陈光明与上海金磊置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书2017

陈光明与上海金磊置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

 

    日期： 2017-09-05

    法院： 上海市浦东新区人民法院

    案号：（2016）沪0115民初20735号

 

 

 

原告:陈光明，男，1965年11月20日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。

 

被告:上海金磊置业有限公司，住所地上海市浦东新区。

 

法定代表人:谈勇，总经理。

 

委托诉讼代理人:蔡晓霁，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。

 

委托诉讼代理人:黄美凤，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。

 

原告陈光明诉被告上海金磊置业有限公司（以下简称金磊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。

 

原告陈光明，被告金磊公司的委托诉讼代理人张剑平到庭参加诉讼。

 

后依法转为普通程序，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。

 

原告陈光明，被告金磊公司的委托诉讼代理人张剑平、张伟华到庭参加诉讼。

 

于2017年8月18日公开开庭进行了审理，原告陈光明，被告金磊公司的委托诉讼代理人蔡晓霁到庭参加诉讼。

 

本案现已审理终结。

 

原告陈光明向本院提出诉讼请求:1、要求被告修复原告房屋渗水部位；2、赔偿原告各项经济损失人民币（币种下同）5万元。

 

事实及理由:2012年12月26日，原告向被告购买位于上海市浦东新区晨阳路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），被告于2013年8月31日交房。

 

交房时，原告即发现漏水，遂向物业要求维修，物业维修后仍有漏水现象。

 

物业维修后，原告即对系争房屋装修后入住，发现房屋还是漏水。

 

位置为顶部东面，导致室内家具、地板、墙壁、衣物等损坏及霉变。

 

为此，原告曾多次要求物业公司维修，但物业多次维修后始终无法解决，并判断系房屋整体结构有问题，导致常规物业维修无法奏效，为此，物业多次向作为开发商的被告反映情况，要求解决，但被告一直推诿拖延，加上上海的天气潮湿，特别是经过几个梅雨季节后，房屋受损加剧，导致漏电等安全隐患，截止2017年8月，房屋中间、西面均开始渗漏。

 

另外，因房屋内家具、物品均发生霉变，原告受损的衣物、发票等证据材料均在受损后被清除，现仅有当时与物业交涉时的几张照片为证。

 

为维护原告合法权益，故诉如所请。

 

被告金磊公司辩称，房屋漏水原因系原告敲掉房屋东面山墙、南边承重墙等违规改造行为所引起的；且合同明确约定，若原告破坏房屋结构包括承重墙，被告不再承担保修责任。

 

审理中，经鉴定，原告应对房屋漏水负主要责任，至于修复问题，由法院判决。

 

另外，原告未提供证据证明其所受的经济损失，故不同意赔偿原告的损失。

 

经审理查明，2012年12月26日，原告陈光明（乙方）与被告金磊公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方购买晨阳路225弄东方现代商业广场55号4层401室房屋，房屋总价暂定881,902元。

 

合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三中方案所列条件:三、详见补充条款。

 

合同第十一条约定，甲方定于2013年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。

 

合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。

 

该房屋交付的标志为甲方交房通知书规定日期。

 

在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，甲方应向乙方提供《//质量保证书》和《//使用说明书》。

 

同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。

 

甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。

 

合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。

 

如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予赔偿。

 

如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。

 

双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

 

合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。

 

合同第三十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。

 

保修范围和保修期由甲乙双方参加国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。

 

合同第二十四条约定，甲方已选聘上海现代时尚商业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。

 

合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准约定，1、建筑结构:现浇钢筋混凝土框架结构；2装修标准:毛坯房；3、外墙:真石漆及大理石；4、窗:彩色铝合金；5、室内地坪:水泥砂浆；6、室内墙面:粉刷；7、有线电视:部分房屋配置，具体以实际交房配置为准；8、电话线路:部分房屋配置，具体以实际交房配置为准；9、电梯配置:广州日立；10、安保系统:视频安防监控系统。

 

合同附件五该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书约定，第十二条，因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主及物业使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；对拒不改正的，物业服务企业可采取相应措施制止其行为，并及时报有关行政部门依法处理。

