区位补偿金

区位补偿金

【案情回放】

王某原拥有位于本市城区某村三层住房一套，后因王某欠张某钱款，经法院执行将其住房的一层（建筑面积70平方米及场地44平方米)裁定归张某所有，张某由此取得了该部分房屋的所有权。

后某建筑公司因易地新建工程项目建设需要对上述已由张某取得产权的房屋及附属物进行拆迁，双方就此达成了房屋拆迁补偿协议，补偿包括:房屋重置补偿款、区位补偿款、附属物补偿款及相应的其他补偿款。本来某建筑公司对支付以上款项给张某都无异议，但后因王某对区位补偿金的支付提出反对，认为该笔款项理应归其所有，为此引发纠纷。

【关键证据】

区位补偿金实质上是对房屋的补偿该笔区位补偿款到底应该支付给谁呢？区位补偿金是城市房屋拆迁中对城市房屋所处地理位置所给予的相应补偿，是对房屋的补偿。

理由如下：1、拆迁人在对房屋进行拆迁补偿中所进行的补偿一般分为两部分:

一部分为土地补偿款，是支付给该土地的所有人的。

另一部分为地上物补偿款，应补偿给村民。

在上述案例中，因土地是农民集体所有的，第一部分已支付给该村的村民委员会。

而某建筑公司与张某签订的补偿协议中所涉及的项目都包含在地上物补偿款内。由此也说明区位补偿金是房屋的补偿，而不是对土地的补偿，拆迁人也不可能支付两笔土地补偿款。

2)从各部门法调整的内容及范围分析，区位补偿金是在《城市房屋拆迁管理条例》中规定的，如果区位补偿金是对土地的补偿，则应当在土地管理法中进行规定调整，《城市房屋拆迁管理条例》中不可能对有关土地的补偿作出规定。因此，区位补偿金应当是对地上物房屋(结合其所在位置)所作的补偿。

3〉从法律的基本原则分析，地随房走、房随地走是法律的一项基本原则。既然张某已取得他那部分房屋的所有权，当然那部分房屋所占有的土地使用权也应随之转移给张某，而对张某那部分房屋所进行的拆迁补偿权益均应归张某所有。

【举证搢导】

所谓区位，是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等。因此引人区位价可以体现在同一供求区域内房地产价格形成的共性组成部分。从房地产价格的组成部上，我们可以这样理解，区位价就是指拆迁房屋在估价时点状态下的包含土地价格在内的区位补偿价，其价值是拆迁房屋的房地产市场评估单价扣除房屋重置价后的剩余部分(以建筑面积为计算基数）

区位不仅包含楼面,还包括区域环境配套等综合因素对房地产价格的形成的影响。例如，《山西省城市房屋拆迁价格评估办法》明确规定，“分户评估应当依据被拆迁房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合分户房屋的楼层、朝向、成新等因素，确定被拆迁房屋的市场价格”。其中，结合分户房屋的楼层、朝向等即是区位因素的具体展开。

土地管理法第58条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。实践中的问题是，考虑了区位因素而按市场价格给予被拆迁人货币补偿，是否还要考虑另外再给土地使用权补偿。应当认为，区位补偿应是对房屋本身的补偿而非对土地的补偿，在考虑了区位因素而按市场价格给予被拆迁人货币补偿后，还应给予土地使用权的补偿。