土地使用权出让合同

土地使用权出让合同

―、土地使用权出让合间的性质

对于《国有土地使用权出让合同》的性质属于民亊合同还是行政合同，我国法学理论界认识不一。最高人民法院在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中，把行政合同列 为行政行为之一。依据该通知，《国有土地使用权出让合同》纠纷的案由应当定为土地行政合同纠纷，属于行政诉讼。一般认为，《国有土地使用权出让合同》厉于典型的行政合同。土地使用权出让合同具有以下特点：

(一)土地使用权出让合同具有合同本身所有的合意性

1.土地使用权出让合同是基于平等、自愿、等价有偿的原则而签订的。在签订土地出让合同时，出让方和受让方按照要约承诺方式，通过协议、拍卖或招标方式，就某幅国有土地使用权的出让条件进行商定，出让方和受让方在是否签定土地出让合同上，不存在管理与服从的关系。

2.土地使用权出让合同主体双方的意思表示一致。土地出让合同的大多数条款属法定性规范，双方当亊人不得协议废弃或变更,如出让的最高年限、出让土地的地下矿藏物不在出让范围、付款期限、转让条件等，除法定条款之外，其余内容则属双方自由协商约定。

3.土地使用权出让合同除国家意志优越于民事主体意志之外，出让方与受让方的权利义务内容具有一定对等性，即出让合同签订以后，双方当亊人应受到法律同等的保护，享受平等的权利并对等地，履行义务，任何一方违约，都应依法进行赔偿。

(二）土地使用权出让合同具有行政性

1.土地使用权出让合同主体的某种程度的确定性。土地使用权出让合同的双方当事人，有一方必是行政机关，即市、县人民政府的土地管理部门，另一方可以是公民、法人或其他组织。在出让过程中，土地管理部门既作为国有土地所有者的代表，处置土地使用权，又代表国家行使国有土地管理职能，对被出让土地的使用实行管理、监督和指导。显然，它与受让方之间存在着管理与被管理的关系。

2.土地使用权出让合同目的的执行公务性。土地使用权出让合同是由土地管理部门与土地使用者签订的，其目的是为了贯彻国家的土地政策法规，行使土地管理职权，按照市场方式配置土地资源，取得最佳土地利用效益。

3．土地使用权出让合同双方法律地位的不完全对等性。土地使用权出让合同中的出让方土地管理部门享有一定的行政特权。具体表现在以下方面：

从合同的签订来看，选择主体具有不对等性。

在签订合同时，土地管理部门作为出让方可以依法律或职权，根据需要通过直接磋商、招标或拍卖的方式选择适当的当亊人。

从合同的内容来看，合同约定的权利义务具有不对等性。

土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件由出让方决定，受让方则无权对此进行协商和提示异议；而且受让方除应按合同规定交付土地出让金外，还应按合同规定的土地使用条件使用土地。

从合同的履行来看，双方的地位不对等。

土地出让合同签订以后，出让方一土地管理部门有权指挥和监督受让方履行合同；在执行过程中，出让方具有单方面变更或解除合同的权利；在受让方违反合同的情况下，可以行使制裁权。有权依法予以纠正，并可以根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

从权利的救济途径来看，双方享有的权利不对等，土地出让合同的违约责任具有行政性和补偿性。

二、土地使用权出让合同的内容

我国国有土地管理部门和工商行政管理部门曾经发布国有土地使用权出让合同和外商投资企业土地使用合同示范文本，各地国土部门也根据各地的实际情况使用自己的标准合同。尽管各类合同文本互有差异，但其基本条款大致相同，包括土地状况，出让土地范围和面积、用途、使用条件、出让年限、出让金及其支付方式、土地使用权处分、违约责任和争议解决，等等。土地使用权出让合同内容条款包括：

(一）本合同双方当事人

该条款需列明土地使用权出让合同的出让人、受让人基本情况、名称、地址、法定代表人、联系方式等。

(二）出让土地的状况

该条款载明该宗土地之地址，土地是否已经平整，是否已经通水、通电、通路、通气或连接通讯线路，地上是否有建筑物。

(三）出让土地之范围和面积

该条款规定出让土地的面积、四至方位、相邻土地、道路或建筑物之名称。

(四）出让土地之用途

出让土地用途决定受让人行使土地使用权的范围和出让年限之长短。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，城镇国有土地使用权的用途分为：居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地，以及综合或者其他用地。土地的用途不同决定了土地出让金与出让年限的不同。