 

第十三条，业主及物业使用人应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设备，不得擅自拆改；人为造成公用设施或其他业主设施设备损坏，由造成损坏的责任人负责修复或赔偿经济损失。

 

第十七条，本物业管理区域内禁止下列行为包括但不仅限于:1、擅自改变房屋及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局、加装防盗网等。

 

2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。

 

第二十七条，建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，业主及物业使用人及时通知建设单位。

 

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主及物业使用人可以自行或委托他人修复，合理的修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

 

补充条款一第六条约定，补充本合同第十条:甲方取得了《竣工备案表》；甲方承诺在房屋交付使用之日起180天内办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证）；如到时不能取得新建商品房房地产权证的，乙方有权要求甲方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之0.5计算，自本合同约定的最后办证日期第二天起算至实际取得之日止，合同继续履行。

 

补充条款一第十四条约定，补充本合同第二十二条，甲方交付该房屋有否其他质量问题的标准，按建设部有关质量缺陷的规定认定。

 

确属质量问题，甲方在保修期内无条件予以修理。

 

但因下列情况，甲方不再承担保修责任:1、因不可抗力引起的任何损失或损坏；2、因乙方自行装修、改动或不适当使用或其他非甲方原因所造成的损失或损坏。

 

2013年8月31日，原告陈光明（乙方）与被告金磊公司（甲方）签订《房屋交接书》，确认2013年8月29日，双方对系争房屋进行交接。

 

2013年10月11日，2014年5月11日、29日，上海现代时尚商业管理有限公司东方现代商业广场管理处向晨阳路XXX弄XXX号XXX室业主陈光明发送《违规行为整改通知书》，要求陈光明立即整改，恢复原状。

 

2015年10月15日，上海现代时尚商业管理有限公司东方现代商业广场物业管理处出具《晨阳路XXX弄XXX号XXX室房屋漏水问题说明》:401室房屋因房屋结构问题造成漏水，建设方多次维修未解决漏水问题。

 

2016年10月11日，上海现代时尚商业管理有限公司出具《401室处理情况说明》:2016年10月10日，401室业主来物业要去（求）开具房屋现状的证明并通宵在物业办公室，11日早上经由警察协调可开具房屋现状情况说明，具体如下:晨阳路XXX弄XXX号XXX室，在下雨时漏水情况，可能存在漏水漏电的安全隐患。

 

审理中，经原告申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋渗漏水原因及修复方案进行司法鉴定。

 

2017年5月8日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具司法鉴定意见书，结论为:1、系争房屋存在沿变形缝部位墙面、吊顶、木橱柜/地板及复式二层顶板等渗漏损坏；2、系争房屋漏水与屋面及变形缝部位渗漏有关；401室装修占用变形缝空间，加剧了室内损坏。

 

修复方案:建议首先对系争房屋变形缝、屋面进行修复，确保不渗漏后再修复401室室内损坏。

 

修复方案为:1、屋面及变形缝修复:屋面渗漏修复:对屋面进行翻修，卷材下积水清理干净，对屋面板与梁交接部位进行注浆封堵，基层清理干净并干燥后，按原设计要求恢复屋面构造后重新按规范标准铺贴防水卷材（备注:卷材施工应注意女儿墙泛水收头、出屋面管道四周及水落口部位的防水处理，确保防水严密不渗漏）。

 

变形缝渗漏修复:拆除卷材及金属盖板，对基层进行清理，遇压顶砂浆局部开裂、剥落时，剔除局部砂浆后，再铺抹聚合物水泥防水砂浆或浇筑C20细石混凝土，基层清理干净并干燥后，涂刷基层处理剂、缝内填充衬垫材料，并用卷材封盖严密，然后在顶部加扣金属盖板，金属盖板做防腐蚀处理。

 

2、室内修复:复式二层修复:按原设计要求恢复变形缝部位已拆除墙体，按原装修风格恢复墙面装修，铲除邻近渗漏部位墙面粉刷至基层，清理干净并干燥后，恢复原饰面层，四周同色墙面统刷涂料一度。

 

