你在这里

二手房买卖信息披露问题探析

二手房买卖信息披露问题探析

 

 [摘要]合同订立过程中,信息披露的程度会成为影响潜在的交易双方建立信赖关系,二手房买卖中,由于出卖人与购买人之间信息掌握上的严重不对称,出卖人信息量上的把握远远高于购买人,而对这些信息的掌控与否直接关系到日后商品房买卖合同的达成,因此,应当对二手房买卖信息失衡问题进行规制。

 

[关键词]二手房买卖信息不对称信息披露

 

目前,我国的房地产市场分为三级:房地产一级市场是指土地市场;房地产二级市场是指新建商品房交易市场,亦称一手房交易市场;房地产三级市场是指房屋租赁市的场和存量房市场,后者即指二手房交易市场。本文拟讨论的正是房地产市场中二手房交易信息披露问题。

 

一、二手房交易以及二手商品房的定义

 

二手房交易是指经过首次交易的房屋,再交易或多次交易的,都可称为二手房交易。也可以理解为房屋所有权人将房屋所有权和土地所有权转移给买受人,买受人支付房地产价金的情形。严格来讲,二手房不属于法律词汇,也不是标准的房地产法律术语,而是作为与一手房相对应的一种交易习惯上的称谓。《住宅与房地产辞典》将二手房界定为:“房地产三级市场中买卖的存量房屋'

 

广义而言,二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等。狭义而言,二手房交易仅指二手房的买卖交易。在二手房交易市场中,根据不同的划分标准,交易房屋类型的划分亦会有所不同。如果以是否为房地产开发商建造并销售为标准进行划分,又可以划分为商品房和非商品房,即集资房、房改房、经济适用房等。我国并没有在法律上对“商品房”下定义,只能从一些规范性文件中窥知一二,如2003年5月7日最高人民法院发布的《关于审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》中将商品房买卖合同表述为“房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”由此推知,该文件对“商品房”的理解是由房地产开发企业建造的,可以面向社会销售并转移房屋所有权的房屋。此后,国务院于2003年8月I2日发布实施的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中列举了商品房的四种类型:一为经济适用房,即具有保障性质的政策性商品住房,这类住房享受了国家的优惠政策,如土地划拨、减免税费等措施,主要为中小套型,销售价格受到国家有关部门的严格审定;二为廉租住房,主要为保障最低收入家庭居住;三为普通商品住房;四为高档商品住房。显然,比较上述两个文件对“商品房”概念的理解有很大出人,最高人民法院的解释是从狭义的角度进行解释的。综合而言,商品房是指由房地产开发经营企业开发并建造的用于出售或出租的房屋。其主要特征为:其一,商品房是房地产开发经营企业以营利为目的建造的;其二,具有商品的所有属性并且在法律上具有完整的所有权。

 

至于非商品房方面,集资房属于经济适用房的一种,一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有。由于采用的是先集资后建房的形式,是一种非市场行为,不存在买卖与经营关系。房改房可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅,即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是我国住房制度向住房商品化过渡的形式,并没有相关的法律定义,从长远来看,随着我国商品房市场的逐步完善,上述概念会逐渐被“商品房”所吸收。而经济适用房是指政府通过政策优惠,限定套型面积和销售面积,按照合理标准假设,向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。与商品房买卖相比,经济适用房主要有两点不同:一是购买对象是特定的,只限于城镇中低收入家庭,因而要实行申请审批制度,而商品房的购买对象则无此限制;二是经济适用房出售实行政府指导价,不得擅自提价出售,而商品房的出售价格完全由市场决定。根据目前的政策,经济适用住房为有限产权,只能在购买5年之后才可以上市出售,而且正在起草的《住房保障法》提出拟将由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权。鉴于购买对象的特定性和出售价格的指定性,经济适用房买卖应由其他相关的法律法规以及国家政策调整,本文不将其纳入讨论范围。因此,题中的“商品房”就是前述里狭义上的商品房。

 

二、二手房交易信息披露失衡分析

 

二手房买卖的出卖方通常是业主。在信息提供方式上,不同于前述中宣传广告铺天盖地的销售模式,业主通常不直接与购买人进行洽谈,而是通过委托中介机构或者一些地方性的房地产网、地方性期刊、杂志等媒体提供卖房信息。由于信息提供方式的局限性,购买人获取信息的难更大,真实性也不高,如果购买人想进一步了解所购二手房的产权、建筑年限、建筑面积和质量、物业管理等信息只能通过二手房的出卖方。显然,交易双方之间存在严重的信息不对称问题,出于自身利益的考虑,出卖人往往对二手房中一些不利于自己的信息进行隐瞒,并不能做到真实、客观的提供二手房的信息。常见的情况有以下几种情形:

第一,二手房屋为共有时,其中一方隐瞒共有事实。一般来说,共有房屋分为夫妻共有和非夫妻共有,未经其他共有人的书面同意,共有房屋不得转让。实践中,在房屋为非夫妻共有时一般是采取一人一证的方式,房屋所有权证上“共有人”一栏中会注明共有人的人数及姓名,然而,当房屋为夫妻共有时,由于夫妻共有财产的区分以法定共有为原则,约定共有为例外,如果夫妻双方无特殊约定,房地产主管部门在办理产权登记时只记载一方的名字,这就给购买人在审查出卖人资料时带来一定的风险。®

