被征收人之间的分割公证文书能否对抗征收人

被征收人之间的分割公证文书能否对抗征收人

【裁判引言】

共有人就被征收的房屋达成分割协议，并进行了公证，在没有办理房屋产权变更登记的情况下，各共有人能否要求征收人按户分别予以补偿安置？

【裁判主旨】

共有人之间就共有的被征收房产达成分割析产协议并进行了公证，在共有人之间产生了权利义务的分配,对共有人内部产生法律约束力，各共有人均要遵守其公证的析产分割协议。如果共有人没有到房屋登记部门办理房屋产权登记,不能以其共有人之间的分割协议对抗第三人包括征收人。即公证的分割析产协议是合法有效的，但由于没有登记，没有产生物权变动的法律效力，不能对抗征收人，各共有人要求征收人及征收部门分别予以补偿安置没有法律依据。

【裁判内容】

在《苏稼琴等7人诉上海市黄浦区房屋土地管理局拆迁行政裁决上诉案》中，案件事实本市方斜路430弄2号房屋系苏稼琴、周晋藩、周裘莉、周国藩、周曼莉、周小莉共同共有的私有房屋。2003年9月3日，上海新浦市政开发建设有限公司（以下简称新浦公司）经批准，取得对上述房屋所在地块的拆迁许可。2006年3月24日，新浦公司向上海市黄浦区房屋土地管理局（以下简称黄浦房地局）提出房屋拆迁裁决申请。黄浦房地局受理后，因苏稼琴户经两次通知均未参加协调审理会，故在对事实进行调查核实后，于2006年4月18日作出黄房地拆（2006)第403号房屋拆迁裁决，认定：苏稼琴户居住房屋权利人苏稼琴等，建筑面积121.70平方米，该房屋经房地产市场评估单价为每平方米4267元。按照黄浦区人民政府黄府发（2003)第10号文的规定，该地段属B类区域，居住房屋最低补偿单价为每平方米4100元，价格补贴系数20%。该户应得货币补偿款为人民币615,023元【4267元+(4100元X2-4267元）x20%]x121.70平方米】，如按面积标准房屋调换方式，安置到六类地段房屋，可得建筑面积243.40平方米（121.70x2)。拆迁人提供安置苏稼琴户的方案为：1.本市浦东新区北城埭路111弄10号502室（该房屋建筑面积69.85平方米，市场评估单价人民币2703元/平方米，总价人民币188,805元）；2.浦东新区城南路229弄2号502室（该房屋建筑面积53.47平方米，市场评估单价人民币2668元/平方米，总价人民币142，658元）；3.浦东新区航城五路401弄3号501室（该房屋建筑面积74.42平方米，市场评估单价人民币1897元/平方米，总价人民币141,175元）；4.浦东新区新川路625弄9号102室（该房屋建筑面积73.34平方米，市场评估单价人民币2880元/平方米，总价人民币211,219元）；5.闵行区华宁路191弄87号311室（该房屋建筑面积33.53平方米，市场评估单价人民币2208元/平方米，总价人民币74，034元），以上五套全独用产权房，合计建筑面积304.61平方米，合计市场评估总价人民币757，891元。申请人同意免去被申请人（户）面积标准调换房屋差价款人民币116,115.37元[(304.61-243.40)x1897]。该安置补偿方案对苏稼琴户有利，黄浦房地局遂按照拆迁管理的有关规定，作出了上述裁决。原审另查明，周淑君自1997年5月起，租赁被拆迁房屋的部分面积作为经营场所，成立上海黄浦区富得服饰设计制作室，从事个体经营。”

上海市黄浦区人民法院一审审理认为：“黄浦房地局具有作出被诉拆迁行政裁决的主体资格，黄浦房地局所作裁决没有查清周淑君在被拆迁房屋中从事个体经营，既没有对被拆迁房屋的居住及非居住面积加以区分，又没有对个体经菅者因拆迁造成停产、停业损失予以适当补偿，认定事实不清、证据不足。遂判决：一、撤销黄浦房地局于2006年4月18日作出的黄房地拆（2006)第403号房屋拆迁裁决；二、黄浦房地局应就本市方斜路430弄2号房屋的拆迁补偿安置事宜重新作出裁决。”

判决后，苏稼琴、周晋藩、周裘莉、周国藩、周曼莉、周小莉、周淑君等7人不服，向本院提起上诉。

上诉人苏稼琴、周晋藩、周裘莉、周国藩、周曼莉、周小莉、周淑君等7人上诉称原审判决认定事实不清、适用法律不当，被拆迁房屋系苏稼琴、周晋藩、周裘莉、周国藩、周曼莉、周小莉6人共有财产，该6人在2001年已经对该房屋进行了分割析产，并进行了公证，应当对6人分别予以安置；上诉人在起诉时请求一并确认房屋拆迁裁决违法，而一审仅判决撤销房屋拆迁裁决，而未确认其违法。请求在维持原审判决的基础上追加判决确认被上诉人黄浦房地局所作具体行政行为违法。”

