关于最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释的解读

关于最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释的解读

最高人民法院于2009年5月25日正式公布了最髙人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物权法司法解释》）和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务司法解释》）两部司法解释，其中，《物权法司法解释》是《物权法》颁布实施后的第一部司法解释，旨在解释《物权法》第6章关于建筑物区分所有权在审判实践中的法律适用;《物业服务司法解释》是在结合《物权法司法解释》的基础上，针对物业管理纠纷审判中些常见的现象，如物业企业在退出小区物业管理时占用业主保证金、公共维修基金进行归类总结。两部司法解释的出台对于人民法院审理建筑物区分所有权纠纷、物业服务纠纷起到了很好的指导作用，也就以往社会各界争论的一些热点问题进行了法律解释和间答。下面,笔者就其中的一些热点问题进行介绍和解读。

一、关于业主身份的认定

长期以来,社会各界对于《物权法》及国务院颁布的《物业管理条例》中的小区业主身份界定的标准存在争议，《物业管理条例》将小区业主定义为房屋所有权人,但房屋所有权人并不能涵盖业主的实际范围,而且房屋所有权人的法律构成要件并未进一步解释，造成实践中对业主资格认定的混乱。而在《物权法司法解释》中首先明确了业主的概念,他即依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。同时,该《解释》对基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，即未取得房屋所有权证的人也认定为业主,对于此类通过事实和法律行为取得物权但未进行登记的权利人的合法权利保障提供了法律依据,有利于司法审判实务中关于当事人业主资格的认定。

二、关于业主享有的建筑物专有部分、共有部分的认定

《物权法司法解释》用了三个条文对业主享有的建筑物专有部分、共有部分进行了解释，将专有部分定义为：（1)具有构造上的独立性，能够明确区分；（2)具有利用上的独立性,可以排他使用；（3)能够登记成为特定业主所有权的客体。也就是说，通过司法解释通过定义的方式划定了建筑物专有权的范围，只要符合上述三个条件的，就能够构成一个完整的建筑物区分所有权之专有权。此外，考虑现实房屋买卖中存在购顶层房屋赠送露台的情形,《司法解释》明确规定规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列人该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物权法》所称专有部分的组成部分。也就是说,如果规划明确为房屋专有部分，则买卖时可将其视为房屋的附属部分一并转让。但对于规划未列明属于特定房屋的,仍应属该栋建筑物全体业主共有。这一解释实际是对区分建筑物公用部分的专用使用权的法律解释。

对于建筑物区分所有权中共有权行使范围，《物权法司法解释》通过列举加概括的方式将共有部分限定为：(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;（2)其他不属业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；以及（3)建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权。在此基础上,允许业主合理使用建筑物专有、共有部分，但该等使用行为不能违反法律、法规、物业管理规约，不得损害他人合法权益。这一解释，丰富具体了《物权法》第73条关于业主共有权的内涵,但对于拥有共有权的土地增建、复建或扩建房屋以及因此产生的权属分配问题，本次《物权法司法解释》未予明确规定，实属遗憾。

三、关于车位、车库的认定

《物权法司法解释》首先认定开发商按照规划确定的车位配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定，即此时开发商已经满足了物权法关于车位、车库销售的法定要求,除非当事人另有约定，开发商不再承担额外给付车位的法律责任。此外,该《解释》认定占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第3款所称的车位，从而通过司法解释将这部分增设的车位法律地位明确，最大限度地满足了业主对于车位的需求。那么，在业主共有的土地上划定车位，是否需要经过业主大会或业主委员会的许可，以及此部分新增车位是否可以进行产权分割并与规划车位一样办理产权证书，如果可以办理产权证书，是否侵害了其他业主享有的合法权益也是需要理论实务部门认真研究的课题。

