楼市新政出台后二手房买方如何退房、退还中介费用

关于新“国十条”出台后，房贷新政下买方因首付比例提高、贷款利率提高、异地购房限制、第三套房贷限制、一个家庭只能购买一套房屋等政策导致的买方没有能力购买或者无法购买。一时间各地陷入退房的高潮。

1.房贷政策变化不属于不可抗力，买方退房不买，不能以不可抗力免责。

不可抗力是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”，如地震、水灾、旱灾、战争、罢工等。不可抗力不包括国家政策的变更。

2、房贷政策变化不属于正常的商业风险。

商业风险是可以预测的，是房屋买卖双方应该预知和应该承担的正常的风险，房贷政策的变化是政府根据对国家经济形势的宏观把控对相关经济领域作出调整。对微观的经济实体或个人来讲具有不可预测性。

3，房贷政策变化可根据具体情况适用情势变更，买房者可根据情势变更的原则，请求人民法院解除购房合同，但法院适用情势变更应该经过严格的审核程序。

情势变更的含义及规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。此外，关于情势变更的适用，最高人民法院在《最高人民法院关于正确适用〈合同法〉若千问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》中明确指出，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用（情势变更）的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。

4、因情势变更合同无法继续履行，应判决解除合同，三方免责，卖房返还购房款（购房定金）退还中介费用，恢复到房屋买卖合同订立前的原始状态。