房屋使用人(非拆迁房屋实际承租人）能否成为被拆迁人？

【案情回放】

2004年11月25日，吉林省吉林市佳美服装公司将位于吉林市松花江中路23号的自建公房其中一部分，经当地房屋管理部门批准同意后，作为联营条件与吉林市兴城商行联营组成集体企业，并将新的联营集体企业取名为吉林友谊商场，同时规定联营期限为5年,即2004年12月1日至2009年11月30日。联营合同签订后，佳美公司仍在自建公房使用部分房屋进行独立经营，而兴城商行则单方注销了自己的营业执照。鉴于此，位于松花江中路23号的公房由佳美公司与友谊商场共同使用，而该公房的直接承租人则为佳美公司。

2006年2月27日，吉林市工商局因改造需要，在取得拆迁许可证以后，对该公房进行拆迁，同年9月13日工商局与佳美公司签订了《拆迁补偿安置协议书》。佳美公司按协议将自用部分拆迁。而友谊商场则以其与佳美公司有联营纠纷和经济合同纠纷为借口，拒不搬迁。2006年11月25号，工商局依法申请市房屋拆迁管理处裁决，要求友谊商场尽快搬迁。12月2日，市拆迁处做出裁决，认定工商局与佳美公司签订的《拆迁补偿安置协议书》有效,要求友谊商场5日内搬迁。友谊商场不服裁决，与同年：12月23日以自己为原告，市拆迁处为被告向法院提起诉讼，请求法院撤销拆迁处的裁决，并赔偿自己经济损失6万元。该案由吉林省高级人民法院作出终审判决，维持了《拆迁补偿安置协议书》和強制拆迁的决定。

【关键证据】

本案中双方争议的焦点是拆迁房屋的使用人并非房屋的实际承租人，在房屋拆迕过程中，能杏认定为被拆迁人？

关于被拆迁人的定义，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，仅指房屋的所有权人，但是现实中还包括房屋的合法使用权人。房屋使用权人可以分为无偿使用人和承租人两种。无偿使用人的使用权来源一般是国家的授权，因此主要是指国家机关、社会团体、国有企业事业单位，这些单位所使用的房屋如遇拆迁，也存在补偿安置的问题。

承租人是指使用人依据租赁合同的约定，向房屋所有人缴纳租金，从而取得对房屋的占有、使用，甚至是受益的权利。承袓人所承租的房屋如遇拆迁，势必存在安置的问题。我国法律对承租人的权利义务有比较完善的规定，如当承租人房屋出售时，承租人在同等条件下有优先购买权;当承租房屋拆迁时，若解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋拆迁调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租。

【举证指导】

我国《城市房屋拆迁管理条例》第33条规定:“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”从这一条我们可以推出谁因拆迁而停产、停业，谁就便是权利人。显而易见，补偿权利人是指房屋的使用人，其中包括使用自己的房屋从事生产经营的所有权人，也包括没有所有权但是使用房屋从事生产经营的使用人,而不区分是无偿使用还是承租。但是房屋使用人并非均具有被拆迁人的主体资格。在本案中的友谊商场取得使用人资格，是基于与佳美公司之间的联营合同，并非实际房屋的产权人或实际承租人。因此友谊商场在本案中不具有被拆迁人的主体资格。根据《城市房屋拆迁管理条例》第27条第1款规定:“拆迁租赁房屋，被拆迁人与屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”在本案中，被拆除的公房使用权属于佳美公司，友谊商场既不是与产权人通过正式租赁合同直接取得使用权的直接承租人，也不是产权人，而是作为间接承租人通过另类的法律关系而享有被拆除房屋的使用权，不属于应当补偿安置的被拆除房屋的使用人。