网签的办理和解除

一、二手房网签的好处

网签就是房屋出售人与买受人签订房屋买卖合同后，到房地产相关部门进行备案，并将相关信息公布在网上。网签是为了使房地产交易更加透明化。网签可以撤销。以北京地区为例，北京市建委发布了《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》和《关于推行<北京市存量房屋买卖合同>示范文本的通知》，这两个通知中明确规定：“自2007年7月1日起，中介机构的房源须进行网上公示，且实施网上签约，同时，正式签署统一标准的二手房买卖合同”。将资金监管政策算在内，截至目前，在二手房交易过程中制约行业规范发展的四大问题即信息透明度、资金安全性、监管力度、合同规范性都得到有效解决，建立起了一整套规范操作标准。

1．信息透明——消费者可准确把握市场走势

在目前的二手房交易过程中有一个典型特点就是信息不透明，消费者小知道市场的变化情况如何，实际的成交价格是多少，仅凭中介公司的一面之词来确定自己的购房价格，无疑助长了中介公司报价偏高的风气存在。而此次采取网上签约公示后，消费者就可准确把握拟购房区域的二手房成交价格走势，消费者就可根据自己经济实力及时调整自己的置业计划。

2．市场稳定——规范交易市场、增强消费者交易信心，促使部分房源得以释放

当然这绝不是网上签约这一个政策作用导致而成，对于拥有多套房产的消费者来说，面对目前持有房产成本的日益增大，不确定性风险增加，这些都成为促使房源释放的重要原因，而房源供给量的增多，也在一定程度上起到稳定房价的作用。

3．遏制避税—避免签订阴阳合同

避税对于二手房市场来说，以前消费者通过签订阴阳合同来避税，而采取资金监管和网上签约后在一定程度上是能够遏制避税行为出现。

4．避免一房二卖，采取网上签约避免了不法业主将同一房产卖给两个不同的购房者，获取不义之财。

总之，从二手房整个交易流程来看，健全的交易制度包括信息的透明、资金的安全和合同的规范三个方面。透明的信息可以让消费者及时了解交易状况，而且方便政府监控市场，其公平、公开性也有利于平抑房价；资金的安全避免了不良中介“现金收房’’以及“携款潜逃”等恶性事件产生；规范的合同可以保证交易双方当事人明确责任义务，避免“霸王条款”的产生。

一、二手房网上签约的法律效力

以北京为例，根据北京市建委出台的文件规定，从2008年10月15日起，北京所有二手房买卖交易全部都要实行网上签约，其目的就在于整顿京城二手房交易市场，维护买卖双方的合法权益，避免哄抬房价、一房二卖、单方违约等不良现象。

但是，北京近日发生首例二手房网上签约买卖纠纷，使北京市二手房网上签约遭遇法律效力的考验，由此引发北京众多购房人关注。近日，北京市朝阳区人民法院开庭审理的一起房屋买卖纠纷在北京房地产界引起不小的震动。这起房屋买卖纠纷之所以受到人们的关注，焦点就在于实行强制性网上签约后，单方提出注销签约。据了解，今年2月，此案中的原告（卖方）准备向被告（买方）出售一套房屋。按照北京市建委《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》的要求（存量房即二手房），双方到北京市朝阳区房屋产权权属登记中心进行了网上签约。今年4月，双方因为价格问题产生了分歧，卖方提出双方一起到登记中心注销网上签约，遭到买方的拒绝。于是，卖方向登记中心提交了书面申请，要求注销网签，同样遭到登记中心的拒绝。卖方随即将买方告到法院，要求其协助办理注销手续。卖方认为，网上签约仅仅是买卖合同签订前的准备环节，并不具备合同的法律效力。填写信息表进行网上签约，仅仅是达成了房屋买卖意向，属于存量房买卖合同签订前的准备环节，网签本身不具备合同的法律效力。而买方则认为，合同可以有多种形式，不特指正式的书面合同。只要双方达成一致，且都是真实的意思表示，就应当受合同约束。网上签约的信息表就是合同，应当具备合同的法律效力。买方同时表示，今年2、3月份买房时正是房价最低迷的时候，后来由于房价开始回升，卖方便要求涨价。在双方当初协议买房时，买房人可以有很多选择，不需要必须选择卖方人的房屋。现在房价涨了，卖方人却反悔了，买房人的损失巨大，有权提出反诉。