 

第二,出卖人隐瞒二手房屋存在租赁事实的情形。根据《合同法》第230条的规定出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”如果出卖人不告知承租人房屋出售的情况,而擅自将房屋出卖给他人,则承租人有权向法院以其优先购买权被侵害为由主张买卖行为无效,对于购买人来说是非常不利的,倘若在合同签订之初就能知晓承租的事实则可以有效避免此类问题的发生。

 

第三,出卖人不披露二手房屋存在抵押的情况。根据我国物权法和担保法的规定,以不动产抵押的,应当办理抵押物登记。买受人可以在审查资料时要求查验房屋产权证或者到主管部门查询他项权利情况,然而在实务中,尤其是在合同洽谈阶段,出卖人往往出于利己的目的刻意隐瞒抵押事实或者对买受人进行误导,致使买受人无法准确获知相关信息,从而影响了合同洽谈的顺利进行。

 

除此之外,还有一些比较特殊的问题值得关注,比如“凶宅”买卖。所谓“凶宅”是指曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡,或者由于特定环境影响,如房屋或周围曾经是墓地,多数人认为所处地段异常而不愿在此路段上居住的房屋。“凶宅”问题引发的纠纷并不鲜见,我国也已经出现了相关判决。大庆市一名女士通过房屋中介公司购买了一套二手房,该房间的阳台上曾经吊死过人。大庆市让胡路区人民法院作出了原房屋买卖合同有效,原房主返还部分房款,房屋中介公司不承担责任的判决,理由在于原房主故意隐瞒房屋内曾有人吊死的事实,虽然没有影响到房屋价值,但根据人们的“现实观念”,已经侵犯了买主的权利。②除了上述情况以外,实务中发生“凶宅”纠纷时有三种判决类型:一种是认为合同有效,驳回原告起诉。原因是“凶宅”之说属于封建迷信,不应受法律保护,即便出卖人没有告知“凶宅”的事实,也不足以构成违背公序良俗。另一种是认为购房合同无效,因为“凶宅”是民间的风俗,是善良风俗的一种,其内在精神与社会公德是相通的,违反此种习俗就是不尊重社会公德,损害了社会公共利益,因此,应当认为合同无效。还有一种认为合同为可撤销,理由在于“凶宅”之说为善良风俗,出卖人故意隐瞒这一事实构成欺诈。③法院对“凶宅”案件判决结果的不同处理方式说明由于目前法律上对“凶宅”信息的性质进行界定,法官在作出判断时难免会受个人价值观以及社会评价的影响。归根结底,出卖人和购买人之间的信息不对称问题是导致此类纠纷的根本原因。

 

三、解决二手房交易信息披露问题的建议

 

(一)对二手房业主信息披露的规制

 

建议规定业主进行信息披露的原因在于:一方面,业主作为二手房交易的出卖人,同时也是一手房交易的买受人。在一手房交易与开发商的接触中,业主必然会获取更为全面的房屋信息,而二手房买受人无法直接与开发商接触,只能从业主处获取房屋信息;另一方面,二手房买受人与开发商并没有形成缔约关系,更不存在合同法律关系,开发商不应当在这个环节中承担信息披露义务。可以说,业主在二手房交易中起着信息传递的承上启下的作用,如果业主在二手房交易中不进行信息披露,就会导致商品房买卖信息传递的脱节,无法解决二手房交易中的信息不对称问题,而且对于二手房的买受人来说不公平。

 

 (二)从行政监管的角度明确信息披露

 

目前我国各地方政府已经开始尝试加强行政监管的力度,作为第三方对商品房买卖的信息披露问题进行监管,2010年9月1日实施的《深圳市房地产市场监管办法》就对房地产经纪机构对外发布房源信息等二手房交易过程中的种种行为进行了规制,无疑对规范二手房交易市场,弥补交易双方信息不对称的先天性不足有着积极的作用,如第36条规定,房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的,应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验。以及第37条规定,房地产经纪机构对外发布的房源信息应当真实有效,并附有相应的信息编码。任何单位和个人可以凭房地产经纪机构发布的房源信息编码,通过房地产信息系统对相应的房源信息进行查验。

 

但是该办法中并未对具体需要公布的信息进行归类,笔者以为可分为以下三种信息类型进行披露:

一是产品及配套设施信息。其中产品信息包括房屋结构信息,如面积、朝向、内部架构、房屋内部装修等,还有地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担的保修期,配套设施的信息主要指上水、下水、电、燃气、热气、通讯、消防等设施配置的说明,有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项,门、窗类型及使用注意事项等方面的信息。此外,还应当包括与产品相关的权益信息,这在二手房交易中显得尤为重要,具体来说有房屋的权属状态、涉及的权益纠纷及诉讼等相关信息。

二是规划信息。规划方面的信息主要针对的是房屋及周边环境规划、绿化状况、物业管理信息以及小区设施,如停车场、业主会所、运动场所等方面旧信息。

三是交易信息。交易信息特指出卖人方面的信息和房地产经纪机构的资质信息,并表明其获得了出卖人的授权等相关信息。

分类: