一九九五年出售公有住房方案的实施细则（95方案）

一九九五年出售公有住房方案的实施细则

第一条 根据《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发〔1994〕19号）和《关于一九九五年出售公有职工住房的方案》（沪府〔1995〕22号）的规定，特制定本实施细则。

第二条 出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理的原则。

第三条 凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工出售，但列入旧城改造规划，产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。1995年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。

职工租住单位购买的外销商品房、侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出售范围。

第四条 按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次。职工家庭是指承租人及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶，配偶支内或支农等离开本市（另一方不再享受购房优惠）而承租户内留有一人的；40岁以上的单身未婚男子或女子。

第五条 购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。

职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购买时合并计算购房面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名办理购房手续。

有下列情况之一的不能购房：擅自转租或变相转租的；擅自改变公有住房结构及有违章搭建或违章建筑的；利用承租房屋改变用途的；承租人全家迁离本市；承租人去国（境）外定居、探亲、留学承租人户内留有一人的（承租人内留有二人或二人以上的，须变更租赁户名后按规定购买）。

第六条 1995年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积1060元。

第七条 按购房人每一年工龄给予每平方米建筑面积15.30元的工龄折扣，确定1995年公有住房出售的计算基价，职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、承租人或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享受优惠。职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到1991年底。从事井下、高空、高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的符合国家提前退休规定的的提前退休职工，其购房时的工龄应加上提前的“工龄”。

第八条 1995年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种折扣和增减率计算。

对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：

1、购买已租住的公有住房，按规定给予5%的折扣。

2、多层和高层住宅面积折扣，多层住宅为10%，高层住宅为12%。

3、房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。

4、房屋的成新折扣率为每年2%，折扣后残值低于40%计算。

第九条 对购房者给予以下优惠：

1、购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

2、购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

3、购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

第十条 1995年公有住房实际出售单价计算公式如下：

新分配公有住房的实际出售单价（元/平方米）=[成本价（元/平方米）－15.3元/年•平方米×购房工龄（年）]×[1－成新折扣率×竣工年限（年）]×[1－面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。

已租住公有住房的实际出售单价（元/平方米）=[成本价（元/平方米）－15.3元/年•平方米×购房工龄（年）]×[1－成新折扣率×竣工年限（年）]×[1－已租用公房折扣率]×[1－面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。

其中：购房工龄——机关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。连续工龄计算到1991年底。

竣工年限——按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。

加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。

第十一条 1995年公有住房实际出售单价（含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房）的最低限价，Ⅰ级地段内，定为每平方米建筑面积213元；Ⅱ级地段内，定为每平方米建筑面积200元；Ⅲ级地段内，定为每平方米建筑面积188元；Ⅳ级地段内，定为每平方米建筑面积175元；Ⅴ级地段内，定为每平方米建筑面积163元；Ⅵ级地段内，定为每平方米建筑面积150元。

第十二条 出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》（沪房〔93〕权字发第52号）规定执行。建筑面积计算保留二位小数，以下四舍五入。

第十三条 职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积24平方米计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：

1、建筑面积控制标准75平方米——一般职工、干部；具有各类初级专业技术职称的人员。

2、建筑面积控制标准85平方米——科级干部；具有各类中级专业技术职称的人员；具有高级工证的技术工人。

3、建筑面积控制标准100平方米——县处级干部；副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。

4、建筑面积控制标准120平方米——副局级干部。

5、建筑面积控制标准140平方米——正局级干部；教授；研究员；以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。

6、建筑面积控制标准50平方米——无业、待业、孤寡老人。

7、部级干部按国务院规定的控制标准执行。

购买高层公有住房在上述建筑面积控制标准的基础上再加建筑面积10平方米。

以上是职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，不是必须达到的分房标准。

第十四条 1995年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场价。对于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准10平方米以内的，其超过部分按1995年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过部分的实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣确定；再超过部分，实行市场价。凡按市场价购买的部分，不享受1995年的优惠折扣政策，其实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。

第十五条 1995年多层住宅每平方米建筑面积市场价：Ⅰ、Ⅱ级地段定为2928元；Ⅲ、Ⅳ级地段定为2092元；Ⅴ、Ⅵ级地段定为1255元。

1995年高层住宅每平方米建筑面积市场价：Ⅰ、Ⅱ级地段定为4442元；Ⅲ、Ⅳ级地段定为3173元；Ⅴ、Ⅵ级地段定为1904元。

第十六条 职工家庭购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工，仍可在单位享受住房分配和购买住房。具体办法按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》（沪房地改发〔1995〕240号）办理。

第十七条 购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣为20%。申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的30%。

第十八条 对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。

第十九条 出售、购买公有住房的程序

（一） 出售公有住房按下列程序进行：

1、出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县属单位分别报市、区县房改办确认。对1994年度出售过公有住房的楼房不再办理确认手续。

2、出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县属单位分别报市、区县房改办审核，备案。

3、单位将1995年度竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申领单位房屋所有权证的有关手续。

4、出售人向住户宣传购房政策。

5、出售人为购房办理购房有关手续，开具上海市公有住房出售收入专用票据。

（二） 购买公有住房按下列程序进行：

1、职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费100元（不购房时不予退还）。购房时，应协商一致，确定购房人。

2、职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。

3、购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签定房屋买卖合同，支付定金1000元，按规定缴付购房款和有关税费。

4、购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。

第二十条 按成本价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。购房款已付清、并购房后住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、出租，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。

职工购买公有住房前与单位订有配房协议的，在购买公有住房后五年内，违反正常工作调动规定，擅自离职的，必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价。

