住宅用于营业，拆迁按住宅补偿

住宅用于营业，拆迁按住宅补偿

【案情回放】

肇州县肇州镇人民政府因房屋动迁裁决，不服肇州县人民法院州行初字第6号行政判决，向大庆市中级人民法院提起上诉。

原审判决认定，裁决确认的被动迁人动迁房屋为商业用房事实清楚，证据充分。商品房的价格确定虽不属国家指导或限价确定，但肇州县价格事务所对置换房屋的价格鉴定符合《中华人民共和国价格法》、《黑龙江省城镇新建商品房交易价格行为规则》的要求，因此应认定该价格鉴定合法，裁决依据上述事实和合法的价格鉴定对被动迁人房屋拆迁适用了中华人民共和国《城市房屋拆迁管理条例》第29条和第22条并无不当，因此应予支持。依据行政诉讼法第54条第1款的规定，判决如下:维持肇州县建设局的建重裁字〔2001〉第1号房屋动迁裁决书。

原审原告肇州县肇州镇人民政府不服原判上诉称:一审法院把姜彦府的25平方米的房屋认定为商业用房是错误的，无法律依据。一审法院对商品房的价格认定有误。请求法院撤销原判，同时撤销州建重裁字〔2001〉第1号动迁裁决。原审被告肇州县建设局答辩称:我局作出的州建重裁字〈2001)1号动迁裁决有充分的事实依据和法律依据，正确合法，请求二审予以维持。

第三人姜彦府参诉意见:其房屋系商业用房，价格事务所确定的价格正确合法。原审判决正确，二审应予维持。

【关键证据】

如何判断住宅用房用于经营后的性质？

本案争议的焦点是第三人姜彦府的房屋究竟是住宅还是商业用房。法院维持了原判，认为本案第三人姜彦府房产证照上虽登记为住宅，但在使用中持承租人黄亚东的日杂营业执照到房产部门办理了房屋租赁许可证，这是房产管理部门对这一使用性质变更的认可，且拆迁时该房屋仍由承租人个体经营，因此裁决确认的被动迁人动迁房屋为商业用房事实清楚证据充分。试想，如果将本案中25平方的房屋认定为住宅，则第三人姜彦府可能会得到相对较少的补偿，由此可见，拆迁房屋用途的确定对于被拆迁人权益影响之大。

《城市房屋拆迁管理条例》中的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性用房的依据;如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。

【举证指导】

房屋是供人们使用的，但怎么用，大有学问。房屋位于闹市街头，用作居住，其价值与弄头巷尾无太大差别。而闹市街头用于经营商业，则是另外一回事。因此，对被拆除房屋的补偿标准中，用途是仅次于区位的因素。

住宅房屋与非住宅房屋的补偿标准的差别客观存在，并且容易引起争议。一方面是由于房屋拆迁人有意损害被拆迁人的利益所引起的。部分拆迁人在拆迁过程中为了达到少付补偿的目的，有意避开被拆迁人房屋的真实用途,或视被拆迁人房屋的营业用途而不顾仍按住宅用途计算补偿，或忽略被拆迁人长期将住宅用于经菅的客观事实。我们不能错误地认为只要被拆迁房屋产权登记是住宅的，就一律按住宅计算。

有些被拆迁人是用自己的住宅作为门市店面或自己经营或出租维持生计。对这种房屋进行拆迁，如果不考虑其房屋的实际用途这一客观事实，必然会影响到被拆迁人的正常生活乃至生存。所以，国务院办公厅专门发电规定，各地要本着实事求是的原则，釆取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全的房屋，应依据现行有关法律补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制定相应的政策，限期处理解决;一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。