书面合同的使用功能

        除了某些合同依照法律规定必须使用书面形式外，大部分合同完全可以采用口头方式。但除了即时结清的交易或小额交易，许多人仍旧坚持,对双方谈好的交易以签订书面合同的方式固定双方的权利义务，甚至不订合同就不进行交易，在房产买卖过程中尤为必要。此类行为的动机可能会各式各样，但其行为却完全符合现代的合同原理。

《合同法》中对于合同的定义是抽象且枯燥无味的。而且,无论是《合同法》还是司法解释或是行政规章，都只是规定了合同中应当具有哪些内容或应当采取哪些形式而没有回答为什么。当然，这些规定是强制性的，并不需要问为什么。但当我们抛开法律，从其他角度分析人们使用书面合同的动机时,许多问题似乎不难解释。从使用功能来看,书面房产买卖合同的使用功能主要有以下几种：

1.固化约定内容

人的记忆能力是有限的,如果仅凭记忆从事长期或复杂的交易，除非已经约定俗成或有着明确的交易习惯，否则无论是记忆的衰退还是误解甚至故意歪曲，都会导致口头合同内容无法精确地确定。这样不仅影响权利义务的实现和履行，甚至会导致交易双方反目成仇。

因此，以前的法律曾规定除即时结清者外应当采用书面形式，虽然有过度干涉意思自治的嫌疑，但对交易的稳定确有道理。即使是目前的法律体系中，也规定了许多合同必须使用书面方式。因此,书面合同具有固化双方约定的权利义务、弥补记忆能力不足的功能。

2，保留交易证据

口头合同的证据只有人证，甚至别无旁证。一旦发生争议不仅举证困难，而且证人的主观性强,证据的真实性、有效性都远远不及书面合同。“口说无凭、立此为据”所反映的正是这个道理。即使是在科技髙度发达的今天，书面合同仍是证明交易双方意思表示最为便捷、经济的方式，而且便于保存和阅读。

书面合同便于保存证据、便于举证，也易于鉴别真伪。许多债权人正是由于口头合同债务人意外死亡，陷入了无法举证、无法主张权利的境地，这也使得书面合同的证据作用更加突出。只有以书面合同的形式为双方所确定的权利义务留下证据，才能证明债权债务关系的存在及各方的责任。

3.具备形式要件

《合同法》分则中对于书面合同的采用也有明确的规定,如借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外”；“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”。此外,《合同法》中还直接规定了融资租赁合同、建设工程合同、技术开发合同应当采用书面形式。

法律明文规定某些合同必须采用书面形式，其实是为了避免争议及便于解决争议。特别是那些履行期长、履行内容多、履行过程复杂的合同更是如此,只有书面合同才能证明双方对于权利义务的约定，才能为解决争议提供依据。以书面形式订立合同,既是实际交易的需要，有时也是为了符合法定要求。

4.固化权益平衡

交易双方能够达成一致,体现了双方经谈判所达成的利益平衡。在这一平衡点上,双方对于交易内容、交易条件等均可接受，而合同正是固化了这个平衡点上的双方权利义务。

合同双方既有共同利益又有利益冲突。缺少对方便无法成交，但在交易利益方面则是此消彼长，双方利益存在对立。因此，书面合同固化了双方在交易中的权利义务平衡，以便通过合同的履行来实现自己的预期利益。

5.增强可预见性

经营行为需要以最小的支出取得最大的收益,如果没有约束条件,任何一方均有可能为了取得更大的利益或为了减少更多的支出而违反约定。而唯有书面合同才能详细、明确地锁定双方所达成的一致,便于通过合同的依约履行而实现预期目的,包括对未来争议处理结果的可预见性。从这一角度理解，书面合同更便于建立稳定的交易秩序,便于按合同约定的内容达到预见的结果。                                                                                                                                       -

6.确保交易安全

签订合同的目的是为了取得交易利益,各类合同条款是为了确保这些利益从意向变为现实。在某些情况下，这些直接和间接的利益还包括了孳息。违约条款实际上是为了确保利益而采取的一种手段。在某些特定情况下，可以在合同中通过增设违约项目、提高违约成本等方式促进双方的全面履行。

由以上分析可以看出，记录双方所达成的一致还只是合同的一项功能，字里行间充满了对双方利益平衡点的锁定、对交易秩序及安全的促进等考虑。