农村建房用地审批文件中核定的未成年人可否认定为宅基地房屋的共同所有权人？

农村建房用地审批文件中核定的未成年人可否认定为宅基地房屋的共同所有权人？

答：根据《土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，通常宅基地使用权的取得是以户的名义获得。农村集体经济组织在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户农村村民的人数作为主要参考依据。

未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可，其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。

《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”，农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人

离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不当的，人民法院不判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

家庭共同财产包括夫妻共同财产、其他家庭成员的财产和全家共有的财产。属于其他家庭成员的财产，不能作为夫妻共同财产加以分割。属于家庭共有的财产，因离婚而离开家庭的一方可以以共同共有中共有人的资格，分得其应有的份额。未成年子女通过继承、受赠及其他合法途径获得的财产，属于其本人所有，有离婚后负责抚养该子女的一方代为管理。

【问题总结】1、农村房地产和城市房地产管理制度上的区别。目前，我国对城市房地产和农村房地产实行二元制的管理体制。城市房屋所占用的土地所有权的主体是国家，而房屋所有权人对其住宅所占用的土地只享有70年的使用权。国家通过房地产行政管理机关对城市房屋实行登记发证制度。而在农村，农村村民房屋所占用的土地所有权的主体是农村集体经济组织，农民对其房屋下的土地只享有宅基地使用权。国家对农村房屋至今尚未建立起登记发证制度。农民能够取得的一般也就是对宅基地使用权的凭证――《集体土地建设用地使用证》，而没有房产证。

2、农村房屋所有权的特点。房随地走是房地不可分性的一个具体表现。在农村，由于房屋没有房产证，所以合法房屋的判断标准应以是否取得宅基地的使用权为前提条件的。否则，该房屋就是违章建筑，根本不具备合法分割的基础。而按照我国《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。这意味着宅基地是以户为单位而不是以人为单位进行审批的。因此，《集体土地建设用地使用证》上所记载的宅基地使用人实际上是作为户即家庭的代表而登记为权利人的。这也表明农村房产所占用的宅基地使用权不是属于登记的个人，而是属于其作为户主所代表的家庭。

3、农村宅基地上建造房屋的分割原则。基于农村房屋所有权的特点，必须首先区分出争议的房屋是家庭共同财产还是夫妻共同财产。如果是家庭共有财产，则应先进行分家析产，确定出属于夫妻共同所有的房产份额。对于夫妻共同共有的房产的分割则可以参照本篇第一章所述的城市房产分割的原则进行。

4、农村房产分割的基本方式。由于农村房产与特定的宅基地使用权相联系，而宅基地使用权的取得以具有该村集体经济组织的成员身份为前提，因此，农村的房产只能出售给同村的村民，不允许向其他村的村民出售，更不能销售给城市居民。这就决定了离婚分割农村房产的方式一般只有竞价取得和作价补偿两种方式，而不能采取向社会公开拍卖的拍卖分割方式。

【律师支招】

1、农村村民结婚后，应及时办理户口迁移手续。只有户口迁移到婚姻缔结地所在村里后，另一方才能成为该村的村民。也才能将其作为核定宅基地使用面积时的家庭人口之一。

2、家庭成员共同建房居住时应及时做出约定。由于宅基地是以户为单位申请的，因此在家庭共同建房时应就家庭房产的分配及时做出书面约定，不能做出书面约定的，也应邀请村委会领导或相关无利害关系的亲属对房屋分配的口头约定进行见证。

3、发生离婚需要分割家庭房产时，应首先进行分家析产。比较简单的操作办法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。