更换沿变形缝部位受损的木橱柜。

 

拆除并更换卫生间及卧室吊顶。

 

铲除卧室顶板渗漏及裂缝部位涂饰至现浇板底，封闭裂缝后批腻子刷涂料一底二度，同色顶板统刷涂料一底。

 

拆除并更换复式二层木地板/踢脚线，待基层清理干净并干燥后重新铺贴。

 

复式一层修复:按原设计要求恢复变形缝部位已拆除墙体，按原装修风格恢复墙面装修，铲除邻近渗漏水部位墙面粉刷至基层，清理干净并干燥后，恢复原饰面层，四周同色墙面统刷涂料一度。

 

备注:修复施工过程中对相邻部位的装修及家居等进行必要保护，避免二次损坏。

 

原告对鉴定意见书无异议；被告对修复方案无异议，但对房屋渗漏水原因存有异议，认为系原告装修房屋、敲掉变形缝的行为直接导致屋内渗漏水，而非加剧渗漏水。

 

对此，鉴定单位的工程师认为:系争房屋是框架结构，原告并未敲掉承重墙，其敲掉变形缝的墙体不可能对屋面有所影响，仅仅是阻挡了流水的走向；且若原告未敲掉变形缝墙体，则可能会造成屋面积水直接下流，导致整栋房屋一至四楼均产生渗漏水现象；即使尚未发生渗漏水现象，长时间也会因潮气导致室内受损。

 

另外，鉴定单位的工程师认为，按被告对系争房屋的设计要求，应在金属盖下方再做一层防水，但在现场并未看到该层防水。

 

后经原告申请，本院依法委托上海同济工程咨询有限公司对上海市房屋建筑设计院有限公司出具的修复方案所需费用进行鉴定。

 

2017年7月31日，上海同济工程咨询有限公司出具司法鉴定意见书，结论为:系争房屋渗漏水修复所需费用33,254元。

 

原、被告对此鉴定意见均无异议。

 

以上事实，由上海市商品房预售合同、房屋交接书、违规行为整改通知书、情况说明、照片、司法鉴定意见书等证据及原、被告的当庭陈述在案佐证。

 

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

 

在交房后，原告对所交付的房屋结构、部件、设施、配套和维修等方面有权要求被告进行保修。

 

现被告所交付的房屋存在渗漏水现象，经鉴定与屋面及变形缝部位渗漏有关，原告装修房屋占用变形缝空间，加剧了室内损坏。

 

本院注意到，根据鉴定人的意见，原告的装修占用变形缝空间仅仅是改变了流水的走向，否则可能会造成屋面积水直接下流，导致整栋房屋一至四楼均产生渗漏水现象；且被告未按其房屋的设计要求，在金属盖下方再做一层防水。

 

因此，本院认为，房屋漏水系被告房屋质量问题导致，原告的装修行为仅是改变了系争房屋渗漏水的位置，不应认定为扩大损失，故被告作为开发商理应承担全部修复责任，故本院依法支持原告要求修复的诉讼请求。

 

至于原告所主张的衣服霉变等经济损失，虽原告未提供充分的证据予以证明，根据司法鉴定意见书的载明，系争房屋存在沿变形缝部位墙面、吊顶、木橱柜/地板及复式二层顶板等渗漏损坏、局部发霉，本院考虑到房屋渗漏水确实会给原告造成一定的损失，故根据鉴定意见书确定的霉变等事实及房屋渗、漏水情况长时间未得到修复等实际情况酌情判令该损失数额。

 

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  之规定，判决如下:

 

一、被告上海金磊置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内按照上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的出具的修复方案修复上海市浦东新区晨阳路225弄东方现代商业广场55号401室房屋；

 

二、被告上海金磊置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈光明损失10,000元。

 

负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

案件受理费1,050元，鉴定费27,500元，共计28,550元，由被告上海金磊置业有限公司负担。

 

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

 

审判长杨晓云

 

人民陪审员田有娣

 

人民陪审员曹璐

 

二〇一七年九月五日

 

书记员袁颖丽

 

    附:相关法律条文

 

    《中华人民共和国合同法》

 

    第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。