土地储备的范围及土地储备资金的来汇

土地储备的范围及土地储备资金的来汇

(一）国有土地储备的范围

土地储备制度有利于实现城市规划指导下的土地利用。《土地储备管理办法》中规定，以下土地可以纳人土地储备范围：

1.依法收回的国有土地

市、县人民政府或国土资源管理部门依照法律规定和合同的约定向土地使用者依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》〉、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律和行政法规，应收回土地使用权的情形主要有以下几类：出让合同约定的土地使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；因单位撤销、解散、破产等停止使用原划拔的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场经核准报废的；土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的。

2.收购的土地

根据土地储备计划收购国有土地的土地使用权，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理部门、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。收购完成的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。收购形式可分为自愿与强制两种。自愿收购是政府或其指定的机构根据土地使用人的申请或储备需要与土地使用人进行协商，达成收购协议，从而收回土地使用权。强制收购是指政府或其指定的机构根据城市规划和社会公共利益需要，强制收回土地使用权的行为。

3.行使优先购买权取得的土地

在这种情况下，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

4.已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地

这类土地也是由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

5.其他依法取得的土地

(二）土地储备资金的来源

我国的土地储备融资制度是在土地储备制度建立的基础上产生的配套制度。土地储备是一项资金密集、周期性长的运作过程，包括土地收购、土地整理、土地储备、土地出让等，需要足够的资金作为支撑和后盾，否则，土地储备制度的一些基础性工作便无法开展，进而会影响到土地储备进度和质量。由于土地储备的成本不断上升，造成各级土地储备机构土地储备资金严重不足。按照有关规定，其资金来源主要有两种形式：一为财政拨款，二为土地储备专项资金。在实际操作中，由于财政拨款金额太少，专项资金落实困难。各储备机构为了更好地完成储备任务，往往采用其他方式来筹集资金，银行贷款成为主要资金来源。根据土地储备融资制度的现状，其主要方式有：

1.财政拨款

财政拨款是为支持城市土地储备制度顺利运行，以有效调控城市土地市场为目的而进行的政府行为。财政拨款属于一种政府行为，该种方式是最为直接的融资方式，其特点是：它是政府的一种无偿行为，无需归还；无需承担利息，没有任何财务风险；

财政拨款金额较小，与占用量巨大、占用周期长的土地储备资金需求量相比，杯水车薪；财政拨款一般是按计划拨款，拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差，不利于土地收购和储备目标的实现；财政拨款常常受到政府收人总额的限制和其他用途的竞争，使得资金的投人缺乏连续性和稳定性。

2.土地储备专项资金

这项资金为财政部门从土地出让收益中为土地储备预留的资金。虽然各地都出台规定建立土地储备专项资金，但在目前的实际操作中，因为各种原因，各地政府不肯拿出或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金，这样的比例与土地储备所需资金量相去甚远，根本无法满足实际需要，无法弥补储备资金的巨大缺口。

3．银行贷款

银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。该模式具有以下特点：有偿：银行贷款是土地储备中心以债务人的身份向银行借款，必须按期还款付息；髙风险：土地市场具有一定的波动性，地价会随市场的波动而变化，所以在某些情况下，有可能会发生不能按时偿还银行贷款的状况，严重时还可能会引发财务危机；方式灵活：由于我国贷款类型、期限是多种多样的，所以与其他形式相比，银行贷款的筹集方式相对比较方便、灵活。这是最为商业化、最符合市场经济的融资模式，而且也是目前各地实施土地储备的主要资金来源。