二手房买卖中房屋所有权的查明

获得房源，选定目标房屋，确定房屋性质后，工作还没有结束.购房者要想顺利购房还需查清房屋权属，即出卖人是否为业主？是否为共同所有？是否已经取得其他业主的书面同意？

其次，该房屋是否已经出租？租期何时届满？承租人是否已经书面放弃优先权？该房屋是否已经抵押？抵押房屋必须取得抵押权人的同意并办理解押后才能过户。

再次，该房屋是否被法院等机关查封？否则必须要求出卖人通过合法途径予以解封等等问题都直接关系到购房者的切身利益。

一、查清待售房屋的权属

我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房屋所有权证和土地使用权证是合法产权的证明，所以购买二手房时，必须要查看房屋所有权证，俗称产权证，弄清房屋的权属情况，即房屋所有人是谁，有没有共有人。只有房屋所有权证上的所有人才有权出卖房屋，如果有共有人的，只有共有人都同意出卖才可以，所以购买共有产权房屋如只有一人到场，则必须确定其他共有人也同意出让，且委托该共有人签订合同、办理手续时才可以购买。否则按照法律规定买卖合同属无效合同，购买方无法追究签约者的违约责任，只能追究签约者的签约过失责任。同时还需注意的是如果是夫妻共有房产，即使在房产证上没有另一方的姓名，也必须征得另一方的同意，否则一般都以无效合同处理，因此，在签协议时，最好让出卖方夫妻共同签字。对于受委托出卖房屋的，如果过户时产权人也无法到场办理，授权委托书应进行公证，否则无法办理过户。因此，只要不是本人售房，购买人应根据情况判断产权人是否能够到产权中心办理过户，否则应要求办理人对授权委托书进行公证。在查验产权证的同时，还应查验土地使用权证，如果土地使用权证的权利人与产权证上的权利人相同，或两证是合一的，就不用再履行其他手续了。如果不同，还必须按照产权证的相同标准和办法得到土地使用权人的同意。

二、如何查询房屋产权状况

房产证的状况直接决定着双方签订的购房合同的效力，以及购房者能否顺利的买到房屋。而且购买二手房要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购买二手房必须要考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，想准确了解房屋的房产权状况。

首先，要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

其次，足向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：

1．房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；

2．档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取得该份文件副本；

3．登记日期，此日期为该项交易的签订日期；

4．成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不但只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；

5．其他内容，如房屋平面图等。

再次，是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深了解。另外购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。

最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房是否属于房改出售的房屋。

三、如何识别假《房屋所有权证》

近年来，随着房产交易市场的红火，伪造的房产证频频现身，有的效地识别房产证的真伪，是购房者避免损失的重要关卡。我国房屋所有权证也经历了一个漫长的发展过程，直到2000年才逐渐的统一和规范。下面就以2000年以后印制的房屋所有权证为例告诉读者如何辨别真假房屋所有权证。

一看房屋所有权证用纸。真正的房屋所有权证的内页所用纸张采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，是由印钞厂证券分厂印制的。

二看防伪底纹。真房屋所有权证除封面及封底外内页所有的底纹均为“房屋所有权证”六字，字迹清晰，2000年后印制的权证，采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强。

三看房屋所有权证的封皮。真证封皮为深红色，上部印有国徽，下面印有“中华人民共和国房屋所有权证”，这些字分两行，上面一行“中华人民共和国”，下面一行是“房屋所有权证”，上下两行字是完全对齐的，但字号的大小不一样，上面的字小，下面的字大。

四看团花及建房注册号。真房屋所有权证有一团花，该团花立体感强。团花下面是建房注册号，真证的号码是机器印制的11001，数字清晰。建房注册号上面团花下面印有“中华人民共和国设部监制”。

五看微缩文字 。2000年以后印制的房屋所有权证发证机关页最顶行花边最下而-一行里藏着微缩文字，用肉眼看为一道虚线，在放大镜下清晰可辨“FWSYQZ"（“房屋所有权证’’汉语拼音第一个字母的大写）

六看发证机关印章。如北京地我的真房屋所有权证的发证机关是由机器套红印制的“北京市建设委员会’’（2004年以后）或“北京市国土资源和房屋管理局”行政公章，而填发单位的图章是用印泥盖上去的。

七看流水编号。真房屋所有权证的流水号是机器印制的。2000年后印制的权证编号下方，都印有“北京印钞厂证券分厂以北京地区为例，印制(200)”字样。

八看房屋所有权证的内容。内容一般包括房屋所有权人、房屋坐落、地号、产别、房屋状况、共有人、土地证号、权属性质、使用年限、设定他项权利摘要、附记等，通过核实这些信息确定房屋所有权证的真伪。

九看房地产平面图。真房屋所有权证上有一张房地平面图及一张房屋登记表。图和表上均盖有测绘部门的章，另外图和表是与房屋所有权证粘贴在一起的，在粘贴的连接处盖有骑缝章。

四、查清是否有抵押、租赁，以及房屋户口情况如果二手房出售前已经有人承租，那么在租期内，在同等条件下，承租人享有优先购买权。出卖人应该在出售房屋三个月前告知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，承租人最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果承租人放弃优先购买权，出卖人在得到承租人出具的书面同意后，才可将房屋卖给其他人。如果出卖人不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人有权向法院主张买卖行为无效。因此应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。

如果房屋已经抵押，按照我国《担保法》的规定，出卖人应将出卖情况书面通知抵押权人，否则买卖合同无效。为了确保出卖人通知抵押权人，购买人最好与出卖人一起通知抵押权人。另外还需注意的是，在实践中，抵押合同往往还约定，出卖人出卖房屋必须事先征得抵押权人的书面同意。为避免纠纷，最好对抵押房产在正式交易前得到抵押权人的书面同意。近几年，二手房交易因户口引发纠纷有逐年上升的趋势。户口问题在交易过程中也往往被忽视，但一旦发生纠纷也非常麻烦。主要表现为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如此一来，购房者虽然名义上取得了房屋的产权，但户口“阴影”却挥之不去。而且一旦发生户口纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的房屋，没有其他房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口强行迁出。相应地买方的户口也就无法迁入。因此应事先要求出卖人出示户口本，最好还应到派出所查询该房屋的户口情况，避免还有其他人的户口挂在该房屋名下。同时在购房合同中约定户口的处理办法及违约责任。综上所述，购二手房也是一个复杂的过程，陷阱很多，如果注意不当也会存在后患，最好事先能请律师或房地产经纪人把关，尽可能地防范风险。