房屋买卖合同的概念及类型

         房屋买卖合同是指以房屋为买卖标的物的买卖合同。其特点是：一般涉及房屋宅基地使用权的转移，我国一般实行房地一体主义；房屋作为不动产，涉及不动产方面的法律制度；房屋买卖涉及第三人利益的保护；房屋买卖合同为要式合同，必须采用书面形式。
 

         房屋买卖合同的种类：

1、私房买卖与公房买卖

根据出卖标的物的不同，房屋买卖分为私房买卖和公房买卖。我国私房买卖原则上不受限制。但是有下列情形的，一般不得买卖：

无合法产权证明；

有产权纠纷；

在国家建设征用土地范围内；

合作住宅；

危房；

法院或仲裁机构裁决限制交易的；

法院法规规定其他不得买卖的情形。

2、全产权买卖与部分产权买卖

全产权买卖，买受人可以取得所有权，这是房屋买卖的常态；

部分产权的房屋买卖，一般只能取得 部分产权或者有限产权，一般享有永久居住权和一定条件的处分权。

3、现房买卖和待建房买卖

现房买卖一般指已经建成并取得产权的房屋买卖，自然人之间的私房买卖都为现房买卖。

待建房屋买卖，也称预售房屋，是指尚未建成的房屋为标的物的房屋买卖，待建房屋的出卖人应于规定的期间内建成房屋并将所有权转移给买受人，买受人预先交付一定的价款。

根据城市房地产管理法的规定，待建房屋买卖须具备以下条件：

1、出卖人已经取得土地使用权证和建设许可证，包括规划许可证，只有取得这些行政许可才能开工建设；

2、房屋建设合同已经签订，也就是房地产开发商与待建房屋的承建人之间订立的工程承包合同，只有这样才能确定取得房屋的期限；

3、出卖人已开立专门账户，并按规定以建设预算总额25%以上的款项汇入该账户；

4、出卖人已经取得房屋预售许可证明。按照关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得该项证明的，可以认定为有效。