上海推广“全现售”不现实

从１９９４年大陆从香港引进房地产预售制以来，对于处于发展初期的中国房地产市场，预售制在降低了企业资金门槛，推动了房地产事业繁荣方面扮演着重要的角色。但随着市场的快速发展，预售制为开发商虚假宣传、捂盘惜售提供了条件，先天不足不断暴露。

　　近年来，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

　　从长远看，取消预售，实施全现房销售，应该是我国房地产市场发展的大势所趋。

宋会雍认为，近些年上海房地产市场上，现房销售的比例呈现逐年增大的趋势。这表明在未来上海实行取消房地产预售制度不是没有可能。

　　张宏伟的观点也对此给予了有力支持，他指出：“像上海这样的一线城市一般对于拿到预售许可证的项目条件比较严格，一般有６到１２个月的时间缓冲，这个时间足以让现有在建的已经达到申领预售许可证条件的项目成为现房。因此，相对来讲，一线城市实施现房销售对于供求关系的条件时间比较短，比较容易实施。”

　　在推出之初，房地产预售制主要是用来解决房企资金不足导致的市场供小于求的问题。而２０１２年上海新建商品住宅库存量已经达到历史最高水平，并且这一高位短期内将延续。另外，经过上半年的集中放量，房企的现金问题得到较大缓解，那么是否就意味着上海已经到了可以大范围铺开“全现售”的合理时机？

　　对此业内指出，就目前来看在上海推广“全现售”是不现实的。

　　宋海分析称：“推广‘全现售’需要市场具备两个条件：一是市场的供求关系相对缓和，呈现平稳状态，而且这种平衡是由市场自我调节达成的，而不是依赖行政或其他调控手段；其二，二手房在市场上的主导作用要超过新房的作用，二手房的需求更大，因为二手房都是现房。在这种环境下，才适合全面取消预售。”

　　宋海又补充道，虽然目前上海新建住宅库存久居高位，但多以中高端为主，市场需求更大的刚需楼盘库存并不大。从这点也能看出，上海距离铺开“全现售”还远远未及。

　　张宏伟也表示：取消预售制度，施行现房销售，并不是一蹴而就，还需要与之配套的政策、环境甚至时间上来配合跟进。没有配套政策预先调节市场，现在就取消预售那等于说是一个不具有执行可能性的“谎言”。