房改房由谁来管理?

天河区24号院16号楼系皮革厂自建住宅楼房，并由皮革厂负责管理。皮革厂房管部门于1998年制定了《关于住宅装修、装饰的管理规定》，明确规定：装饰房屋不得破坏房屋的承重与非承重结构和建筑外观；不得拆改房屋承重结构和非承重结构（围护墙和非围护墙不得改变房屋平面布局；不得改变房屋使用性质和载荷变化较大的装饰；不得新开门洞或扩大原有门洞尺寸；不得拆除阳台处窗下坎墙；严禁私自占用公共面积及设施。2001年4月，高玉曼作为乙方与作为甲方的皮革厂签订《房屋买卖契约》，约定高玉曼购买天河区24号院16号楼521号房屋一套。该契约规定：高玉曼必须执行市房地产部门的有关政策法令和皮革厂房管部门的规定及房屋管理制度。2006年7月，高玉曼与中介公司签订《房屋租赁合同》，将天河区24号院16号楼521号房屋出租给中介公司用于商业经营。为经营需卖"中介公司将该房屋的窗户改造成门，并搭建了台阶。

2007年8月，皮革厂诉至法院称：天河区24号院16号楼系皮革厂自建房。皮革厂与高玉曼签订了《房屋买卖契约》，将天河区24号院16号楼521号房屋出售给高玉曼。高玉曼接收房屋后，擅自将房屋用途变更并出租给中介公司用于商业经营。为商业经营需要，高玉曼与中介公司在房屋外墙开门、改变了住宅外立面，并破坏天河区24号院16号楼的建筑主体及承重结构，带来了极大的安全隐患。皮革厂认为，天河区24号院16号楼系皮革厂自建房和自管房，皮革厂对该建筑物的品质负有义务。高玉曼与中介公司的拆改行为违反了《房屋买卖契约》中有关条款和多项国家法律规定。故皮革厂诉至法院，要求高玉曼与中介公司立即恢复天河区24号院16号楼521号房屋的窗户及住宅外立面原状，并承担因此产生的一切费用。

高玉曼辩称：其是诉争房屋的所有权人，皮革厂没有起诉的主体资格；皮革厂不具有物业管理的资质，也未与高玉曼签订物业管理协议，其无权提起本案诉讼；涉案房屋系高玉曼购买，高玉曼对该房屋的装修有自主权，别人无权干涉；高玉曼进行的装修也没有破坏承重结构。故高玉曼不同意皮革厂的诉讼请求。

中介公司辩称：皮革厂不具有物业管理的资质，其无权提起本案诉讼；中介公司对涉案房屋进行改装时经过了高玉曼的许可，装修也没有改变房屋的主体结构，没有影响房屋的安全。故不同意皮革厂的诉讼请求。

法院经审理认为：公民行使民事权利应当遵循诚实信用的原则，应当遵守民事权利应有的必要限制，不得滥用权利。对公民的民事权利的必要限制可来源于法律规定或合同约定。本案中，髙玉曼与皮革厂所签《房屋买卖契约》有效，对双方当事人均有约束力。该合同中明确约定双方应共同遵守市房地产部门的有关政策法令和皮革厂房管部门的规定及房屋管理制度。而根据以上规定，高玉曼不得破坏建筑外观，不得拆改房屋承重结构和非承重结构，不得拆除阳台处窗下坎墙，不得占用公共面积。因此，高玉曼应遵守《房屋买卖契约》及相应政策法规对其行使房屋所有权的限制。另，建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得变动建筑主体和承重结构，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。第6条规定，装修人（指业主或住宅使用者）从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。高玉曼将涉案房屋出租给中介公司，中介公司未经皮革厂同意对该房屋窗户进行改造。皮革厂作为房屋出售及管理者，有权依据合同约定及法律规定要求高玉曼与中介公司恢复原状。据此，法院作出判决：髙玉曼及中介公司于本判决生效后15日内将涉讼拆改的窗户及住宅外立面恢复原状并拆除搭建台阶〈费用由髙玉曼及中介公司自负〉

建筑物区分所有权

本案中的涉案房屋属于房改房，高玉曼作为单位职工予以购买并办理了权属证明，成为涉案房屋的所有权人。所有权既然是自物权，那么所有权人应该可以凭借自己的自由意志使用所有物。可是为什么高玉曼将窗户改门却不被法院所准许呢？这就涉及到房屋的区分所有问题。

