在集体土地上实施城市拆迁，拆迁办败诉

【案情回放】

2006年5月12日，胖永收到“胖永房地产及地上附着物拆迕补偿价值的估价报告”，得知济南市鸿泰房地产开发有限公司获得了拆许字〔2005〉第1号房屋拆迁许可证。该许可证载明:济南市鸿泰房地产开发有限公司为钰鼎春园二期建设工程的拆迁人;拆迁范围为东至市中区鸿泰建筑公司，西至钰鼎春园一期，南至鼓楼东街，北至察院街，胖永房屋被列入该拆迁范围。

被告在批准该证后未依法公告。2006年6月5日，济南市鸿泰房地产开发有限公司提出房屋拆迁补偿安置裁决申请。2006年6月8日，被告向原告送达听证通知书。胖永参加了听证会发表了“市规划拆迁办公室向济南市鸿泰房地产开发有限公司颁发房屋拆迁许可证的行为违法应予撤销”的意见，市中区规划拆迁办公室不仅没有采纳，还要求原告限期答辩。

胖永认为：《城市房屋拆迁管理条例》第2条规定在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”胖永房屋使用的土地虽坐落在该拆迁区域范围内，但房屋所使用的土地属于成一村的村集体土地，在集体土地上的房屋不能适用《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序对原告房屋实施拆迁行为，市中区规划拆迁办公室无权为济南市鸿泰房地产开发有限公司颁发《拆迁许可证》。市中区规划拆迁办公室的行为属于超权越职的违法行为，被告具体行政行为没有法律依据。

【关键证据】

在城市规划区的集体土地上实施拆迁，应当兼顾土地管理法和《城市房屋拆迁管理条例》的不同规定，选择既合法又便捷的拆迁补偿方式。

根据我国现行法律规定，目前在集体土地上实施拆迁，有两条法律途径可供选择:

一是依据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定，在集体土地征用的过程中，将房屋作为地上附着物进行补偿后的拆迁，叫做农村集体土地征用拆迁。

这种拆迁方式，按照土地管理法.第47条第4款的规定，被征用土地上的附着物补偿标准，授权省、自治区、直辖市规定。根据山东省《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第279条的规定，只需将被拆迁的房屋作为被征用土地上的附着物，给予折价补偿或者以同等数量和质量房屋予以置换就可以了。这是一种既合法又经济的拆迁方式，这种方式适用于农村部分土地被征用，绝大多数村民不改变其农民身份的情况，被征用土地上的农户可以另行申请宅基地重建房屋。

二是依照城市房屋拆迁法律法规进行城市拆迁。即在征地的过程中，对被征用土地上的房屋不是按照附着物进行补偿，而是先把被征用土地上的农民转化成为城市市民，然后再按城市拆迁的法律规定进行拆迁补偿安置。这种方式适用于农村集体土地全部或大部分被征用，农村村民全部转为城市非农业人口的情况。

但本案的关键是胖永所在的地方只是在拆迁区域内，并不在城市规划区的范围之内，这就决定了本案在适用法律的时候没有选择的可能，只能使用土地管理法相关规定。市中区规划拆迁办公室无权为济南市鸿泰房地幵发有限公司颁发《拆迁许可证》。市中区规划拆迁办公室的行为属于超权越职的违法行为。

【举证指导】

目前，我国调整房屋拆迁、土地征收的法律依据主要是《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》，可以说这一部法律、一部法规构成了当前我国房屋拆迁和土地征收的“基本法”。土地管理法是为了加强土地管理，维护土地的公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。

而《城市房屋拆迁:管理条例》为了加强对.城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，具体适用于在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置等事项。可见二者的适用范围有着功能的划分，即前者重在农村，后者重在城市。本案中，胖永房屋使用的土地虽坐落在该拆迁区域范围内，但房屋所使用的土地属于成一村的村集体土地，在集体土地上的房屋不能适用《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序对原告房屋实施拆迁行为，市中区规划拆迁办公室无权为济南市鸿泰房地产开发有限公司颁发《拆迁许可证》。市中区规划拆迁办公室的行为属于超权越职的违法行为:，被告具体行政行为没有法律依据。