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二手房交易方式及流程

一、二手房交易方式

二手房交易方式主要分为自行交易和委托交易。自行交易室是指买卖双方在没有中介介人的情况下,亲自参与房屋买卖的各个环节,完成房屋买卖的所有手续,从寻找房源,签订合同到办理贷款和产权过户。各个环节都具宥一定的专业性,因此需要当事人对房屋买卖具有一定程度的了解。如果当事人自己能够找到合适的房源,同时对二手房交易的过程十分了解,又有足够的时间和耐心,那么可以选择此途径购房。

委托交易就是委托专业有资质的房地产经纪公司,整个交易过程包括发布房源信息、看房、洽谈、签约、办理贷款或资金监管手续、办理过户手续,物业交割等均由中介公司代为或协同买卖双方进行办理,买卖双方或一方向中介公司支付一定的佣金。在委托交易中,通过中介公司最大的好处就是省时省心,中介公司对房地产经纪业务的办理十分专业,能为买卖双方省去很多麻烦,尤其是需要办理贷款或资金监管的买卖双方,因为中介公司有长期合作的银行及评佔机构,而且熟悉办理产权过户的所夯流程,因此办理手续要省时省力,另外中介公司的信息量最大比较容易达成成交意向,并且中介公司人员是站在中立的立场,在买卖双方出现分歧时能以中间人的身份出面协调I从而使很多矛盾得到化解。但选择中介机构需要支付一定比例的佣金,会增加费用开支,而且中介市场良莠不齐,需要买卖双方予以注意,尽量选择声誉较好的中介机构,而且中介公司是以中间人的身份促成交易,可能为双方都考虑得特别周到,因此无论您是卖方还是买方,都要保持自己的立场,用自己的方式争取自己的利益。委托交场实质上是花钱买方便,对没有房源,且对交易知识不是很了解,又不愿为繁琐程序所累的人来说,可以选择此途径。

二、二手房自行交易的流程

一般来讲,自行交易要分为以下几步:

1.发布或了解房源信息

进行二手房买卖首要的就是要发布或了解房源倍息,一种是通过亲朋好友介绍;另一种是通过报纸、网络等刊登出售或求购信息。相比较两种方式,第二种方式的选择面较宽,但买卖双方需要认真识别信息的真实性,以避免受到无谓的打扰,甚至造成不必要的损失。

2看房、挑房

作为买方,通过了解房源信息,选好目标房源后,接下来就需要对房屋进行实地考察。考察分为两个层面,一是落实房屋是否可以上市交易以及房屋的权属和性质;二是看房屋本身的现状,如房屋的户型结构、质量状况、水电暖是否能正常使用,小区环境、物业管理如何等。作为卖方,最好了解一下买方的付款能力和资信状况。

3买卖双方初步达成意向、买方交付定金

通过看房,买卖双方就房屋买卖达成初步意向。这时候,通常需要买方交付一部分定金,以作为双方将来签约的保证,防止卖方将房再卖给他人,同时也对买方形成一个约束。签约之后,定金可抵作房款。

4.谈判签约,买方向卖方支付首付款

达成买卖意向后,最重要的环节就是合同的签订,因为合同直接明确双方的权利和义务,一旦产生纠纷,则合同是解决纠纷的最重要的依据因此买卖双方对于每个条款都要慎重考虑,认真审查。对房屋状况,付款方式和时间、过户期限、房屋交付的时间以及相应的违约责任、合同解除、争议解决等条款都要在合同中予以明确。

由于房屋具有不动产的特殊域性,房产转移以过户登记为准,不可能实现“一手交钱,一手交货”,对于买方来讲,先付全款后过户,则面临付完款却得不到房屋产权的风险;而对于卖方而言,如果先过户后收款,则面临收不回房款的可能。闶此对买卖双方来讲,无论是先付款还是先过户都会对另一方造成很大的风险。所以通常买卖双方都选择分期付款的方式,签订合同后先付首付款,过户手续完成后,再支付剩余房款。

因此,一般而言,签订合同当日或一定期限内,买方需向卖方支付一定比例的首付款,具体比例由买卖双方自行协商确定。

5.缴纳相关税费、办理产权过户

合同签订后,买卖双方即可到税务部门缴纳相关税费,到房屋交易管理部门提交过户材料,领取受理通知单,在规定期限内领取房屋所有权证。如果是具有土地使用权证的房屋,还需办理土地使用权的过户手续。

6.买方支付剩余房款

如果是全款〈指不需要贷款的客户)买卖双方自行划转的,一般在过户完毕当天或几日内由买方直接向卖方支付剩余房款;如果买方申请贷款的,签订房屋买卖合同并支付首付款后,买卖双方需到银行进行贷款申请,由银行对房屋进行评估并审核买方的相关资质,在银行主持下进行面签,审核合格后银行发放批贷通知,双方到房屋交易部门办理过户手续,然后银行凭房产证或契税发票直接将款放至卖方账户;如果选择资金监管的,在买卖双方签订房屋买卖合同后,共卖双方与银行签订《存量房的交易资金监管协议》,卖方将全部或部分房款存人专管账户,待约定的条件成就时(通常凭契税发票或房产证〉,银行依申请直接将款项划入卖方账户。

7.交钥匙

产权过户完毕,卖方收到全款后,买方与卖方将房屋的水、电、暧有线电视、物业费等费用结清,卖方将房屋钥匙交给买方。

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