相邻关系之房屋漏水处理

相邻关系之房屋漏水处理

原创 高莹欣 天驰君泰上海论坛2018-09-04

不动产的相邻方，应当按照便利生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等相邻关系。现实生活中，楼上楼下邻居在遇到房屋漏水问题时，可能面临业主、租客、开发商、物业公司等多方互相推诿，索赔难的问题。本文拟通过具体案例，并结合法律法规分析楼上楼下关于房屋漏水的具体处理。

1相邻关系之房屋漏水案件被告的确定

司法实践中，绝大多数案件都会在诉讼过程中对漏水原因进行鉴定，所以，在起诉时往往难以确定被告。就漏水纠纷系相邻关系纠纷特点而言，一般多将因房屋漏水引起相邻方权益损害的被告初步确定为相邻房屋的所有权人和使用权人。若涉及开发商或者物业公司应承担责任的情形，需另案处理或将其一并作为被告。

当物业公司未尽到监督管理义务或合同约定义务进而导致权利人财产受损时，物业公司应承担相应民事责任。比如：物业公司应在业主装饰装修过程中履行监管责任，对于业主更改设计的行为应当提出禁止或整改要求。否则，若因业主更改设计的行为导致相邻业主利益受损，人民法院应当认定物业公司在所提供的物业服务中存在管理疏漏，应承担相应民事责任。

从权属管理的角度而言，如果漏水的部位在相邻不动产权利人不动产的专属部分，则一般无权要求物业公司承担赔偿责任。但若漏水的部位在共有部分，则需要考虑物业公司是否尽到了相应的检修义务。比如：物业公司对业主共有部分的管道未尽检修义务，物业公司对由此造成的损害也应承担相应的民事赔偿责任。

若因房屋质量问题导致漏水，则漏水房屋业主可诉开发商要求承担相应的赔偿责任。

案例一：成都市中级人民法院，案号：【（2017）川01民终8553号】

简介：上诉人（一审原告）杨永红、上诉人（一审原告）何秀兰系被上诉人（一审被告）李高燕的楼下邻居，李高燕房屋漏水导致水流入杨永红、何秀兰家中，给杨永红、何秀兰带来经济损失。

一审法院认定李高燕房屋漏水事实确实存在。但双方不愿就房屋漏水原因进行鉴定，仅凭杨永红、何秀兰提供现有证据，一审法院不能确定杨永红、何秀兰家中漏水水源来自李高燕所有案涉房屋。故判决驳回杨永红、何秀兰的诉讼请求。

二审中，李高燕对上诉人杨永红、何秀兰房屋漏水是由其房屋漏水造成的也予以了认可，但表示其房屋漏水属于房屋质量问题，应当由开发商负责修缮。“对此本院认为，如果房屋确有质量问题可找房屋开发商解决，但属于另一个法律关系，不属于本案处理范围。同时，被上诉人李高燕也未提供直接证据证明房屋漏水系房屋本身质量问题造成，故对其主张本院不予采信。”对上诉人房屋漏水原因根据双方陈述及一审提交的其他证据可以认定为由李高燕房屋漏水引起。二审中，李高燕虽陈述对漏水处进行了处理（“暂时用堵漏剂对漏水点进行了处理”），但只是暂时性措施，李高燕作为成都市成华区民兴北二路66号美立方5栋301号房屋的所有权人应当对其房屋漏水部位进行彻底修复。故，二审判决撤销成都市成华区人民法院（2016）川0108民初5321号民事判决；李高燕在本判决生效之日起三十日内，对位于成都市成华区民兴北二路66号美立方5栋301号房屋漏水部位进行修复；驳回杨永红、何秀兰其他诉讼请求。

2起诉材料的确定

基于当前我国法院已实行立案登记制，所以，就漏水类纠纷向法院起诉时，只需要提交初步的证据材料即可，大概分为以下几类。第一类为证明原被告系相邻关系的买卖合同、房产证（不动产权证）或房产部门出具的产权登记信息查询单；第二类为证明漏水现象的客观存在的材料，一般多表现为房屋渗水的相关照片、录音、报警记录或物业公司出具的证明或调解笔录等。第三类为证明原告损失金额的相关证据，可能涉及墙面修复费用、室内物品（如：名贵字画等收藏品以及贵重服饰等）损坏产生的费用、甚至是人身受损产生的医疗费用等。

