城市拆迁安置补偿协议

根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿安置协议是指拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和期限、违约责任等事项订立的合同。房屋拆迁补偿安置协议是被拆迁人的权利保障书，同时也是规范和制约拆迁人的具有法律效力的文件。

一、拆迁安置补偿协议的内容

拆迁安置补偿协议一般包括以下内容：

1.被拆迁房屋的基本情况：包括房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当亊人的单位、姓名、房屋土地使用权取得方式、房屋产权证号码、房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等；有附属用房、地下室、附着物的都应列明；对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。

2.被拆迁房屋的评估情况：不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和髙值低估等不正常情况，应委托具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估。

3.拆迁补偿安置方式：要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式；非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可；采用货币补偿的，应有货币补偿金额及其支付期限；如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、标准、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间、产权调换房屋的差价支付方式和期限等。

4.搬迁期限、过渡方式、过渡用房地点、面积、搬迁补助费、拆迁补偿费用支付办法等；搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式等。

5.违约责任：拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。

6.争议解决的方式：根据拆迁补偿安置协议的不同情况，可以约定诉讼、仲裁等解决争议方式。

二、拆迁安置补偿协议无效的情形

拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议的形式必须符合拆迁法律规范的规定。否则拆迁补偿协议无效。拆迁补偿协议无效的情形主要包括形式违反法律规定和内容违反法律规定两类。拆迁安置补偿协议无效的情形主要有以下几种：

1.拆迁人主体不适格：主要是指不具备拆迁民亊权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效；

2.被拆迁人不适格，主要包括：拆迁人与其他不在拆迁范围内的当亊人订立的拆迁协议为无效；被拆迁人是无民亊行为能力人，或者被拆迁人是限制行为能力人，其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效；代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

3.拆迁协议违反法律法规规定，主要包括形式违反法律规定和内容违反法律规定两类：拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议的形式必须符合拆迁法律规范的规定；如拆迁人在未取得房垦拆迁许可证的情况下，与被拆迁人签订的协议属于违反法律法规规定的情形，应属于无效的拆迁安置协议。

案例 丁某某与某开发公司因未取得拆迁许可证拆迁协议无效案

〔案件主旨〕

拆迁人在未取得房屋拆迁许可证的情况下与被拆迁人签订的协议属于违反法律法规规定的情形，是无效的拆迁安置协议。

〔基本案情〕

2002年1月某开发公司在取得建设项目批准文件、规划批准文件和建设用地批准文件后，未经房展拆迁主管部门的拆迁许可，即以拆迁人的名义与在建设用地范围内的房屋所有权人丁某某订立了拆迁协议。协议规定某开发公司拆除丁某某所有的房屋，其中开发公司为丁某某进行产权调换。协议订立后，丁某某依协议的规定搬家腾地，某开发公司亦将丁某某的房屋全部拆除。在协议履行中，丁某某发现某开发公司与其所订立的拆迁协议不符合新《域市房屋拆迁管理条例》的规定，因此要求某开发公司依据拆迁法规按市场评估后按差价进行产权调换。某开发公司则以丁某某在订立协议时没有要求为由予以拒绝。丁某某与某开发公司协商未果，随即向法院提起诉讼，请求法院判决某开发公司为其按市场评估进行产权调换。

原告丁某某认为，某开发公司与其所订立的拆迁协议不符合新《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因此要求某开发公司依据拆迁法规按市场评估后按差价进行产权调换。

被告某开发公司认为，其经有关机关批准已取得建设项目批准文件和规划批准文件及建设用地批准文件，其开发行为是合法的，丁某某与其签订的拆迁协议是在自愿基础上协商一致达成的。

[判决结果]

某开发公司与丁某某订立的拆迁协议无效；某开发公司赔偿丁某某因拆迁而造成的损失；同时，人民法院向房屋拆迁主管部门发出司法建议，建议房屋拆迁主管部门对某开发公司的违法行为予以处罚。