第二十一条 房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：

（一） 室内维修由购房人自理。

（二） 住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单位承担。

（三） 住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。

（四） 住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共用承担。购房户承担的费用，应在城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支；租赁户承担费用，由产权单位支付。

第二十二条 高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户承担运行费用的20%，其余80%在维修基金中列支。

第二十三条 房屋维修基金按下列规定筹集：

（一）多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按平方米建筑面积成本价的6%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积63.60元。

（二）高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的12%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积127.20元。

上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。

高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。

高层住宅出售人提供的电梯和水泵等共用设备大修和更新费用，具体使用办法按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》（沪府发〔1994〕59号）的规定执行。

出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。

第二十四条 出售人和购房人需交付的费用：

出售人交付的费用：街坊公共设施管理、维修、养护基金；高层住宅水泵和电梯等设备的大修和更新费用；实际售房款（不计一次性付款折扣）0.5%的手续费；房屋出售价0.5%的房屋买卖合同印花税。购房人交付的费用：购房款；首期维修基金；实际售房款（同上）0.5%的手续费；房屋登记勘丈费0.30元/M2级房产权证工本费5元；房屋出售价0.5‰的房屋买卖合同印花税（分期付款的按购房总价0.5‰交付）；产权登记权证印花税5元。

第二十五条 出售单位会同业主组建业主管理组织。业主管理组织可自行管理物业或委托物业管理部门管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》（沪府发〔1994〕59号）的规定办理。购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。多层住宅产权人每月每套应承担3-5元的管理费；高层住宅产权人每月每套应承担5-10元的管理费，由业主管理组织与物业管理部门签定管理合同时确定。

第二十六条 公有住房出售后的款项，按《上海市人民政府办公厅转发市房委会关于售房归集资金管理和使用规定的通知》（沪府办〔1995〕20号）办理。

房地产公司违反有关规定出售使用权住房给单位，单位再分配给职工租住的，售房款由市公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造。

个人购买使用权住房的，可按《公有住房出售暂行办法》和本实施细则的规定，交付成本价的首期维修基金；按本实施细则计算购房款（不计一次性付款折扣）0.5‰的手续费；房屋登记勘丈费0.30元/M2；房产权证工本费5元；房屋买卖合同0.5‰印花税；产权登记权证印花税5元等。产权归己。其购房建筑面积不受面积控制标准限制，住房的维修和管理按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》执行。房屋产权单位必须按本实施细则的规定，交付产权单位应交付的费用。

第二十七条 新建公有住房分配时应贯彻先售后租原则。单位向职工分配新建住房时，出售数量不能低于新建住房总量的30%，单位给本系统收入较高职工分配新建住房的，其出售价可在成本价每平方米建筑面积1060元的基础上是适当上调，具体价格上调办法由单位自行制定报市房改办审核、备案。

第二十八条 1995年7月1日起不再按《上海市优惠价房出售管理办法》规定出售公有住房。公有住房配套时不再执行有关租金奖励规定。

第二十九条 本实施细则适用于按成本价向中低收入家庭出售公有住房，职工家庭购房认购手续截止1996年6月底。

第三十条 市房改办组织实施公有住房出售工作，并负责解释本实施细则。

第三十一条 本实施细则自发布之日起施行。市房改办和原市房产管理局以前发布的有关文件与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

一九九五年十二月十三日

附件：

公有住房出售价格的增减系数和成新折扣

一、 增减系数

房屋出售价格的增减系数根据出售房屋所处的地段、房屋层次、朝向确定。具体标准为：

1、 房屋地段按Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ分为六个等级；地段等级增减率为：Ⅰ等100%，Ⅱ等90%，Ⅲ等80%、Ⅳ等70%，Ⅴ等60%，Ⅵ等50%。

Ⅰ级地段：东至中山东一、二路；南至金陵东路；西至河南中、南路；北至北京东路。

Ⅱ级地段：Ⅰ级地段向外，南至复兴东路；西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路、向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过共和新路旱桥，虬江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路；东至欧阳路四平路、溧阳路、沿虹口港至黄浦江边。

另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。

Ⅲ级地段：Ⅱ级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至走马塘、国康路。延伸到东体育会路（杨浦、虹口区与宝山区交界处），再沿东体育会路、大连西路至中山北路；西至中山西路，徐汇区与原上海交界处；南至黄浦江边。原浦东的市区部分，以及内环线以内部分的地区。

Ⅳ级地段：Ⅱ级、Ⅲ级地段向外的市区部分（闵行区、宝山区、嘉定区除外）；已开辟和将开辟的住宅小区（如长风、田林等）。原川沙县的川沙镇、高桥镇、北蔡镇以及重点开发区

生活区和正在开辟的原郊县部分的住宅小区（如莱阳新村、金杨新村等）。

Ⅴ级地段：闵行区、宝山区、嘉定区（嘉定镇、南翔镇）；卫星城镇（如金山、安亭等）。

Ⅵ级地段：郊县城镇。浦东新区Ⅲ、Ⅳ级地段以外及Ⅴ级以外的地区。

2、 房屋层次增减率为底层98%，顶层96%，二层100%，其他层次102%。

3、 房屋朝向增减率见下表：

朝 向 增减率

东 偏南＜45° 100%

东 偏北≤45° 100%

南 偏东≤45° 102%

南 偏西≤45° 102%

西 偏南＜45° 95%

西 偏北≤45° 95%

北 偏东＜45° 92%

北 偏西＜45° 92%

二、 房屋成新折扣

房屋成新折扣是指房屋使用年份与房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年为2%，房屋出售年份为1995年。折旧后残值低于40%的按40%计算。