我国房地产企业在目前形势下可供选择的融资模式分析

我国房地产企业在目前形势下可供选择的融资模式分析

[摘要]随着国家对土地控制的日益严格，土地取得难度日益加大，与此同时，银行的房贷制度也显示出收紧的态势。在此严峻形势下，房地产企业的资金链势必会更加紧张，而融资则是解决该困境的有效途径之一。然而，如何才能选到适合自己的融资方式就成为房地产开发企业亟待解决的问题。本文就从该点出发进行探讨，希望能给读者带来些许的启示。

[关键词]房地产融资模式分析

房地产企业是资金密集型行业，资金问题一直是房地产企业最困扰的问题。特别是在国家出台多种行政性调控政策和持续加息的货币政策后，越来越多的房地产开发企业在资金方面陷人了窘境。宏观调控的持续进行，对房地产行业进行了众多政策的组合打压，最终导致了许多房地产企业无法从银行贷到款项’只能转句民间非法拆借,有的甚至借高利贷。从传统的融资手段来看，土地使用权抵押贷款，自有财产抵押贷款，担保贷款都是常见的融资方式，但在面临着银行提高融资门槛要求、政府提高预售条件、银行房贷审查趋紧的情况下，上述的手段就无法较好较快地解决目前房地产企业急于解决的融资问题。融资难题已经成为房地产企业发展急需突破的“瓶颈”。在此种情形之下，创新是房地产企业突破融资困境的不二法宝。房地产企业必须另辟新途，积极探索各种融资手段,才能为自己争取到更多的资金。

一、我国房地产企业的融资现状

目前我国房地产企业整体融资现状呈现以下几个特点：

(一）融资规模持续增长

通过对近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据分析，我们可以发现，我国房地产业每年的资金来源总量还是不断上涨。2008年上半年广东房地产完成开发投资1342.87亿元，同比增长34.13%，与全国增长大体持平;增幅同比上升2个百分点。

(一)银行信贷是房地产融资的主要渠道

从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。虽然近年来国家陆续出台紧缩性货币政策，但是这并没有对房地产开发资金的来源产生实质影响，房地产行业信贷增长依然较高。

(三）股票融资和债券融资在我国房地产融资中所占比重较小

目前我国上市的房地产企业非常少，截至2008年5月我国房地产境内外上市公司仅有47家。同样，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，这主要是由于我国对发

行企业债券限制较严，一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。

(四）房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式

房地产投资信托（REITs)是一种专门投资房地产的信托产品，其在欧美已经盛行多年，是指：通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。信托“一法两规”(信托法、信托资金管理办法、信托投资管理办法）的出台，实际上是为信托开了绿灯：目前，全国经登记的信托公司已有60多家。西南财大用益信托工作室统计数据显示，2008年6月房地产信托稳步增长，占当月全部产品的45%。

二、房地产企业融资面临的问题

(一)贷款方式比较少

在中国现有的金融体制条件下，房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。房地产开发贷款在国内主要有三种方式:第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金;第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款;第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权；抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短,无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。

(二）房地产开发企业间接融资比重过大

改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。

(三)房地产融资的各种方式均有局限性

融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资，即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者.虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

经过二十多年的改革，我国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，这是不争的事实。房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。但各种融资方式均有一定的局限性。

近来央行连续6次提高了存款准备金率，银根紧缩政策使得房地产开发企业从银行贷款更加受到限制。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难以流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3-15年。所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高,对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难以推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在,养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。

(四）法律法规不健全，影响融资渠道拓展

相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、我国房地产企业的可行性融资模式选择

认识并寻找到适合自己的融资途径，是房地产企业成功融资的基础。针对目前我国房地产融资方式存在局限性的问题，笔者认为可以选择以下一些创新方式进行突破：

(一)股权融资

即通过股权融资的方式让渡公司的一部分股权，吸引有实力的股东加盟公司。股权融资的方式主要有两种:一种是以增资入股的方式引人新股东，原有股东的股权比例进行稀释，公司获得了新的资金；另一种是原有股东向新的股东转让股权获得资金，此后新、老股东共同或单独向公司进行股东贷款，以使公司获得开发项目的后续资金。

