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关于当前审理“二手房”买卖纠纷案件的法律适用

关于当前审理“二手房”买卖纠纷案件的法律适用

随着市场经济的逐步深入,房地产业的迅猛发展,房地产纠纷日渐增多,二手房买卖纠纷也成为当前法院审理中触及较多的案件。审判实践中也遇到的一些热点和难点问题,需要我们从实务中认真进行总结,并从理论上进行研究,正确处理好此类案件,定纷止争,维护社会稳定,促进社会和谐。

  二手房买卖主要有以下三类:商品房买卖、房改房买卖和农村集体宅建地房屋买卖。二手房交易过程比较复杂,也存在着很多问题。此类纠纷近几年大量攀升,主要原因有以下几点:

  1、房地产市场过热,房价快速上升。许多纠纷系卖房人在销售房屋后,办理过户手续过程中,发现房屋价格又上涨了,于是导致反悔,以种种借口不办理过户手续,另一方起诉至法院。

  2、二手房交易手续复杂,导致交易过程中双方当事人产生不信任,交易难以进行。

  3、房屋产权登记制度不合理,导致难以发现房屋共有人情况,引起共有人提起诉讼。现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人,在交易过程中,交易的另一方很难发现还有共有人,交易之后常有妻子或其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。

  4、中介机构的不规范行为导致纠纷。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系,进行交易,而中介机构本身的机制和人员素质不一,常常在签订合同或办理手续时出现问题,甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致,导致当事人对合同履行内容产生争议,从而提起诉讼。

  5、缺乏诚信,隐瞒真实信息导致纠纷。当事人为了促成交易,往往隐瞒真实信息,如房屋质量问题、居住环境问题,在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。

  6、涉宅基地房屋主张交易无效。房屋价值的上涨,同样还导致许多农民将宅基地房屋销售给城镇居民后反悔,从而起诉。因为法律禁止城镇居民购买宅基地房屋。由于二手房交易中存在不少陷阱,在购房过程中吃亏的消费者也不少。

  二、二手房交易中经常遇到的一些案件类型的处理
  1、定金问题
  实践中经常由于各种原因导致房屋买卖合同不能履行而发生纠纷的问题,从而交付定金的一方要求双倍返还定金或者收受定金的一方要求没收定金的问题。那么什么叫定金?它有哪些法律性质?定金是指合同当事人为保证合同顺利履行,由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款作为合同履行的担保。我国《担保法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律对定金问题都有类似规定。
  我国《担保法》第90条规定,“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第91条规定,“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十”。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
  我国《合同法》第115条规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这就是我们通常所说的定金罚则。
  从法律角度上看,定金具有以下性质:第一,作为合同的担保,以保证合同的顺利履行;第二,证明合同成立的作用;第三,具有惩罚性,即给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的,应双倍返还定金。

  在实践中,经常会遇到当事人口头约定了定金并已给付,但没有签书面合同,后因种种原因而未能达成交易,无论哪一方反悔,只要另一方能证明是定金性质,仍可按上述定金罚则处理。
  2、暂时未办理房产证的房屋买卖的合同效力
  所谓期房的转让,即预售的商品房的转让,是指预售商品房的预购人在实际占有商品房并取得房地产权证之前,将预售商品房转让给他人的一种法律行为。

  实践中的操作一般都是通过两种方式:1、签定房屋买卖预约合同,待房产证出来后,双方再签订正式的房地产买卖合同,办理过户手续;2、先租后售,即在房产证出来之前卖方先承租给买方使用,待房产证出来后再办理过户手续。
  上述方式,对于买方而言,存在极大的风险。买方在交付了购房款的情况下,如果房产证一直办不下来,买方的权利就得不法律保障。时间一长,如果楼价上涨,由于没有办理过户,卖方在利益的驱驶下可能将房产再转卖给他人。买方在买这种房时,就会存在上述风险。

  在实践中,对于期房转让合同效力问题的认识不一。有观点认为无效,理由是《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项有“未依法登记领取权属证书的的房地产不得转让”的规定,但该法第四十五条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”。但迄今为止,国务院并未根据法律的授权制定相应的行政法规予以调整和规范,2005年4月30日建设部等七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》,国务院办公厅予以了转发,该意见明确规定禁止将购买的预售商品房再行转让。但该意见是国家为拟制炒房、哄抬房价行为而出台的一种政策性规定。我们不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是:房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前,其虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利,因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。因而并不影响转让合同的效力。
  3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意,房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同效力

  房屋权利人个人购买所得的房屋,配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实,房屋所有权人有义务保障其居住权益,但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此,未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。

  4、未经共有人同意出售的二手房买卖的合同效力

  我国《民法通则》规定,共有财产进行处分须经全体共有人同意,否则处分无效。因此,在二手房买卖中,上下家应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度,因此交易时房屋的所有权利人,均应在《房地产买卖合同》上签字,下家应注意这些签字的真实性。除未成年人的签字可以由父母代签外,其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书,该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是,如果当作为夫妻共有财产的房屋产权仅登记了一方的名字时,下家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。

