期限内向房屋拆迁主管部门申请办理登记,未经房屋拆迁主管部门登记的房屋拆迁委托合同不发生法律效力。
异地委托是房屋拆迁人委托另一城市的房屋拆迁单位对房屋进行拆迁,对被拆迁人进行安置和补偿。其办理程序为:
1.委托人取得房屋拆迁许可证成为拆迁人,被委托人取得房屋拆迁资格成为拆迁单位。
2,委托人与被委托人签订房屋拆迁委托合同,应当釆取书面形式。3.委托人与被委托人应当.持房屋拆迁委托合同向拆迁所在地的房屋拆迁主管部门办理登记,经过房屋拆迁主管部门登记的房屋拆迁委托合同方生法律效力。
4.被委托人须办理批准手续方可实施拆迁。《城市房屋拆迁单位管理规定》第9条规定:“房屋拆迁单位跨城市接受委托拆迁的,须持原批准发给《资格证书》的房屋拆迁主管部门出具的外出拆迁证明,向房屋拆迁地的房屋拆迁主管部门申请办理临时房屋拆迁批准手续后,方可实施拆迁。”对于未经批准跨城市承担委托拆迁的,《城市房屋拆迁单位管理规定》第1条第5项规定房屋拆迁主管部门可以给予警告、通报批评、责令停止拆迁、吊销证书、没收非法所得、罚款等处罚。”值得注意的是《城市房屋拆迁管理条例》第11条规定拆迁人委托拆迁的,应当向被委托的拆迁单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内;将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。