房屋征收产权调换安置协议达成后，被征收人选择原地段产权调换房，开发商要求补签协议、缴纳相关费用如何应对

房屋征收产权调换安置协议达成后，被征收人选择原地段产权调换房，开发商要求补签协议、缴纳相关费用如何应对

【裁判引言】

房屋征收产权调换安置协议达成后,有些项目可能由开发商建设，这样被征收人如何处理其与房屋征收部门、开发商之间的关系？

【裁判主旨】

旧城改建项目房屋征收时,与被征收人签订产权调换房屋安置协议的是征收部门，而实际在房屋征收完毕后，该征收范围会由开发商投资建设,如果开发商在与被征收人处理调换房过程中要求与被征收人补签相关协议，被征收人就产权调换协议有权不同意征收部门概括转让其合同权利与义务。被征收人对开发商要求缴交的不符合法律规定也不在产权调换协议约定的费用，有权拒绝缴交。

【裁判内容】

在《张忠禄诉沈阳三满贸易有限公司房屋拆迁合同纠纷案上诉案》中，案件事实:“2000年9月19日，辽宁省经贸装饰工程公司（以下简称经贸装饰公司）与杨春永签订《联合开发协议书》，约定：双方联合开发辽中县商业街北段、北二路南侧的百骏园小区。动迁费用300万元由杨春永承担，利润确定为260万元。2000年10月24日，经贸装饰公司与辽中县烟草公司签订《联建协议》，约定：双方联合开发百骏园小区。辽中县烟草公司投资250万元。经贸装饰公司于2001年7月30日前向辽中县烟草公司交付商业街南侧150平方米门市房一套，产权归辽中县烟草公司，作为投资回报。从签订合同之日起4个月内经贸装饰公司归还辽中县烟草公司250万元投资款。同年，经贸装饰公司与张忠禄签订《百骏园住宅小区房屋拆迁补偿协议书》，约定：拆迁实行回迁安置。经贸装饰公司还张忠禄北二路门市楼一套（东数第二套一、二层），建造面积每层70平方米，总面积为140平方米。另外还张忠禄车库一个、住宅楼两套，位于门市楼上对应三、四层，每套面积66平方米。回迁日期为2001年9月30日前，逾期不能回迁，经贸装饰公司应向张忠禄支付损失费每月4000元。沈阳三满贸易有限公司（以下简称三满公司）在经贸装饰公司与张忠禄签订的房屋拆迁补偿协议书上加盖了公章。2001年1月5日，经贸装饰公司与三满公司签订《协议书》，约定：经贸装饰公司将综合楼项目全部转让给三满公司，由三满公司续建该工程。三满公司对该项目享有权利，并承担义务。2001年4月27日，辽中县计划经济委员会下达辽计经字[2001〕26号文件，同意三满公司续建商业街改造工程。之后，三满公司先后办理了投资许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并进行续建工程。张忠禄与三满公司因回迁安置发生纠纷，并于2001年12月6日诉至原审法院，要求三满公司支付补偿费508,000元，按每月4000元赔偿逾期回迁损失费，并承担诉讼费。原审法院于2002年4月30日作出判决后，张忠禄及三满公司均不服，上诉至本院。本院于2002年10月18日作出〔2002〕沈民（3)终字第325号民事裁定书，撤销原审判决，发回原审法院重审

辽中县人民法院一审认为：“原告张忠禄与辽宁省经贸装饰工程公司所签订的百骏园住宅小区房屋拆迁协议及回迁安置补充协议系双方真实的意思表示且不违反有关的法律规定，该合同应认定为合法有效，原告应得到的拆迁补偿损失应按双方所签订的协议内容予以补偿；但鉴于原告与辽宁省经贸装饰工程公司所签订的房屋拆迁协议对如不能实际回迁住宅楼及车库的价格未做约定，故对住宅楼及车库的补偿应根据辽中县的市场价格及本案的实际情况合理予以补偿。辽宁省经贸装饰工程公司与原告签订百骏园住宅小区房屋拆迁协议后，将自己在辽中县经计委立项的综合楼项目全部转让给了被告沈阳三满贸易有限公司，且被告已实际进行接收，现原告又放弃对辽宁省经贸装饰工程公司拆迁补偿请求，故对原告的房屋拆迁补偿应由被告给付；因辽中县烟草公司虽与辽宁省经贸装饰工程公司签订了联建协议，但此协议名为联建，实为借款，故第三人辽中县烟草公司对原告的房屋补偿不承担给付责任；第三人杨春永、杨春柱在本案中亦不应承担责任。被告所诉原告与辽宁省经贸装饰工程公司所签订的拆迁补偿协议无效没有法律根据，本院不予认定。遂作出一审判决：一、被告沈阳三满贸易有限公司赔偿原告张忠禄房屋拆迁费471，600元；二、被告沈阳三满贸易有限公司自2001年10月1日起每月给付原告张忠禄损失费4000元，至实际给付房屋拆迁费时止；以上一、二项于本判决生效后10日内一次付清；三、第三人辽中县烟草公司、杨春永、杨春柱不承担责任；四、依法驳回原、被告及第三人之其他诉讼请求。”