3被告责任的承担

因漏水引发的纠纷，原告的诉讼请求往往涉及停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失几种类型。就原告所主张的诉讼请求的差异大概可以将其分为排除妨碍纠纷和财产损害赔偿纠纷。排除妨碍纠纷一般是基于漏水现象依旧存在，原被告均未履行修复行为，法院可判决被告履行损害部位的修复义务；而财产损害赔偿纠纷一般建立在原告业已自行维修或漏水仅系偶然原因所致，且因漏水问题确实给原告造成了一定的经济损失，则法院会根据损失的程度，判决被告进行相应的赔偿。

就漏水问题提起损害赔偿诉讼时，房屋租金损失、室内财物损失赔偿等是常见的诉讼请求，对此，法院将区分不同情形进行处理。

关于租金问题

原告可分两个层面主张租金损失：一个层面是因房屋漏水导致原告方在外租房居住所产生的租金，此种情形下需证明受损房屋因漏水原因达到无法居住的程度；另一个层面是由于房屋漏水导致房屋无法对外出租，丧失了租金收益的经济损失，此时需要举证证明受损房屋无法出租或承租人要求解除租赁合同的原因系因漏水所致。原告在主张时必须择一进行，不得重复主张。关于租金损失的主张，仅在合理必须范围内会被法院支持，对于原告怠于行权，恶意造成损失扩大化的情形，租金主张不会被支持。

案例二：上海市浦东新区人民法院，【案号：（2013）浦民一（民）初字第27703号】

简介：原告林佳丽诉被告严运来相邻关系纠纷一案，原告林佳丽系101室房屋的产权人，被告严运来系201室房屋的产权人之一，原、被告系上下邻居。2010年春节后，101室房屋卧室天花板及墙面发生渗漏。2012年6月，101室房屋主卧室、次卧室及客厅天花板及墙面均发生渗漏。

本案中，原告主张房租损失49，600元（6，200元／月×8个月），审理过程中，原告提供了房屋租赁合同、租赁合同终止协议、短信记录对其租金损失予以证明。最终法院处理为“经本院现场勘查，101室房屋的卧室及客厅的天花板、墙面虽存在因渗漏而导致的墙面脱落、起翘等现象，但对房屋整体居住使用影响并未达到原告主张的严重程度，在采取一定修复等补救措施后可继续居住使用，且原告亦表示该房屋目前未有漏水现象，故原告与承租人解除租赁合同赔偿一个月租赁费并非合理，可采取与承租人协商减少租金等方式妥善处理。101室房屋本次渗漏最初发生于2012年6月，双方在11月19日在物业公司的协调下进行了渗漏原因排查，在被告拒绝维修后，原告应立即主张权利，固定证据，以免房屋空置导致损失扩大，而原告直至2013年8月才向本院起诉主张权利，显然对扩大相应损失存有过错。原告主张租金损失应在合理必需的范围之内，不合理及自行扩大的损失，本院难以支持。现本院结合漏水的实际情况、原告所需交涉主张权利的时间、维修所需时间等因素酌情确认原告101室房屋租金损失为10，000元。”

关于漏水致使室内财物损失的处理

在原告主张被告就房屋漏水导致其室内财物受损进行赔偿时，原告需就因房屋漏水所遭受损失的具体情况以及漏水与损失间存在法律上的因果关系承担举证责任。

案例三：上海市第二中级人民法院，【案号：（2013）沪二中（民）终字第1060号】

简介：上诉人（一审被告）金某、黄某某房屋于2011年7月间漏水，导致被上诉人（一审原告）王某房屋部分装修受损及财产受损。一审中，经王某申请，原审法院委托上海大宏资产评估有限公司就王某所述的47枚受损纪念币(其中未塑封包装的为23枚、塑封包装的24枚)进行损失差价评估。评估结论为受损钱币共计42枚，其中未塑封包装的共计22枚，市场差价为25,900元；塑封包装的共计20枚，市场差价为15,550元。