建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及人类建筑技术的高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态。我国在改革开放前由于一直实行住房公有化，较少涉及建筑物区分所有的问题。随着我国住房制度改革和高层建筑物的大量出现，建筑物区分所有权制度所体现的价值和重要意义才被学界和司法实践所认识。

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合型不动产所有权，是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。专有所有权是指业主对专有部分享有的自由使用、收益、处分的权利，具有主导性。共有所有权系指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利，具有从属性和不可分割的法律特征。共同管理权，属于业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属以及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。专有所有权和共有所有权是建筑物区分所有权的内部权利，共同管理权则是其外部权利。内部权利主要是基于财产共有而发生的权利，为建筑物区分所有权的“物法性”因素，而作为外部权利的共同管理权不仅仅是单纯的财产关系，更重要的是一种管理关系，具有“人法性”因素。

建筑物区分所有权是行使受到限制的所有权

《物权法》第71条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第72条第1款：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主的专有所有权属于单独的所有权，业主对建筑物的专有部分7可以行使完全的占有、使用、收益与处分的权利。同时，所有权又是在法律的限度内支配其物的权利。所有权虽然具有绝对性、排他性和永续性特征，但并不意味着所有权人可以不受限制的肆意行使其所有权，即所有权具有受限制性。

基于专有部分在建筑物中所具有的构造上与使用上的独立性特征，业主对于建筑物专有部分上成立的所有权与以〜般的以特定物为客体而成立的普通所有权并没有差异，都属于单独所有权。因此，业主对专有部分所享有的权利与一般所有权人对于所有物所享有的权利亦无差异。但是，由于专有部分和共有部分共同组成了建筑物，所以专有权的行使要受到法律的限制，不允许超过法律许可的范围。因此法律规定业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

作为建筑物专有部分的权利人，业主负担不得危及建筑物的安全的义务，因为业主的各专有部分紧密地堆砌于同一栋建筑物上，各业主之间对于整栋建筑物的安全与维护形成共同的利害关系。因而，业主应当按照建筑物的使用目的或共同的规约使用专有部分，并负责维护建筑物牢固和完整的义务，不得损害或随意改变建筑物的结构，也就是说业主所为的有害于建筑物正常使用的行为，即使形式上属于行使其专有所有权的行为，也不被法律所允许。《物权法》对业主负担不得危及建筑物安全的义务的规定，体现了该法对区分所有建筑物整体安全利益问题的关注和保护。

此外，作为建筑物专有部分的所有权人，业主负担不得损害其他业主合法权益的义务。业主专有部分所有权的行使，又要受到其他建筑物专有部分所有权人的制约。这是因为，由于区分所有建筑物的各专有部分在构造上相互关联，物理上相互连接，彼此间的用役面紧密地结合在一起，形成密切的立体的相邻关系。业主对自己所有的专有部分的使用、收益、处分应受彼此间强力的约束，必须要考虑到全体业主的共同利益，不得滥用其专有部分的所有权，损害其他业主的利益。否则，其他业主可要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。因此，本案当事人高玉曼为了自己出租收益而采取改窗为门的行为，破坏整栋建筑物外立面，危及建筑物的安全也损害了楼内其他住户的合法权益，这种行为必然要受到法律的禁止。…

已购公有住房维修和管理还应由售房单位来进行

本案中，高玉曼强调其为涉案房屋的所有权人，皮革厂已经将房屋出售，其没有权利来进行诉讼。姑且不说高玉曼与皮革厂签定的合同中明确约定皮革厂对涉案房屋有管理的权利。单从法律上来说，皮革厂也有权对涉案房屋进行管理。

建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第12条明确规定：“已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。”

无论是商品房还是已购公有住房和经济适用住房，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。高玉曼作为涉案房屋的业主有权对自有房屋占有、使用、收益、处分，可以行使其专有部分所有权，但其不得有危及建筑物安全、损害其他业主合法权益的行为，其破门改窗的行为应当受到纠正。皮革厂作为合同的相对方当事人，有权依据合同对高玉曼不正当的使用行为进行干预：同时，其作为售房单位，也有权对已购房改房的不正当使用行为进行管理，因此，皮革厂的诉讼请求得到人民法院的支持。