  审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。其他共有人可向擅自出售房屋的侵权人追究其承担损害赔偿责任。

  5、合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的处理

  按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。
  对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。
  最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。“预见”应当从四个方面把握:第一、预见的主体是“违反合同的一方”;第二、预见的时间是“订立合同时”;第三、预见的标准是客观标准而非主观标准;第四、预见的内容是“因违反合同可能造成的损失”。应当注意的是目前的法律并未明确该差价赔偿是惩罚性赔偿,故仍应并遵循“有损害才有赔偿”原则。
  6、“二手房”买卖合同中,因房屋质量问题引发纠纷的处理
  买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限,并存在装修、装饰等现状,买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此,对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的,则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵,如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明出售一方对此是知晓的,出卖人亦不承担瑕疵担保责任,但买受人可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。

  7、当事人分别签订了几份买卖合同,但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议的处理
  对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。
  判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理。
  8、买卖合同成立后,出卖人未能自动履行产权过户义务。对此,实践中买受方既有主张确权的,也有要求出卖人履行产权过户义务的处理

  在买卖合同履行过程中,双方间存在的是债权债务关系,买受人只能依据合同约定,要求出卖人履行合同义务,包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权,实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形,而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时,确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认,而如前述,在出卖人未自动履行所有权移转义务前,买受人尚未取得标的物的所有权,其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有,缺乏基础。因此,对出卖人不履行产权过户义务的,买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有,只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。
  9、二手房买卖中,当事人因户口问题发生争执,法院应否处理
  对于“二手房”买卖中,当事人约定出卖人迁出户口,并由买受人迁入户口,但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的,我们认为,当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定,但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。经释明后,当事人仍坚持主张迁移户口的,应裁定不予受理或驳回起诉。

  10、农村宅基地上所建房屋的买卖合同的处理

  应根据实际情况,按照以下方式处理:

  (1)、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的,且经过宅基地审批手续的,认定合同有效。
  审批手续为经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。
  (2)、集体经济组织全部成员转为城镇居民的,但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的,此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力.

  (3)、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的,认定合同无效。

  (4)、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的,认定买卖合同无效。

  但在引用法律条文时,有的审判人员引用的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条或第六十三条而认定无效。我们认为应引用合同法第五十二条第(五)项的“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效。。
  11、连环买卖未办理过户合同的效力

  在实际中,经常碰到甲将其房卖给已,已又卖给丙,但均未办理产权过户手续的情形。我们可根据甲将其房卖给已,未办理产权过户手续,因而已未取得房屋的产权。但基于买卖合同的履行,其权利从性质上讲属于债权。已之后又与丙订立了买卖协议,并在丙如约付款后,将房屋的占有、使用转移给丙。在此案中,已依据与甲的房屋买卖合同获得的只是对房屋的债的请求权。在履行过程中,基于甲的履行行为,获得了对房屋的合法占有权。但已不能凭借与甲的债权债务关系获得对甲房屋的物权上的处分权。依据《合同法》第五十一条的规定,已与丙签订的合同属效力待定。可根据是否得到权利人的追认而认定是否有效。

  12、卖房未过户出卖人死亡,继承人须协助过户

  合同双方当事人均具有民事行为能力,合同意思表示真实,标的物确定,且未违反法律规定。并应当确认双方签订的买卖合同的效力。双方签订的房屋买卖合同合法有效。并且该合同是一方当事人在去世前由本人与另一方所签,是其对自身财产的处分。购买人已履行了付款的义务,卖方人已履行了房屋交付义务,但尚未履行协助过户义务。根据物权法的规定,因未办理产权过户手续,此房屋的产权人仍是卖房人,作为其继承人通过继承取得了该房产。而《继承法》第33规定继承遗产时须清偿被继承人的债务,但这种继承只是对合同中规定的债权债务的继承,而并非对合同本身的继承,也就是说,除了合同中特别约定的以外,继承人不能因合同人的死亡而当然地取代其成为合同的当事人。并且依据《继承法》的规定,我国实行限定继承的原则,即继承人只以继承遗产的实际价值为限对被继承人生前所欠债务负责,如继承的遗产的实际价值不足以清偿这些债务,继承人也没有义务以自己的财产为被继承人完全清偿。继承人继承了诉争房产,并且合同也是能够履行的,依据诚实信用原则,继承人有义务协助买房人办理此房的过户手续。

  在司法实践中的二手房买卖纠纷形形色色,涉及的法律问题纷繁复杂,以上所提及的仅是挂一漏万,有些还有待于作更深层次的理论探讨,上述提到的观点仅是个人办案中的一些粗浅认识,难免失之偏颇,敬请同行批评指正。

  

  

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