关于房产新政的法律定性

近期不断推出的楼市调控新政的基本导向在于一方面通过提高购房首付

和提高贷款利率来降低购房者资金承受力，遏止购房需求，减少房屋成交，

以稳定房价；另一方面通过提高购房成本，减少购房需求来改变公众的房价

预期，从而遏止房价过快上涨。就“限购令”等房产新政的法律定性，有人

认为，政策调整导致买房人无法履行合同，应该属于不可抗力；有人认为，

政策调整属于情势变更，购房人退房可不承担违约责任；也有人则认为，政

策调整既不属于不可抗力，也不属于情势变更，判决解除合同会纵容不诚信

行为。必须承认，对宏观经济政策的变化进行正确的法律定性是处理好此类

纠纷的前提，鉴于因房产新政引发的诉讼纠纷大多以调解结案，能够查找的

案例数量较少且大多不够典型，故以下主要依据最高人民法院及各地高级人

民法院出台的相关司法意见来进行分析。

目前各地司法机关已经达成的基本共识之一是，“限购令”不属于不可抗

力。《合同法》第117条第2款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、

不能避免并不能克服的客观情况。”由此可见，构成不可抗力的客观情况要同

时具备“不能预见”、“不能避免”、“不能克服”三个特点，缺一不可。此次

调控虽然严厉空前，但自2009年以来房价过快上涨已成为公知的事实，政府

遏制房价过快上涨的意愿也是明确而坚决的，一系列房地产宏观调控政策的

发布是一脉相承的，这种情形下，至少不能够说“国十条”等限购令的发布

是不可预见的。

其次，把“限购令”定性为情势变更事由，进而直接适用“情势变更原

则”进行调整也不合适，一般应认定属于《商品房买卖司法解释》第4条、

第23条所规定的“不可归责于当事人双方的事由”。情势变更原则作为一个

衡平性原则，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第26条

首次做出了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预

见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一

方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人有权请求人民法院解除

合同。”而“限购令”等国家政策的出台对房屋买卖合同的影响却主要体现在

强制房屋买卖双方变更合同条款，而这些变更了的条款对于双方来说都是必

须接受、没有商量余地的。尤其需要指出的是，国家政策导致的条款变更，

会直接导致买房人的不能履行，或者因贷款利率的大幅提高而间接提高购房

成本，这两种情形中的无论哪一种都直接改变了合同订立时的合意基础，此

时的合同也与双方达成的合意相去甚远。

最后，法院审理此类案件时通常强调要符合政策调控的基本导向，而国

家政策调整带来的交易风险，并不属于一般性的商业风险，其后果不应该由

合同任一当事人单方承担，否则就是不公平的。在此基本审判理念下，往往

倾向于赋予合同当事人以选择权，当事人可以选择履行经政策调整变更了合

同，也可以选择解除原合同，这样才能体现公平原则。其实，《商品房买卖合

同司法解释》第23条已经对类似情况作出了规定：“商品房买卖合同约定

买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合

同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同

赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同

导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人

当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该条即明确规定了

于国家信贷政策变动，不能按买卖合同约定的首期款以外的余款向银行贷款

并订立贷款合同，导致房屋买卖合同不能继续履行的，买方可以请求解除合

同并且不承担违约责任。从目前情况看来，在房产新政背景下适用该条规定

，处理相关纠纷仍是适当的。