被上诉人黄浦房地局在原审中陈述其作出具体行政行为的法律依据是《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称《实施细则》）第24条、第35条、第39条、上海市房屋土地资源管理局沪房地资拆（2001)673号文及上海市黄浦区人民政府黄府发（2003)第10号文。

上海市第二中级人民法院二审审理认为被上诉人黄浦房地局依法具有作出本案房屋拆迁裁决的职权。被上诉人在上诉人与原审第三人新浦公司就房屋拆迁补偿安置未能达成协议的情况下，受理原审第三人新浦公司提出的裁决申请，并根据有关规定审查了被拆迁房屋的相关资料，确认被拆迁房屋建筑面积，依法组织双方进行了调解。在调解不成的情况下，作出本案被诉房屋拆迁裁决，程序合法。上诉人苏稼琴、周晋藩、周裘莉、周国藩、周曼莉、周小莉于2001年达成析产协议，对被拆迁房屋进行分割，但未对房地产权利进行登记。根据《实施细则》第20条第1款的规定，被拆迁人以《房屋拆迁许可证》核发之日合法有效的房地产权证计户，由拆迁人按户进行补偿安置。上诉人要求分别予以安置缺乏法律依据。但被上诉人对于上诉人周淑君租赁部分被拆迁房屋从事个体工商户经营、被拆迁房屋中有部分面积属于非居住性质的事实未予审查，所作裁决对于周淑君个体工商户因拆迁而造成的停产停业损失未予以补偿，亦未对被拆迁房屋中非居住部分按照非居住房屋予以评估和补偿安置，违反了《实施细则》第24条第2款、第43条、第44条和第45条的规定。原审判决以被诉具体行政行为认定事实不清、证据不足为由，判决撤销该具体行政行为并责令被上诉人重新作出裁决，符合《行政诉讼法》第54条第2项第1目之规定，依法应予维持。行政诉讼中的撤销判决和确认违法判决不能同时适用，本案不具有最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第57条第2款和第58条规定的可以适用确认违法判决的情形，且原审判决撤销具体行政行为已经确认了被诉具体行政行为的违法性，故上诉人要求追加判决确认被上诉人所作房屋拆迁裁决违法的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《行政诉讼法》第61条第1项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”

本案涉及析产公证的效力问题。从法律上讲,该房屋在原告6人之间已经进行了分割，原告各自按照公证分割协议享有权利、承担义务。但他们之间的分割协议并不能对抗第三人，这是由不动产权利归属的特殊法律规定决定的。

不动产物权变动有两个基本原则：公示原则和公信原则。公示原则要求物权必须以一定的、可以使人从外部察知的方式显示出来。因此，登记便成了物权变动外在表现的主要方式。公信原则指人们对不动产的变动以“登记为准”予以依赖，即使登记的物权状态和真实的物权状态不一致，也不能影响物权变动的效力。《物权法》第9条对“不动产物权未经登记不发生效力”作出规定。

从以上分析可知，本案原告6人办理了共有房产分割协议公证，在他们6人之间产生了权利义务的分配，对他们6人内部产生法律约束力，他们任何一人均要遵守其公证的析产分割协议。但由于其没有到房屋登记部门办理房屋产权登记，不能以其共有人之间的分割协议对抗第三人。即公证的分割析产协议是合法有效的，但由于没有登记，没有产生物权变动的法律效力，不能对抗征收人，其要求征收人及征收部门分别予以补偿安置没有法律依据。

【裁判提示】

分割析产在我们生活中经常遇到,有些当事人为了贪图省事,或省去办理产权过户登记的费用，而私下对房屋进行分割或处分，但不到房屋登记部门办理房屋产权变更登记，这直接导致该约定无法对抗第三人。因此特别提醒读者，对房屋进行分割或处分一定要办理产权变更登记。

【裁判链接】

1.      参考上海市第二中级人民法院《苏稼琴等7人诉上海市黄浦区房屋土地管理局拆迁行政裁决上诉案》（2006)沪二中行终字第352号行政判决书；

2.      《物权法》

第9条第1款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

3.      《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》

第20条被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。

与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。

第24条第2款居住房屋的拆迁补偿安置争议，应当裁决以房屋调换。非居住房屋的拆迁补偿安置争议，可以裁决以房屋调换，也可以裁决以货币补偿。

第43条拆迁非居住房屋，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场价确定；实行价值标准房屋调换的，应当按照货币补偿金额与安置房屋的房地产市场价结算差价。

第44条拆迁未出租非居住房屋的，或者拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租非居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行价值标准房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承祖人重新订立房屋租赁合同。

拆迁执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被拆迁人选择价值标准房屋调换的，由被拆迁人安置承租人，租赁关系继续保持；被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当将被拆除房屋的房地产市场价的20%补偿给被拆迁人，将被拆除房屋的房地产市场价的80%补偿给房屋承租人，租赁关系终止。

第45条拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：

(一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

(二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

(三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。