房屋的概念、类型、产权证

1. 房屋的概念

所谓“房屋”，按照建设部颁发的《房地产统计指标解释（试行）》(2002年3月20日）的规定，一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。另外，根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

2. 房屋的类型

按照不同的标准，房屋的分类不同。

按照房屋用途的不同，可将其分为住宅，工业、交通、仓储用房，商业、金融和信息用房，教育、医疗卫生和科研用房，文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房，机关事业办公用房，军事用房以及其他用房（包括涉外用房、宗教用房、监狱用房。

按照房屋产权（指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利）的不同，又可将其分为国有房产，集体所有房产，私有（自有）房产，联营企业房产，股份制企业房产，港、澳、台投资房产，涉外房产以及其他房产（包括宗教、寺庙等房屋下面详细说明。

国有房产。即归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。具体又细分为三类：直管产、自管产和军产。

直管产是由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外这类房屋大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。

自管产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。

军产是指中国人民解放军部队所有的房产，包括由国家划拨的房产、利用军费开支购建的房产以及军队自筹资金购建的房产。

其中直管产又分中央级公产、市级公产、区（县）级公产和拨用产（房屋产权属于房地局所有、免租拨借给单位使用，由使用单位自管、自修的房产）四类。

集体所有房产。指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

私有房产。是指私人所有的房产，包括中国公民，港澳台同胞，海外侨胞，在华外闻侨民，外国人所投资建造，购买的房产以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司〕所投资建造、购买的房产。它包含两个细类，私产和部分产权。

其中私产又有私产、个体产和外私产三种。

私产指私人所有的房产，中国公民所投资建造、购买的房产；

个体产指中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资购建、购买的房产；

外私产指港澳台同胞，海外侨胞，在华外国侨民，外国人所投资建造、购买的房产。

部分产权是指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。

联营企业房产。指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

股份制企业房产。指股份制企业所投资建造或购买的房产。

港、澳、台胞房产。指港、澳、台地区投资者以合资、合作形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。具体有三种：合资产、合作产和独资产。

合资产是指港、澳、台地区以合资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产；

合作产是指港、澳、台地区以合作的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产；

独资产是指港、澳、台地区以独资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。

涉外房产。指中外合资经营企业、中外合作企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造合伙购买的房产，有中外合资、中外合作、外企产和外产。

中外合资指中外合资经营企业所投资建造或购买的房产；

中外合作是指中外合作经营企业所投资建造或购买的房产；

外企产指外资企业所投资建造或购买的房产；

外产指外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。

其他房产。即凡不属于以上各类别的房产。包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产以及宗教、寺庙等房产。具体有四种：其他产、代管产（因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产）、宗教产（宗教、寺庙等单位所投资建造或购买的房产）类和社团类、社团产（社会团体所投资建造或购买的房产）

其中，不同类型的房产在权属登记、产权转移等许多过程中，所面临的问题也不一样。有些类型的房屋产权享有一定的政策性优惠。

3. 房屋的产权证类型

目前，我国房屋的产权证（也叫权属证书）有以下三种类型：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者称为《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

其中，《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权；

《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证，共有房产是指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》，其余共有人各执房屋共有权证书一份，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。

《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

房屋产权证书一般包括以下内容：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测绘部门的分户房屋平面图。

根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定，房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

其中，房屋的占有权，通常由所有权人（在房地产买卖中也称业主、房主、房东）来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离，例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人（房客）来行使，但此时房屋所有权人并不因此而丧失对房屋的所有权；

房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行亊实上的利用，它同样可以通过一些法律契约，使得非房屋所有权人获得房屋的使用权；房屋的收益权，是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益，例如出租房屋，房主从房客处收取租金，当然房主也可以将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人，例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己；

房屋的处分权，表示房屋所有权的归属，它是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权。