一审宣判后，三满公司不服，上诉至本院。以房屋拆迁补偿协议书及补充协议无效为由，请求撤销原审判决,按有关动迁法规的规定及张忠禄房屋的产籍性质、面积对张忠禄进行补偿。张忠禄、辽中县烟草公司均辩称：同意原审法院判决。杨春永、杨春柱虽未表示上诉，但同意三满公司的上诉意见。

沈阳市中级人民法院二审认为：“经贸装饰公司与三满公司签订了辽中商业街改造工程项目转让协议书，将该项目转让给三满公司。经贸装饰公司与张忠禄签订的房屋拆迁补偿协议中的权利、义务随之转移给三满公司。且三满公司亦在经贸装饰公司与张忠禄签订的两份房屋拆迁补偿协议上加盖公章，表明三满公司对房屋拆迁补偿协议中有关的权利、义务的认可。经贸装饰公司被注销并不影响三满公司与张忠禄达成的房屋拆迁补偿协议的效力。故原审判决认定房屋拆迁补偿协议合法有效是正确的。因此，对三满公司的上诉请求，本院不予支持。三满公司应按协议约定履行义务。综上，原审判决并无不当。依照《民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”

根据《合同法》第79条、第89条的规定，债权人可以将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人。合同权利的转让不须合同债务人的同意，但应通知债务人,未经通知,该转让对债务人不发生效力。而《合同法》第84条规定，债务人将合同的义务全部或者全部转移给第三人的，应当经债权人同意。即如果债务人让与债务没有经债权人同意,该转让不发生法律效力。首先对本案的房屋拆迁补偿安置协议进行评析，房屋拆迁补偿安置协议属于民事合同,协议当事人当然可以转让协议所约定的权利义务,但由于房屋拆迁补偿安置协议具有特殊性，其转让的效力亦有别于普通民事合同的转让。《城市房屋拆迁管理条例》第19条规定了报经房屋拆迁管理部门同意等要求。法律賦予了拆迁人特定条件下的权利、义务概括转让权。即拆迁人转让尚未完成拆迁补偿安置的建设项目，除了具备一般合同转让的要件外，还需经房屋拆迁管理部门同意，否则拆迁人不能转让。

【裁判提示】

以上所述系拆迁时期的规定，在房屋征收实践中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》只规定了由房屋征收部门与被征收人签订补偿协议及相关救济方式，但并未规定补偿协议之合同义务及权利的概括转让。在现实中不可避免出现这样的情况:如旧城改建项目房屋征收时，与被征收人签订产权调换房屋安置协议的是征收部门，而实际在房屋征收完毕后，该征收范围会由开发商投资建设，如果开发商在与被征收人处理调换房过程中，初装费等相关问题发生纠纷,开发商要求与被征收人补签相关协议，如何操作？我们认为，在此情况下，被征收人就产权调换协议有权不同意征收部门概括转让其合同权利与义务。被征收人对开发商要求交缴的不符合法律规定也不在产权调换协议约定的费用，有权拒绝交缴。

既然房屋征收均需系公共利益需要，且由房屋征收部门与被征收人达成补偿协议。特别是在签订产权调换安置性质的补偿协议时，房屋征收部门一定要负起责任，不能以征收范围的产权调换房屋由开发商建设为由，将调换房屋的问题推给开发商去解决。被征收人对此有权不同意征收部门就合同义务的转让，更有权拒绝支付开发商要求交缴的不符合法律规定也不在产权调换协议约定的费用。

【裁判链接】

1.参考辽宁省沈阳市中级人民法院《张忠禄诉沈阳三满贸易有限公司房屋拆迁合同纠纷案上诉案》〔2004〕沈民(2)房终字第72号民事判决书；

2.《合同法》

第79条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：

(一）根据合同性质不得转让；

(二）按照当事人约定不得转让；

(三）依照法律规定不得转让。

第84条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

第89条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。