二手房交易市场现状

一、现状

“安居乐业”，只有“安居”才能“乐业”，这也是保证社会稳定的基本因素。为缓解住房这个社会问题，政府采取了一系列积极的措施来促进房产交易更加有序、健康的发展。从以前国家制定的各项条款到2006年的“国六条”，都表明国家和地方政府在努力地规范房产市场，活跃二手房市场和加速居民梯度消费的实现。虽然短期内起到一定程度的缓冲，似是实质没有对过热的房地产市场起到多少制冷作用。目前，我国二手房交易市场仍然是处于初步发展的阶段，而且受新建商品房价格上涨的带动，价格上升幅度明显，发展空间较大。虽然交易总量逐年加大，但占整个市场的份额还不够大，与新建商品房比例差距越来越大。虽实现了二、三级市场的整体联动，但仍显现出二级市场不够活跃。

其次，我国目前对二手房的监督管理机制力度还很薄弱，对二手房质量、产权认识不清是二手房交易中最严重的问题，给交易带来很多麻烦，同时也降低了二手房交易的信誉，阻碍了市场的健康发展。而在许多国家不但有一套完善的法律体系保证卖方在出售房屋以前提供房产的全部详细情况，而且还建立了个人信用制度，对市场主体进行内在的约束。在这方而我们吋以学习借鉴他们的做法，从而帮助建立健全我国的监督管理机制，保证二手房交易的顺利进行。

再次，中介作为二手房市场的主体之一，是房产市场的助推器，是连接主客体的纽带，也是房产信息的主要来源，在二手房市场上发挥着重要作用，并且随着市场的发展，对中介的依赖性有变强的趋势。而目前，我国中介市场还比较混乱，中介公司特别是独立自主经营的小中介公司机构体制不够完善，更谈不上有系统的专业培训，有资金实力或是在行业中快速成长的中介公司，虽有完善的组织结构，但是专业的培训讲师团队缺乏，都是以短期从业经验与部分基础知识的学习为主。

2002年~2009年，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）数据显示，其共受理房产中介涉诉案件1325件，其中近900件集中于在二手房交易领域。2002年及2003年，二中院先后受理3件和13件二手房交易纠纷，2004年至2006年分别受理47件、61件、94件，2007至2008年分别受理157件、243件及09年目前受理的265件。从案件量上升曲线上，可以看到2004年起二手房市场逐渐活跃后，房产中介涉诉纠纷以平均15%的年增长率攀升，2008年增幅虽因金融危机及国内房贷政策变化而放缓，似仍达到近55%。这些数据敁示的中介涉诉现象反映了我国中介亟待整治的现状。有序的行业管理、“诚信”的经营理念、健全的中介管理立法都是规范房产中介行业，保障市场存序发展的不可缺少的手段。政府部门应该积极培育中介市场，严格规范行业行为，提高从业人员素质，树立行业道德意识，加强对行业的监督管理，努力实施行业品牌战略，引导中介市场积极健康发展。

二、房产二级市场存在的问题

随着我国房产业的快速发展，局部地区的房产市场存在的问题日益暴露：房价过高、土地供应量过大、房屋空置率居高不下、结构不合理以及开发投资过快增长等，给我国现代社会发展带来不可轻视的消极影响。另一方面，我国房产二级市场刚刚起步，还没有一个比较成熟的二级市场体制，对二手房的产权问题、质量问题以及二手房交易过程中的信息不对称及供给和需求的平衡问题，都缺乏一个比较完整的认识和规范机制，主要表现在以下几个方面：

1.供给和需求不平衡

一个完善的房产市场中，二手房的销量应是新房销售的5倍〜7倍，但我国目前还远远没有达到这个比例，这说明我国房产市场结构扭曲，处于不健康的发展状态之下。在我国，房产市场可以划分为投资型市场和消费型市场。房产的迅速发展，使得投资型的房产交易迅速提升。但同时，房产的二级市场由于直接受到一级市场的直接导向，消费型房产投资在整个房产结构中占的比例过大。而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住和投资混合型需求，所以，不合理的供给和需求在一定程度上抑制了二手房市场的蓬勃发展。

1.产权不规范

由于我国体制的特殊性，市场上的二手房存在着多种不同的产权状态，有已购公房、直管公房、自管公房、使用权房、经济适用房、商品房等产权方式，产权的确立情况十分复杂。现在我国各大城市普遍存在着二手房交易完成以后，部分交易房产的产手房的产权信息了解少，双方交易信息不对称。这不可避免地影响了二手房的交易信誉，对二手房交易市场的发展极为不利

3.交易过程的信息不对称

目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的期刊、杂志等提供的，但卖方从自身利益出发，往往对所出售二手房的一些不利于信息进行隐瞒，并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制，使得获取信息的难度较大，获取信息的真实性不高。如果买方想更多地了解所购二手房的产权、建筑年限、建筑面积以及质量、物业管理等问题就只能通过二手房的卖方来了解。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突，所以买方要想从卖方那里获取全面、详实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息，就有可能导致交易后出现许多问题，影响二手房的正常交易。