一审法院审理认为“金甲、黄某某确认其房屋漏水是事实，但王某仍应对金甲、黄某某房屋漏水造成王某损失的具体情况及漏水与损失间的因果关系承担举证责任。王某虽提供了受损钱币并经评估以证明其损失，但王某所称的受损钱币中有24枚是塑封包装，此种防水包装的钱币在遭水淋后本不应发生氧化情况，且其中有4枚塑封钱币并无氧化情况；其他23枚钱币未作塑封包装，根据其材质亦不能排除其与空气的接触过程中发生氧化的情况，故在王某就漏水与钱币氧化受损间存在唯一因果关系一节未提供证据予以证明的情况下，难以认定钱币氧化全部是因金甲、黄某某房屋漏水造成。鉴于漏水与钱币氧化受损一节存在一定的因果关系，法院酌定金甲、黄某某赔偿王某钱币损失15,000元。”

二审法院认为，上诉人主张钱币氧化受损与漏水不存在因果关系，因引起钱币氧化系多种原因引起，而潮湿的环境更易使得氧化发生，上诉人的房屋漏水，必定导致加重被上诉人房屋内环境的潮湿程度，故原审认定漏水与钱币氧化受损存在一定因果关系，酌定上诉人赔偿钱币损失15,000元，并无不当，本院予以维持。

4关于漏水原因是否鉴定的问题

在房屋漏水所涉相邻关系纠纷中，相关当事人有权申请人民法院对房屋漏水的原因进行鉴定，鉴定事项包括漏水原因及持续时间。对于因漏水造成的房屋装修损失或其他家具的浸泡等损失应委托资产评估公司进行鉴定。两鉴定能否委托同一鉴定机构一并进行，取决于鉴定机构的鉴定资质范围。在部分案件中，若原告主张要求被告承担修复费用，而原告自身又未自行修复的，人民法院往往会对漏水修复费用也委托鉴定机构进行评估。

需注意的是，鉴定机构并不必然能够鉴定出漏水原因，鉴定机构出具的鉴定意见会根据现场的实际情况和具体案情而定，不排除鉴定机构无法准确判断漏水原因的情况，甚至有时连漏水部位都无法确定，仅能确定一个大致区域。在司法实践中，此时只能由人民法院综合案件证据并结合现场勘查情况，依据“谁主张、谁举证”的基本原则进行综合认定，并依法裁决。

在司法实践中，很多无法鉴定出漏水原因的理由是漏水现场不复存在，导致鉴定工作无法实施。所以，笔者建议原告在起诉时，将漏水现场委托公证处进行取证，一来可以提高漏水客观存在的证明效力；二来公证证据具有天生有效性，可以在将来直接作为鉴定机构进行鉴定漏水原因的依据，能够化解原告无法证明其自身单方拍摄照片是否真实的尴尬处境。

当漏水原因能够通过相关照片、视频、建管站、物业公司等证据材料清楚认定的，尤其是原、被告就漏水问题进行协商时，有政府有关部门委托专业机构进行检测出具的证明或物业公司出具的关于漏水原因的情况说明等材料时，人民法院有权不同意当事人的漏水原因鉴定申请。

根据《侵权责任法》之规定，房屋漏水案件实行过错责任归责原则。基于此，笔者认为，一般应当要求原告就漏水原因问题申请鉴定，但如果原告方提交的初步证据已能让常人根据自然规律和生活经验作出漏水原因确系被告方所导致时，如果被告不认可，应当由被告承担举证责任，即，此时如果被告不认可前述漏水原因，应由被告申请进行漏水原因鉴定。

人民法院在认定因漏水问题造成的经济损失时，因装修材料的等级、质量、数量、损毁程度、市场价格、折旧率以及房屋维修的范围、材料费、人工费等损失类问题涉及跨学科类专业知识，应由专业的机构作出科学的认定。所以，法院一般都不会按照原告的证据来直接认定，而是要求进行司法鉴定，并依据鉴定机构出具的损失评估报告进行裁决。因此，原告方不能仅以自身持有相关的装修材料采购单、照片等证据就认为已足以证明自身损失，否则，很有可能面临败诉的风险。