原承租人死亡后如何确定房屋居住权？

原承租人死亡后如何确定房屋居住权？

1991年，林某1周岁时父母离异，林某由母亲直接抚养，户口与母亲在一起。1997年，林某之父因拆迁安置承租公房一套，该房产权为某区住宅合作社所有（国有企业），其下属物业公司负责管理。2004年林某之父去世，而此时林某祖父母已去世，林父直系亲属仅林某一人。林父去世后，林某之叔拿着房屋钥匙和租赁契约，实际占有房屋。林某多次协商房屋产权单位，要求变更租赁契约，将承租人变更为自己，产权单位以林某户口不在承租房屋内、林某不是共同居住人为由不予变更。林某遂将其叔叔，房屋产权单位及物业公司告上法庭，请求确认居住权，并要求其叔腾退房屋。

【律师评析】

本案争议的难点在于法律规定空白，调整公房租赁的法律缺失，管理上以政府工作部门发布的规范性文件为主。现行直接调整公房承租关系规范性文件为《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号），该文件由北京市房屋管理局1995年发布，被作为公房租赁合同格式文本。依照该文件，公房承租人死亡后，享有承租权的人应符合四个要件：①户口与原承租人是同一户籍；②与原承租人共同居住一年以上；③无其他住房；④其他家庭成员无异议。

该文件除了效力层次低下外，其规定在适用上也缺乏操作性：

（1）户口与原承租人在同一户籍：户籍规定是便于对人口管理，与权属确认无任何关系。因各种原因亲人户口不在一起的情况很多，不能因此而剥夺亲属的财产权益；

（2）与原承租人共同居住满1年：共同居住的概念不明确，且居住状况属于个人隐私，客观上也难以证明。

（3）无其他住房：个人房产状况也属于隐私范畴，难以调查；而且房产状况极易被恶意规避。

（4）其他家庭成员无异议：未对家庭成员的范围作出限定。

本案诉争房屋居住权应如何确认？

1、从房屋来源来说，争议房屋是拆迁安置用房，由被拆迁人承租，是国家对被拆迁人的一种补偿，属于私人重大财产利益，在原承租人死亡后，应由其配偶和直系亲属享有和承继；

2、从原承租人家庭结构来说，原承租人死亡后，林某作为原承租人唯一直系亲属，当然地享有和承继原承租人留下的财产利益。

3、参考其他省市规定也应确认林某的居住权。《上海市房屋租赁条例》规定：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

附：相关法律依据：

1、《中国人民共和国合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

2、建设部《城市房屋租赁管理办法》（建设部第42第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”

3、《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）第七条：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

4、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》（1987年8月28日北京市人民政府京政发109号文件发布，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）十一条第五款：承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。

5、《上海市房屋租赁条例》（1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）：

第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：

（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。