这样的好处是资金的进入对公司来说没有融资成本，有时引进了实力强劲的新股东会大大提升原有公司的实力包括企业管理水平、品牌形象、员工专业素质等方面。对老股东的不利之处在于稀释了老股东的股权，有的可能使老股东对公司的控制权减弱甚至丧失控制权。因此对有融资需求的企业来说，绝不能匆忙决策，病急乱投医，新股东匆匆忙忙引进来了，才发现大家彼此之间的理念不合，利益冲突，当公司的资金危机稍有舒缓，股东之间的争斗又起，最后公司在股东之间无休无止的争斗中走向衰败。所以，在公司遭遇资金等“瓶颈”的时候，老股东就要予以全面、慎重的考虑，经过综合判断，利弊权衡以后，再做出决定。

(二)协议融资

按照我国的法律规定和司法实践，企业之间的融资行为是无效的,不受法律保护,但公民与企业之间的借款一般是有效的，当然，借款利率不能超过银行同类贷款利率的4倍。在实践中，房地产企业需要融资的数额一般是相当大的，公民个人往往不能满足这样的融资需要，而有对外融资放款需要的也一般是一些实力较强的企业。那么，如何在有资金需求的房地产企业和有对外融资能力的企业之间架起桥梁呢？通常来讲，通过银行作为中介，可以采取委托银行贷款的方式，这也是比较常见的一种方式。此外，由于融资双方的情况、需求各不相同，委托贷款的形式不一定能满足每笔交易双方的需求。在此情况下，就需要根据不同的情况设计不同的交易模式.通过一系列的协议安排使得融资事宜得以合法地进行，并使双方的利益得到法律的保障，一旦发生纠纷，也能够按照双方之间签订的协议的约定，通过法律程序得以解决。

(三）信托融资

房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验.通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人、获取安全、稳定的收益。

对于由于金融紧缩而遭受严峻考验的中小企业来说，信托融资是一个很好的渠道。

首先，通过房产信托计划，房地产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产企业的持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。有业内人士认为，一旦获得信托计划,将项目启动后达到银行贷款的条件时，企业就可以先将信托贷款偿还完毕，而改用银行贷款资金来进行项目建设。

其次，信托在供给方法上也十分灵活，可以针对房地产公司本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品。从这两方面看，信托已成为房地产业融资的新热点，成为与银行并驾齐争的融资模式。

目前，各地的信托公司都在积极进行信托融资的探索和实践，房地产企业完全可以与信托公司一起摸索出一条信托融资的崭新道路，为企业的发展赢得强有力的资金支持。

(四）担保融资

担保贷款是房地产企业获取银行贷款的途径。但是，在现有的市场经济条件下，要找到合适的担保单位却并不容易。目前，专门为企业贷款提供担保的担保公司并不是很普遍，而且一般况下费用都不菲。那么，到哪里去获得既操作便捷又成本低廉的担保支持呢？此时，去找一家与自己经营范围、规模、信誉差不多的企业，它也有同样的贷款担保的需求，经双方协商，银行同意,可以相互成为对方的贷款担保企业,完成贷款担保从而获得银行贷款。

在寻找相互提供担保的企业的过程中，房地产企业首先应做的工作就是寻找愿意提供担保后且又能为银行所接受的企业。因为要为对方提供担保，必须考虑对方的资信、偿还能力及贷款额度的对等性等相关问题，因此房地产企业在寻找相互提供担保的企业的过程中，在同行业兄弟单位中最容易找到这种对保企业。同时,这种企业也较易被银行所接受。最后，通过双方公司包括与银行签订相关的担保协议、反担保协议等法律文件完成相关法律手续。

(五）上市融资

上市融资作为一种快捷又有效的融资模式，已经被越来越多的房地产开发企业接受并认为证券市场有着丰富的资源，近几年，在国家政策的支持下，证券市场的规模越来越大，证券市场上的融资方式也变得越来越灵活，若企业可以争取上市的话，将会得到相当大的便利。但由于我国对上市公司实行严格的审批制度，一般的中小房地产企业想通过此种方式进行融资是不容易的事情。

与国内上市相比，海外IPO成本较A股上市高，但再融资成本低、灵活性强，是吸引很多中资企业到海外上市的重要原因；相当一批房地产企业再融资额已大大超过IPO。但房地产行业区域性、产品的异质化较强，这使得中国房地产行业在中国海外上市的企业中所占比例很少，

房地产股也向来不是海外证券市场的热点，加上商务部10号文的颁布使房地产企业的上融资之路更显艰难。