(五）出让土地之出让年限

出让土地之出让年限是土地使用权受让人行使土地使用权的期限。出让土地的使用期限与土地的用途密切相关。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条对土地使用权的最高年限的规定是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

(六）出让土地使用条件

出让土地使用条件是对受让人行使土地使用权的具体要求。这些要求有以下主要内容：

1.界桩定点要求。此项规定要求出让方和受让方在出让合同签订后一定期间内依照出让土地图界址点所示的坐标，实地验明各界址点界桩，然后交受让方保护，以免遭受破坏和移动。

2.土地利用要求。主要规定主体建筑物和附属建筑物的性质，建筑容积率，建筑密度，建筑限高，绿化比率，公益工程以及工程设计图线的审批和备案要求。

3.城市建设管理要求。此项除对涉及绿化、市容、卫生、环境保护、交通管理和设计、施工等城市建设管理方面作原则性规定等。

4．建设进展要求。此项具体规定在一定的期限内用地人应当完成的建筑工程量以及预期工程竣工时间。

5．市政设施要求。主要规定出让土地建设有关用水、用气、污水及其他设施同出让土 地外主管线、用电变电站接口和人工程应办理的申请手续和费用支付亊项。

(七）出让金及其支付

此条款规定受让人应当向政府缴纳的土地使用权出让金的数额及其支付的方式。

(八）对土地使用权的转让、抵押、出租等处分事项

出让合同还可以对用地人转让、抵押和出租土地使用权的条件作原则性规定。

(九）违约责任

违反土地使用权出让合同的约定所应承担的法律责任。

(十）其它合同条款

出让合同的其它条款如不可抗力、法律的适用和争议的解决、合同的文字文本、合同生效的条件等等。

案例 韩国某房地产公司利用集体土地与某县政府合作开发渡假村协议无效案

〔案件主旨〕

外资企业不能直接取得集体土地的使用权。

[基本案情〕

2005年，韩国某房地产开发公司看好中国日益扩大的旅游房地产市场，计划在中国某县投资商业旅游房地产项目，开发旅游渡假村。经该县县政府介绍，与该县经济合作社合作，签订了一份《中外联合开发渡假村协议书》。协议书约定：合作公司名称为某旅游开发公司，中方提供渡假村建设用地六十亩作为出资，全部建设资金由韩国公司出资，合同期限十五年，中外双方利润分配比例为1：4，合同期满渡假村产权归中方所有。渡假村建成后，由于经营有方，旅游开发公司的经营效益不断提高，该渡假村在当地已小有名气，因而引起县政府及村民的嫉妒。2006年在中方多次要求提高其利润分配比例未果的前提下，县政府发函给韩国公司要求提前解除合同。对此，韩国公司不服，起诉到法院，要求继续履行合同。

[判决结果〕

联合开发协议书无效，责令双方当亊人在指定期限内办理善后事宜。

[律师评析〕

本案争议的直接焦点在于对《中外联合开发渡假村协议书》效力的认定，也就是中韩合资某旅游开发公司取得的土地使用权是否有效？

在中国，采取土地所有权与土地使用权相分离的原则。城市的土地属国有，农村和城市郊区的土地，除部分属于国有以外，其余的属于农民集体所有。外商不能取得土地所有权，只能取得土地使用权。未在中国进行工商营业登记的包括韩国投资者在内的外商，不具有在中国境内从亊经营活动的行为能力，因此外国投资者在中国不能直接取得土地使用权，只能用外商投资企业的名义取得土地使用权。按中国税务总局的规定，对“外商投资企业”取得的地产不征收土地使用税，只对其房产部分征收城市房地产税。本案中所涉及的六十亩土地属于村民集体所有的土地，应由村民委员会或村集体经济组织来经营和管理，县经济合作社无权代表村民委员会处分该六十亩土地。此外，国务院十八号令特别规定

定：“严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。”因此该《中外联合开发渡假村协议书》是无效的。