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广告的效力及建筑面积差异的处理

——陆某等诉上海新城创置房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

案情
原告(上诉人)陆某
原告(上诉人)陆某某
原告(上诉人)王某某
被告(被上诉人)上海新城创置房地产有限公司
2008年5月22日,三原告(作为乙方)与被告(作为甲方)签
订《上海市商品房预售合同》,合同约定:乙方向甲方购买青浦区
赵巷镇崧文路388弄新城盛景园某号102室房屋;据甲方暂测该
房屋建筑面积为87. 83平方米;其中套内面积为70. 30平方米、
公用分摊建筑面积为17. 53平方米;乙方购买该房屋,每平方米
房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为6 914. 23元;根据
甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含
房屋全装修价格)暂定为607 277元;在该房屋交付时,房屋建筑
面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为
。准。如甲方暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另
有规定外按下列约定处理:1.按该房屋每平方米建筑面积单价计
算,多退少补;2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过
+3%(包括3%)时,不向乙方收取超过部分的房价款。……经有
关部门测绘,系争房屋的实测建筑面积为88. 29平方米,其中套
内建筑面积为70. 31平方米,公用分摊面积为17. 98平方米。
2009年12月,原告取得房屋后,以被告未赠送8平方米空中庭院
及被告多收取公用分摊面积费用为由,向法院提起诉讼。
三原告诉称,他们系被告开发的新城盛景房地产的购房人,
购买房屋建筑面积为87. 83平方米。被告在发给原告的房产宣
传广告上明确表示,“附赠北侧8平方米空中庭院”,但在实际购
房后才发现根本不存在附赠的8平方米空中庭院。另,被告多收
取原告公摊面积费用人民币6 914. 23元。为此,原告请求:1.被
告承担违约责任,赔偿原告82 689. 69元;2.被告退回多收原告的
公摊面积费用3 181元。
被告上海新城创置房地产有限公司辩称,1.本案所涉房屋的
预售合同签订时间早于销售广告的发布时间,故广告内容不构成
要约。2.广告指向的是F型房屋,而原告购买的房屋不是F型。
3.赠送空中庭院不等于赠送建筑面积。4.被告所购房屋的实测
建筑面积与原告拿到房屋的建筑面积是一致的,不存在误差。因
此,原告的诉讼请求无事实依据,请求驳回。
审判
法院经审理认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束
力。当事人应当按照约定履行自己的义务.不得擅自变更或者解
除合同。原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同>系双方真
实意思表示,并不违反国家有关法律法规的强制性规定,应为合
法有效。本案中,原告提供的营销广告是被告在与原告签订商品
房预售合同之后制作,且该广告针对的是F型房屋,并不是原告
所购的J型房屋,该广告指向的房屋于2008年7月销售,故该广
告内容不能视为原、被告签订的商品房预售合同的内容,原告不
能依据该广告内容,要求被告承担违约责任。因此,原告以被告
未附赠8平方米空中庭院为由,要求被告承担违约责任的诉讼请
求,法院不予支持。根据双方签订的预售合同约定,房款按实测
建筑面积多退少补的前提是除法律、法规、规章另有规定外,而
《上海市房地产转让办法》已对公摊面积增减是否影响房屋总价
款的增减作了明确规定,故原告要求被告退还因公摊面积增加而
增收的房款,于法有据,法院予以支持。据此,依照《中华人民共
和国合同法》第八条、第四十一条、《最高人民法院关于审理商品
房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规
定,判决被告上海新城创置房地产有限公司应于本判决生效之日
起10日内退还原告陆某、陆某某、王某某房款人民币3 111. 40
元;原告陆某、陆某某、王某某要求被告上海新城创置房地产有限
公司承担违约责任,赔偿人民币82 689. 69元的诉讼请求不予
支持。
一审判决后,三原告对判决不服,向上海市第二中级人民法
院提出上诉,后又自动撤回。
点评 、
本案是一起比较典型的商品房预售合同纠纷案件。案件的
焦点在于开发商的营销广告是否构成预售合同内容和暂测面积
与实际面积存在差异时,购房人是否应当增减购房款。
开发商为了促进销售,常常通过发布销售广告的形式将自己
所开发楼盘的优势、特点以及品位等艺术化地向不特定的人群进
行宣传,以期待潜在的消费者向自己发出要约,从而订立购房合
同。因此,销售广告一般应定性为要约邀请。最高人民法院《关
于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对销
售广告的性质也作此认定。同时该司法解释也明确销售广告在
特定情况下也可成其为要约,成为买卖合同的构成内容,对双方
当事人具有约束力。该特定情形为,标的物是规划范围内的特定
房屋及相关设施、广告内容具体明确、对房地产买卖合同的订立
及房屋价格的确定有重大影响。本案中,作为开发商的被告提供
的营销广告是针对规划范围内的房屋,且内容具体明确,对房屋
价格的确定有重大影响并足以影响消费者决定是否订立买卖合
同,因此应当视为要约。但是,鉴于该要约是针对特定的F型房
屋而非原告购买的J型,双方签订预售合同后该要约才发出,因
此该要约明显不是针对原告的要约,原告据此要求被告赔偿损
失,法院不予支持。
交房时的实测面积与预售时的预测面积存在差距是实践中
经常发生的现象。那么,对于目前按照建筑面积计算房屋价款的
行业通行做法,如果建筑面积出现增减,房价款是否也应当相应
予以调整?对此,该案的法官给予明确答复:并不必然发生调整,
应视当事人的约定。前述司法解释第14条明确规定,在预测面
积与实测面积存在异议的情况下,合同有约定的按约定处理,没
有约定或约定不明确的,按照法定处理,即当事人的约定优先于
法律规定。本案中,原、被告双方以约定的形式确认了,面积差的
解决办法,即优先适用法律、法规和规章对面积差的解决方案,从
而使原告可以援引对其有利的本市规章予以适用。被告作为开
发商,在有合同、明确约定可以适用规章的情况下,仍然以效力位
阶为由拒绝适用对其不利的规定,显属缺乏诚信。该案对于开发
商在面对相同情况时,起到了一定的警示作用。