[律师评析〕

本案的焦点是拆迁人在未取得房屋拆迁许可证情况下与被拆迁人签订的拆迁协议是否有效？

拆迁人和被拆迁人在协商确定拆迁安置补偿亊宜时，应当遵守国家法律法规的规定。

对于违反国家法律法规规定的拆迁协议，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当被确认为无效。我国《城市房屋拆迁管理条例》规定对于特定的房屋及其附属物在拆迁时应当经过其他行政主管部门批准后房屋拆迁主管部门才能核发拆迁许可证的，拆迁人取得拆迁许可证的才可以实施拆迁，在此之前签订的拆迁协议是无效的。

本案中被告某开发公司在没有取得拆迁许可证的情况下就以拆迁人的名义进行拆迁工作，其拆迁行为已违反法律，某开发公司与丁某某订立的拆迁协议无效，拆迁协议无效后,某开发公司应路偿丁某某因拆迁而造成的损失。

法条索引

《城市房屋拆迁管理条例》

第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第三十四条违反本条例规尤，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，……

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

(一）一方以欺诈、胁追的手段订立合同，损害国家利益；

(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

(三）以合法形式掩盖益非法目的；

(四）损害社会公共利益；

(五）违反法律、行政法规的强制性规定。

案例 徐某与某房地产公司未经被拆迁人同意拆迁协议无效案

〔案件主旨〕

拆迁人与其他不在拆迁范围内的当亊人订立的拆迁协议无效。代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁补偿安置协议无效。

〔基本案情〕

位于某区某胡同建筑面积50平方米的平房三间，为徐某私人财产。2002年某房地产公旬取得某区国土资源和房屋管理局颁发的（房屋拆迁许可证）徐某的房屋在本次拆迁范围之内。2002年12月徐某因吸毒被某市公安局某区分局劳动教养1年零3个月，后又因贩卖毒品罪于2004年11月被判处有期徒刑1年，2005年6月刑满释放。在徐某被劳动教养期间，徐某之母在徐某不知情的情况下，于2003年1月以徐某名义签订了《某市住宅房屋拆迁货币补偿协议入协议确定房屋的评估价格为40万元，徐某之母领取了相应补偿，后房屋由某房地产公司拆除。

原告徐某认为，徐某母亲与某房地产公用所签订的拆迁补偿协议无效。请求某房地产公司赔偿其房屋损失及租金损失。

被告某房地产公司认为，签订拆迁补偿协议时，徐某母亲持有徐某的委托书、房产证及被拆迁房屋的钥匙，公司审核后即与其签订了协议。双方签订的拆迁补偿协议符合法律规定，具有法律效力。同时徐某自2004年1月就知道房屋被拆的事实，其现在起诉超过了2年诉讼时效。

徐某母亲认为，当时是拆迁公司让其签的字。拆迁房屋是我儿子徐某的，我当时什么也不懂，签字完全是受拆迁公司蒙蔽。我同意徐某的意见，拆迁协议应为无效。

〔判决结果〕

确认《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效；确认某房地产公司向徐某赔偿房屋损失九十五万元；赔偿租金损失五万元。

〔律师评析〕

本案的焦点是：某房地产公司与徐某的母亲所签订的拆迁补偿案置协议是否有效？某房地产公司拆除了徐某的房屋后如何补偿？

拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议无效。代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。本案中某房地产公司与不是被拆迁人的徐某母亲签订的拆迁协议属于无效协议。同时，在拆迁协议签订的过程中，徐某的母亲也无权代理徐某签订房屋拆迁安置补偿协议。

公民的合法财产受法律保护。本案中某房地产公司与徐某原本为拆迁人与被拆迁人关系，某房地产公司将徐某房屋拆除，其所依据的拆迁补偿协议被依法确认无效，从而失去了合法拆除房屋的基础。现双方当亊人对房屋价值存在分歧，拆迁协议被确认无效后，拆除房屋不具备合法依据状态持续至今，某房地产公司应向徐某依照现行市场价格向被拆迁人赔偿房屋损失并赔偿损失。这有利于充分维护被拆迁人的合法权益，也符合合同法、民法通则基本精神。

法条索引

《中华人民共和国民法通则》

第五+八条下列民事行为无效：

(一）无民事行为能力人实施的；

(二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；

(三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

(四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

(五）违反法律或者社会公共利益的；

(六）经济合同违反国家指令性计划的；

(七）以合法形式损害非法目的的。

无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。

代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。

第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权己终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。