杨相波与宁海县柯辉日用工艺品厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

杨相波与宁海县柯辉日用工艺品厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

提交时间：2014-04-15

浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

（2014）浙甬民二终字第139号

上诉人（原审被告）：宁海县柯辉日用工艺品厂。

负责人：吴祖全。

被上诉人（原审原告）：杨相波。

委托代理人：高建刚。

上诉人宁海县柯辉日用工艺品厂（以下简称柯辉工艺品厂）因与被上诉人杨相波房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2013年12月20日作出的（2013）甬宁桥民初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理认定：永庆公司与被告于2010年4月10日签订租赁合同，合同约定房屋租赁期限为五年，租期为2010年4月10日至2015年4月9日；房屋租金为每年3000元，租金支付方式为签订合同时一次性支付第一年与第二年租金，第三年租金应在第二年租期到期日前10天一次性支付。被告自认其与永庆公司在原告取得该房地产产权前以口头协议变更年租金为50000元。原告杨相波于2011年7月21日通过合法竞买取得永庆公司坐落于宁海县桥头胡街道铁界吴村的房地产。2011年8月15日经宁海县人民法院（2011）甬宁执民字第30-2号执行裁定书裁定：永庆公司位于宁海县桥头胡街道铁界吴村房地产的使用权及相应的其他权利归原告杨相波所有。原告合法取得上述房地产权后，依法办理了产权登记手续，并于2012年5月23日发“告知书”给被告，明确告知被告：原告已通过合法手续取得了被告现占用房产的所有权，并认可其与永庆公司签订的租赁合同。被告于2012年5月29日回函原告，并明确告知原告，五年租金一起付，年租金为50000元，被告已分两次付清250000元。

原审原告杨相波于2013年6月3日诉至原审法院，请求判令：原审被告柯辉工艺品厂支付原审原告房屋租赁费100000元（以年租金50000元为基数，自2011年7月21日至判决确定履行之日止）；案件受理费由原审被告承担。原审审理过程中，原审原告变更诉讼请求为：1.确认原审被告与前手永庆公司于2010年4月10日签订的《厂房租赁合同》无效；2.原审被告支付拖欠原审原告厂房租赁费100000元（以原审被告自认的年租金50000元为基数，自2011年7月21日至判决确定的履行之日止）；3.原审被告立即腾空恶意所占原审原告厂房；4.案件受理费由原审被告承担。

原审法院经审理认为：原告杨相波通过合法竞买取得永庆公司坐落于宁海县桥头胡街道铁界吴村的房地产，2011年8月15日经宁海县人民法院（2011）甬宁执民字第30-2号执行裁定书裁定：永庆公司位于宁海县桥头胡街道铁界吴村房地产的使用权及相应的其他权利归原告杨相波所有，原告依法办理产权登记手续，系该房地产的合法所有权人。2011年7月法院对永庆公司的房地产拍卖时，柯辉工艺品厂向法院主张租赁权，且拍卖公司的拍卖须知明示拍卖成交后厂房租赁合同仍对买受人具有约束力以及原告给被告的“告知书”中对厂房租赁合同的认可，足以认定永庆公司与被告之间存在厂房租赁合同的事实。原告主张永庆公司与被告签订的租赁合同是虚假的，但其未能提供相关证据进行佐证，故对原告要求确认永庆公司与被告于2010年4月10日签订的厂房租赁合同无效的主张不予支持。原告于2011年8月15日通过（2011）甬宁执民字第30-2号裁定书取得涉案房屋的所有权，系该房地产的合法所有权人，依法享有对该不动产的占有、使用、收益、处分的权利。被告辩称已付五年租金250000元且与被告提供的收条原件相互印证，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，原告在取得前述租赁合同中房地产的所有权后，被告与永庆公司签订的租赁合同的效力仍然存续，只是该租赁合同中出租人的权利义务依法由原告享有和承担，故被告不能以五年房屋租金已付清来对抗原告取得房屋产权后要求其支付房屋租金的主张。被告在庭审中自认年租金50000元，原告有权收取2012年4月10日至2014年4月9日二年租金共计100000元，故对原告要求被告支付厂房租赁费100000元的主张予以支持。根据买卖不破租赁原则，永庆公司与被告签订的租赁合同在先，拍卖成交后租赁合同对买受人仍具有约束力，故对原告要求被告腾空该厂房的主张不予支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告宁海县柯辉日用工艺品厂应支付原告杨相波2012年4月10日至2014年4月9日的租金100000元，此款定于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告杨相波的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告杨相波负担1150元，由被告宁海县柯辉日用工艺品厂负担1150元。

宣判后，原审被告柯辉工艺品厂不服，上诉至本院，称：上诉人和永庆公司之间的租赁合同有效，收条和永庆公司负责人吴祖标的证人证言，足以证明上诉人已经交付全部租金25万元；被上诉人杨相波通过拍卖取得房屋，但上诉人的租金已经付清，被上诉人无权再向上诉人主张。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。

被上诉人杨相波答辩称：上诉人和永庆公司签订的租赁合同是虚假的；被上诉人作为房屋的所有权人，对房屋享有使用收益处分的权利，有权要求上诉人支付租金，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

双方当事人在二审审理期间均无新的证据提交。

本院对原审法院认定的事实予以确认。

本院认为：上诉人柯辉工艺品厂与永庆公司签订租赁合同一份，双方就租金和租金的支付方式进行了约定。关于租金金额，上诉人自认，其与永庆公司口头约定，涉案房屋的租金是50000元／年，而非合同约定的3000元／年。被上诉人杨相波在竞拍涉案房屋时，拍卖须知中明确告知竞拍人，涉案房屋上存在租赁权。被上诉人竞得房屋后，办理了房屋所有权证，已继受取得涉案房屋上永庆公司作为出租人的权利义务。根据租赁合同约定，在被上诉人取得涉案房屋前，上诉人已支付2010年4月10日至2012年4月9日的租金共计100000元，被上诉人取得涉案房屋后，有权要求上诉人继续支付租金，故原审认定上诉人支付租金并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2300元，由上诉人宁海县柯辉日用工艺品厂负担。

本判决为终审判决。

（此页无正文）

审　判　长　　张宏亮

代理审判员　　张颖璐

代理审判员　　郑　辉

二〇一四年二月十七日

代书　记员　　桂红艳