据悉，北京市因房屋买卖网上签约引发的诉讼，尚属首例。网上签约是政府规定的交易程序，双方在履行交易程序前，已经在有关表格上签了字，应该是买卖双方自愿达成了买卖协议。如果一方因为房屋价格反悔似乎没有道理。因为信息表上的房屋价格已经是双方认可签字同意的。眼下房价经常变动，如果可以出尔反尔，二手房市场交易就没有保障。网上签约就是为了防止出现这样的情况。网上签约是买卖双方达成房屋买卖意向后必须履行的一道程序。《存量房买卖合同信息表》，这张表格中明确标注出卖人信息、买受人信息、房屋及交易信息、买卖双方签字等。房屋及交易信息包括房屋的基本状况，即房屋所有权证号、户型楼层、房屋性质、抵押情况、土地使用状况、成交价款以及签约密码等等。《存量房买卖合同信息表》中的信息非常全面，交易双方对房屋的性质、价格等均有明确约定并签字同意，才能开始在服务窗口进行登记，并予以公示。这样做是为了充分保障交易双方的利益，一方面是审核房源的合法性，另一方面是保障买卖人的正常履约。

在我国，房屋的买卖交易采用登记制度，所有权的转移一般以房管局登记过户为取得标志。买卖的实质就是订立合同之后，买方支付购房款，卖方将房产证过户给买方。

网签的好处主要有两项：

第一是可以杜绝中介吃差价；

第二是对买卖交易进行公示，防止一房二卖。正是为了维护二手房交易的稳定，才产生了网签这个制度，强制把所有的二手房买卖在网上公示。一方面让购房者了解，哪套房子已经出售，是不可以买的；另一方面便于行政部门了解这套房屋已经处于交易状态中，就不会再给其他买家办理过户手续。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。网上签约应被认定为正式的书面合同。网签合同虽然形式特殊，也具有一定的政策性因素，却具备合同属性应具有的必要条件，体现了买卖双方的意思表示。进一步说，网签的合同本身被行政部门通过网络向全社会公示，应是一个非常规范的、更加具有效力的合同。

三、恶意网签的法律效力

在目前的二手房买卖中，很多中介机构为了抢占房源，恶意网签，营造出二手房房源紧张的氛围，使得交易数量出现虚假繁荣的景象。房主如遇恶意网签可持房产证到住建委重签，而恶意网签的违规中介一经查实，有可能会被暂停其存量房网上签约、租赁的居间和代理备案等业务至少半年。

网签的主要目的是保障买卖双方的合法权益，防止一房二卖，而网签量也是一个很重要的参考数据。恶意网签会使得市场交易失去平衡并产生虚高，让购房人失去了议价的空间。房地产交易网本身不能辨别恶意网签，但房主发现自己的房屋被恶意网签的，可以带着相关证件到住建委进行消除，还可以重新进行网签。

房主若不诚信，网签后发现房价上涨找到新买家重新网签，同样也可以查出是否为恶意网签，因为只要原中介能提供委托书，住建委就不会为房主办理重新网签。

根据《北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法》规定：“本市房地产经纪机构采用记分制的方式进行动态监管，积分分为3分、6分及12分三个分段。房地产经纪机构积分达12分时，违法违规行为未及时整改的，暂缓机构续期备案和其新设分支机构的初始备案半年；暂停其存量房网上签约、租赁的居间和代理备案等业务至少半年；违法违规行为将向社会曝光2年。”

四、二手房买卖中如何撤销网签

自2008年10月15日起，北京已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。买卖双方未达成交易、合同中买受人或资金划转方式变化的，当事人应按照双方预先在《存量房买卖合同信息表（自行成交）》中约定的网上信息注销的期限与方式到服务窗口办理。该房屋重新交易的，须再次进行网上签约。

网上信息注销的办理程序如下：

1．当事人填写注销申请通过服务窗口签约的，当事人填写《存量房买卖合同信息注销申请表（自行成交）》。通过房地产经纪机构或交易保证机构进行签约的，由房地产经纪机构或交易保证机构在系统中填写注销申请并打印《存量房买卖合同信息注销申请表（经纪成交）》。

2．当事人、经纪机构或交易保证机构向服务窗口提交如下材料

(1)填写完成的《存量房买卖合同信息注销申请表》（当事人已签字或盖章）。

(2)当事人身份证件原件和复印件；委托办理的，还需提供授权委托书。

3．服务窗口的工作人员核对注销材料后，在网签系统中注销该合同网上信息可见，撤销网签需双方协商同意，如果协商不成，想撤销一方只能到法院起诉。对于房主，若不能撤销网签，其房屋将无法出让，办理过户手续；对于买房人，因为目前银行按揭贷款需有网签的手续，所以，你若不能撤销网签将无法办理其他房屋的按揭贷款手续。