商品房预售之订金合同的法律效力

在房屋买卖的实践中，经常发生买卖双方通常会先行签订一个定金合同，时候由于各种原因而导致本约未能签订，从而导致定金合同纠纷的发生。

在分析该种纠纷之前，需要首先明确定金合同的性质。该类合同虽然名为合同，但其内容已经不限于定金条款，还涉及商品房预售的其他条款。从合同的目的来看，其以订立本约买卖合同为目的，性质上应属于预约合同，具有合同的约束效力。

但是，还需要注意的是，预约合同可以在一定条件下转化为本约买卖合同。根据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定，商品预订等协议具有商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经安装约定收受房款的，协议应认定为商品房买卖合同。如果具备这些条件的，预约合同可视为本约的买卖合同。当然如果缺乏登记过户事宜等条款的，或者房款部分给付，瑕疵给付的，则不符合上述条件，性质上仍然属于预约合同。

对于违反预约合同的法律责任，守约方可以根据双方关于定金的约定，要求适用定金罚则，或者主张缔约过失的赔偿责任。但要注意的是，缔约过失责任并不一定限于为准备签订合同而支出的实际费用，因为预约合同的履行利益通常表现为洽谈的行为、过程、结果可能带来的利益，在本约签订可能性极大的情况下，其履行利益应直接体现为本约签订所处的状态和可能获得的利益。有判例，判决违约方赔偿房价上涨的差价损失，能有效引导房屋买卖行为的守约和诚信。