四、"住改商”表决过程中利害关系人范围的认定

《物权法》第77条规定“住改商”行为的合法性需要满足两个条件:一是遵守法律、法规以及管理规约;二是应当有利害关系的业主同意。但对于有利害关系的业主范围没有进行确定,《物权法司法解释》第11条将该范围界定在本栋建筑物内的其他业主以及建筑区划内，主张与自己有利害关系的本栋建筑物之外的业主。对于第二类业主，该《解释》明确要求权利人在主张权利时提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证明。通过这一解释，简化了“住改商”行为的决策程序，有利于提高实际操作效率。笔者认为，“住改商”表决还应附带一个前提条件,那就是在表决中应排除与“住改商”存在利害关系的业主,如开发商或其他相关利益公司，从而保证表决的公正性、合理性。

五、房屋承租人、借用人有权行使业主权利义务

《物权法司法解释》第16条规定，建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定,享有相应权利，承担相应义务。从而明确了建筑物专有部分承租人、借用人等物业使用人可以享有业主资格，并承担相应的权利义务与责任。这一规定实际是对享有业主身份者权利义务的明确，保证建筑物专有部分承租人、借用人等物业使用人在使用建筑物专有部分期间享有业主的合法权利，并承担业主的责任、义务。在实践中，笔者认为还需要探讨的问题是承租人、借用人等物业使用人是否因此具有被选举为业主代表的资格，如有，则在其履行业主代表职责期间，如其租期或借用期因故终止,是否仍继续享有业主代表资格,还是由出借人或出租人当然承继，亦或由业主大会另行选举。反映在诉讼上,那就是在此期间，该等物业使用人是否仍享有适格的诉讼主体资格。

六、明确物业企业制定的公开承诺及服务细则为物业委托合同的组成部分

鉴于实践中物业服务企业在《物业管理规约》之外，又向小区全体业主公开了部分服务承诺或制定了一些《服务细则》，为保障物业管理企业和小区业主权利义务，《物业服务司法解释》第3条将物业企业制定的公开承诺及服务细则列为物业管理委托合同的组成部分，一旦物业企业违反相关承诺或实施细则，业主有权要求物业企业承担相应的违约责任。这个《解释》中并未明确物业企业承诺及服务细则的公开条件，包括什么情况下为公开，物业企业可以做出什么样的承诺,公开的起算点是什么时候等，这些都将成为未来司法审判中需要解释的关键。笔者认为,作为物业企业，应进一步规范已有和即将出台的服务细则，保证制度设计的合理性和科学性，在己方允许的条件范围内或物业行业通行惯例下审慎公布服务承诺及时间范围，避免与业主发生冲突。

七、明确了物业费纠纷诉讼中的责任认定规则和责任主体

本次《物业服务司法解释》重点在于解决物业费纠纷审判中常见法律问题，因此有6条规定涉及相关事宜，如第5条主要规定了物业企业不得擅自扩大收费范围，否则，业主享有物业费返还请求权。这里的收费范围应指物业管理行业通常的服务项目，对于一些高端写字楼物业,特别的服务项目均应在物业管理委托合同中注明。

第6条强调了业主应按期交纳物业费，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费的法院不予支持。第7条规定物业使用人负有物业费交纳义务而拒绝交纳的，物业企业可以请求业主承担连带淸偿责任。上述两条实际是对人民法院审判此类案件的观点总结。

对于物业管理委托关系解除后，物业企业预收的物业费以及涉及代收的保证金、代管的公共维修基金，《司法解释》明确规定应当及时退还业主，不得以业主拖欠物业费为由扣留相关资金，对于拖欠的物业费，物业企业需直接向相关欠费业主主张权利。实践中,物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的情形较多，本次《司法解释》明确了人民法院应该不予支持。

此外,《物业服务司法解释》适用范围也扩大到物业的承租人、借用人或者其他物业使用人,从法律上扩大了物业费纠纷中责任主体的范围。

最高人民法院公布的这两部司法解释,对于人民法院审理类似案件无疑提供了有益的指导,但司法解释仍然规避了一些学理和实践中争论的热点问题,如区分建筑物共享部分的专用使用权问题、区分所有建筑物的增建、重建和修复问题以及建筑物区分所有权中极其重要的一项权利一成员权的行使、消灭问题，而对于物业服务法律关系而言,更是缺乏对建筑物区分所有权人管理机关运作的制度解释。因此，我们在欢欣鼓舞的同时也应注意到相关制度的设计和问题解决仍需在司法实践中不断加以完善。