房地产项目转让“一地数转”产生的原因

房地产项目转让“一地数转”产生的原因

从目前来看，房地产项目进行转让大部分是因为转让方面临巨大的资金压力，如楼盘销售遇阻、销售回款受阻、工程款结算到期、银行贷款追偿本息等，曾经的疯狂圈地使得不少开发商在如今国家紧缩银根、融资渠道收窄的情况下率先面临资金链断裂的危机。开发商有的项目还在报批，有的已在经营之中，有的项目正在建设或已结构封顶，有的刚获批还没有施工，总之，在项目开发的各个环节，开发商都可能遇到资金周转不灵的情况，于是一部分难以为继的开发商不得不“忍痛割爱”变卖项目，进行转让套现以渡过难关。

但房地产项目转让的过程往往要耗费很长时间,这是因为项目转让需要办理的法律手续比较繁复，主要包括:〈1〉项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；（2〉项目土地使用权的变更登记手续；〔3〕房地产开发项目转让的备案手续,具体向房地产开发主管部门办理;〈4〉建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理;〈5〉其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更;相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆字人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁又的权益受到损害。所以，在这个相对漫长的履行过程中就会因各方情况发生变化而产生新的问题。目前，在项目转让过程中通常会产生以下两个问题：

第一，由于国家七部委的“国八条”、九部委的“国六条”之后的一系列“房地产新政”中有“套型规划调整”和“限制空置”的规定，导致房地产项目受让方不愿意继续受让房地产项目。具体而言，前段时期存在很多热钱在追逐地产项目用于开发和储备的现象，当房地产项目转让合同签署后正在办理有关手续时，恰逢“国六条”及细则颁布。其中细则第2条规定了“套型规划调整”，即没有取得施工许可证的项目应当根据要求进行套型调整（即套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设面积的70%以上；细则第7条规定了“限制空置”、“套型规划调整”会导致开发商收购的房地产项目达不到开发效果，比如低密度住宅和别墅产品若设计在90平方米以下恐怕会无人问津。“限制空置”由于规定了限期竣工或收同土地等措施，会加大土地储备的风险。因此受让方会提出由于新颁布政策导致房地产项目达不到原预期的收购收益而殆于履行转让合同，致使转让方迟迟收不到转让款，无法达到转让目的。而协商解除合同又是个漫长的过程，转让方为了急于套现会在原合同未解除的情况下将项目又转让给第三方。

第二，由于城市规划的变化致使项目预期利润变化，并导致项目转让发生变化。例如，原项目坐落地点按现在的规划已毗邻地铁出口或火车站附近,项目周边的地价已成倍增加，该转让的房地产项目的升值空间较原来提高很多。换言之，项目未增加任何投人而现在的转让价格已远远高于原转让价格项目的预期利润也远远高于原转让时的估计。在多个买家的追捧下转达―方为追求利益最大化，将项目卖给出价更高的第三方，或者通过其他融资渠道将项目留下自己开发,以期获得更高的回报。无论存在何种理由，在上述情景中房地产项目的转让方都已事实上实施了“一地数转”的行为。与此同时，转让方也就面临着如何规避风险和承担责任的问题。