明知抵押房却仍进行买卖原告被告互诉对方皆败诉

一市民明知其房屋尚在抵押期间，竟对外出售。而另一市民明知为抵押房屋，偏要购买，后因房屋朝向问题而中途毁约，最终双方对簿公堂……近日，四方区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案件作出一审判决：驳回原告孙某对被告姜某的诉讼请求，驳回被告姜某对原告孙某的反诉请求。此外，原告
和被告应分别给付第三人青岛某房地产经纪有限公司房屋信息服务费880元。

据了解，坐落于本市德安路的一处房屋原为市民姜女士所有。2004年11月10日，姜某以该处房屋为抵押，向某银行市南区支行借款人民币9万元，贷款期限为10年。在双方签订的《个人二手房贷款借款抵押合同》中约定：抵押存续期间，未经抵押权人同意，抵押人不得自行转让、交换、赠与、再抵押等方式处置抵押物。抵押人擅自处分抵押物的，其行为无效。

2004年12月5日，姜某委托青岛某房地产经纪有限公司将该处房屋对外出售，双方随之签订了一份《委托销售协议》。此后，该公司将上述房屋信息对外发布，市民孙某看了该售房信息后，遂到现场看房，并于5天后与姜某签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定：该房屋实际成交价为196000元；孙某于2004年12月10日交付定金7700元，其余房款于2004年12月30日交于该公司。当天，孙某将5000元定金交给该公司。第二天，孙某认为，该处房屋朝向为西向，而不是其所了解的西南向，故提出了解除房屋买卖合同。后双方协商不成，诉至法院。

法院审理此案后认为，本案焦点在于：孙某、姜某签订的该处房屋买卖合同是否有效。姜某在出售房屋之前将该处房屋抵押贷款，并办理了抵押登记。按照抵押合同约定，抵押期间，未经抵押权人的书面同意，抵押人不得自行以转让、交换、赠与、再抵押等方式处置抵押物，抵押人擅自处分抵押物的，其行为无效。根据上述约定，姜某在出售抵押房屋时，应提交抵押权人的书面同意证明，而姜某并未向法庭提交其转让抵押房屋时，抵押权人知晓并同意其处置房屋的书面证据，仅以该银行同意姜某提前还贷说明其允许姜某出售房屋，姜某的该主张并不能够证明该银行同意姜某在房屋处于抵押状态之下允许其对外销售。因此，双方在签订房屋买卖合同时，该房屋尚处于抵押状态，在未征得抵押权人的同意的情况下，姜某的房屋转让行为无效，其签订的房屋买卖合同效力待定。此外，该房屋交易不成，相对于孙某的真正原因并非房屋被抵押，而是房屋朝向未尽其意，意欲反悔；孙某明知该处房屋已被抵押，仍然与姜某签订房屋买卖合同，因此孙某对于合同之后果也负有责任。因此，法院确认双方签订的房屋买卖合同无效。合同自始无效，不存在何人违约，故双方要求对方承担违约金的诉讼请求，法院均不予支持。另外，因合同无效责任在孙某、姜某二人，故青岛某房地产经纪有限公司索要的房屋信息服务费应由双方均担。本报记者刘瑞东