抵押权人在未受清偿时能否以抵押人的名义出卖抵押房产

在实践过程中，往往会出现民间借贷并进行房产抵押的情况，那么在这个过程中如果抵押权人要求抵押人出具出售房产的特别授权委托书，并到期出售该房产的行为，是否具有法律效力，往往会引起纠纷。

一、该种房产买卖合同的性质及其效力

如 果抵押权人根据抵押人出具的特别授权委托书和第三人签订了房产买卖合同，那么该种合同属于什么性质？是否具有法律效力？有观点认为系流质契约，所谓流质契 约或者条款，指担保权人和担保人约定，在债权人到期不能清偿债务时，将担保物权归属于担保权人所有，包括流质条款或者流押条款等，这在我国的担保法和物权 法中是严格禁止的。法律之所以限制，其目的在于平衡债权人和债务人之间的利益，保护债务人的财产不至于被贱卖，从而比卖弄债权人有乘人之危、随意处分、有 失公允之机。所以该种为了借款而签订委托卖房的委托，实际上属于债务的担保，然而其实现方式与抵押权的法定实现方式产生了冲突，从而导致该种房屋买卖合同 无效。

二、房屋买卖合同的效力认定因根据法律规定和双方当事人的真实意思表示

在出具房屋买卖授权委托书之时，抵押人为了得到借款，不得不出具委托书，其真实的意图并非要出卖该房产，而实际上属于债务担保。

三、在行使授权委托书权利的时候需要和抵押人协商