司法拍卖房屋中租赁关系的审查与处理

司法拍卖房屋中租赁关系的审查与处理

——李某诉范某、翁某返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号：

北京市第三中级人民法院（2019）京03民终6476号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：李某

被告（上诉人）：范某

被告（被上诉人）：翁某

【基本案情】

涉案房屋的原产权人是翁某。法院在执行另案翁某财产过程中，于2018年1月10日在京东网依法对翁某所有的涉案房屋进行了拍卖，竞买人李某以19014160元的最高价竞得该房产。2018年1月26日，法院作出（2015）朝执字第14482号执行裁定书，裁定翁某将名下涉案房屋过户至李某名下，同年2月26日，李某取得不动产权证书，涉案房屋的权利人登记在李某名下。但范某主张其与翁某存在长期租赁关系，拒不腾退房屋，故李某向一审法院起诉，请求范某将涉案房屋腾退给李某并按照每日1000元的标准赔偿李某迟延交付房屋的损失。

范某提交2014年7月2日与翁某签订的租赁合同，该合同约定，翁某将涉案房屋出租给范某，租赁期限为2014年7月2日至2034年7月1日，租金265万元于2014年7月2日一次性支付，由范某指定的A公司账户汇入翁某指定的B公司账户，房屋交付日期为2014年7月2日。翁某并签署《承诺书》，内容为：翁某收到范某通过A公司汇入1000万元，其中265万元为翁某名下涉案房屋的租金。范某一并提交查账单，显示2014年7月2日由A公司共支付给B公司两笔款项，每笔金额均为500万元。范某另举出电费、供暖费、物业费缴费收据以及（2017）京0105民初56626号民事生效判决书一份，票据上的缴费人为范某。范某据此欲证实其与翁某之间存在房屋租赁合同关系，范某自租赁开始至今一直使用涉案房屋。

【案件焦点】

范某与翁某之间是否存在真实的租赁关系。

【法院裁判要旨】

北京市朝阳区人民法院经审理认为：李某以19014160元的最高价竞得涉案房产，该房屋的产权已登记至李某名下。李某作为涉案房屋的所有权人，对该房依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现涉案房屋由范某使用，其主张占有房屋的依据是其与翁某就该房签署的为期20年的租赁合同。结合翁某与范某的资金往来及租赁合同履行状况，翁某与范某间并不存在真实的租赁关系，因此范某以其与翁某之间存在租赁合同为由拒绝腾房的辩称，于法无据，不予采信。如范某逾期腾房，则其需向李某支付房屋使用费，具体数额法院按同区域、相仿户型的租金标准依法确定。

北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、范某于判决生效后七日内将涉案房屋腾退，交还李某；

二、如范某未按上述规定期限腾退房屋，则自逾期之日起按照每日八百元的标准向李某支付房屋使用费，至腾退完毕之日止；

三、驳回李某之其他诉讼请求。

李某、范某均不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：司法拍卖中对涉案房屋权利负担的公示系执行法院对涉案房屋作初步调查后进行的，对涉案房屋是否存在租赁以及其他权利限制情况仅作形式审查。涉案房屋是否存在权利负担发生争议被诉至法院后，法院应对房屋权利负担情况作实质审查后重新作出认定。

范某在一审法院庭审中陈述其与翁某之间存在资金往来，翁某欠范某265万元，翁某与范某协议以房租冲抵之前的欠款。此与范某提交的租赁合同以及翁某《承诺书》中明确的租金支付方式存在矛盾，结合租赁合同内容、租金支付方式、租赁期限、庭审陈述等诸多不合常理之处，一审法院确认范某与翁某之间不存在真实租赁关系，并无不当，予以维持。

北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

近年来，房屋所有人为逃避债务、阻碍执行而与他人恶意串通虚构租赁关系的现象常有发生。房屋所有人与他人充分利用买卖不破租赁制度意图限制买受人的权利，采用倒签合同、混合打款、虚假诉讼等手段形成虚假租赁关系，司法拍卖过程中，此类情况更是层出不穷。

拍卖公告与评估报告中对于所拍卖房屋的描述应当相符，当二者发生冲突时,拍卖公告或者评估报告二者均有可能存在瑕疵。对拍卖标的物进行准确详尽的描述是司法拍卖有序推行的前提，但拍卖公告的瑕疵很难完全避免。本案所涉及的是租赁问题，存在有效租约的现象在不动产司法拍卖中大量存在，按照买卖不破租赁原则，所有权人须承认承租人对房屋的合法占有和使用，这将削弱潜在竞买人的竞买意向，基于租约难以查清真伪等原因，部分拍卖公告中对是否存在租赁并不注明。执行法院在形式审查之下难以明确被执行人与他人是否系真实的租赁关系，故有时在拍卖公告中亦难以明确。对涉案房屋是否存在权利负担发生争议诉至法院，法院应对房屋权利负担情况作实质审查后重新作出认定。无论是司法拍卖公告还是房屋评估报告对于房屋现状的租赁描述均不能作为对有无租赁关系的确认依据。

对于租赁关系真实性的判断，应当考虑租赁合同内容、租金支付情况、房屋占有状况、租赁期限、出租人与承租人之间关系等因素予以综合判断。

首先，对于租赁合同的内容，真实的租赁合同对双方权利与义务约定得明确具体，而虚假的租赁合同多采用格式化条款，在房屋及附属设施的维护、合同解除、违约责任等方面存有诸多省略，因房屋占有人目的并不在于承租房屋，双方在租赁合同中约定的权利义务并不对等。本案中，翁某与范某之间的租赁合同在房屋的维修期限、合同违约具体情形、违约责任承担等方面，特别是涉及解除合同的具体期限、违约金的赔付标准存在多处省略，与一般房屋租赁情况不符。

其次，就租金支付情况及租赁期限而言，真实租赁关系的承租人与出租人之间一般存在按月付、按季付、按年付三种类型，同时伴有部分押金。普通居住使用的房屋以按月付、按季付最为常见；商业租赁的商铺等房屋因商业价值及成本的考量，多为按年支付租金或分期限交纳租金，极少数存在一次性支付租金的情况。而虚假租赁关系的租金支付方式多采用一次性支付或分次大额支付方式，承租期限亦常约定为较长的租赁期限，多为20年租期，租金标准在承租期内不发生任何变动。但实际上虚假的租赁关系中承租人往往并未实际支付租金，双方多以租赁关系之名行借贷担保之实。本案中，范某提供的翁某承诺书中载明翁某收到范某通过A公司汇入的1000万元，其中265万元为翁某名下涉案房屋的租金，房屋租赁期限20年。按照承诺书，范某所支付的租金与其他资金发生混同，仅凭翁某的承诺书难以证明范某已支付租金的事实。

最后，就承租人与出租人之间的关系而言，虚假的租赁合同双方往往具有较为紧密的联系，双方相互串通以达到逃避债务或规避执行的目的。本案中，范某曾在一审庭审中陈述其与翁某之间存在资金往来，翁某欠范某265万元，翁某与范某协议以房租冲抵之前的欠款。该陈述与租赁合同以及翁某承诺书中明确的租金支付方式存在矛盾，范某虽实际占有房屋，但由于在租赁合同内容、租金支付方式、租赁期限、庭审陈述等存在诸多不合常理或矛盾之处，故确认范某与翁某之间并不存在真实租赁关系。

编写人：北京市第三中级人民法院 万丽丽 李延昭